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??2024年4月的最后一天，中共中央政治局會議召開，強調要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

??同日，北京和天津發布新政，北京優化放寬五環外購買商品住房限制，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。天津戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

??據不完全統計，2024年前4月，全國至少127個省市出臺253次寬松性政策，明顯高于去年同期。但從行業、新房、二手房、土地市場表現來看，復蘇不及預期。

??從目前來看，我們認為，未來房地產政策持續寬松主基調不變，“三大工程”將進入加速推進階段，供需兩端金融支持也將持續加力。同時，北上廣深杭等核心城市先后松綁限購，預示地方因城施策空間進一步打開。

??2024年4月最后一天，中共中央政治局會議召開，同日，北京和天津發布新政。

??從政治局會議來看，在房地產的表述中，新的提法是，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

??近期多地推出的“以舊換新”政策，便是“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”之一。據不完全統計，2023年以來全國范圍內至少有超過30個城市表態參與住房“以舊換新”，其中越來越多的“國家隊”入場參與收購。

??從中共中央政治局會議定調來看，我們認為未來房地產政策持續寬松主基調不變。

??從北京和天津的新政來看，4月30日北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于調整優化本市住房限購政策的通知》，明確，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環外新購買1套住房。

??4月30日，據天津發布公眾號推文顯示，日前，市住房城鄉建設委等三部門印發《關于進一步優化房地產調控政策的通知》，明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

??核心城市先后松綁限購，預示地方因城施策空間進一步打開。

??據不完全統計，2024年至今，全國至少127個省市出臺253次寬松性政策，明顯高于去年同期，尤其是剛剛過去的4月，松綁政策出臺頻次為2024年至今相對高位。

??聚焦需求端政策內容，主要包括以下幾方面：

??第一，北京、上海等城市放松限購，例如北京放寬通州“雙限購”及最新出的2套房京籍家庭可在五環外新購一套房，上海放寬外環外單身限購、青浦和奉賢調降限購社保要求，廣州放開120平以上大戶型限購、支持“租/賣一買一”，深圳落戶即可購房、調降非戶籍購房社保要求至3年，杭州放開二手房限購；

??第二，廣州、重慶等省市放松限貸，比如廣州將自有住房用于長租或掛牌出售，可核減“限貸”套數，重慶多孩家庭購買二套房享受首套房貸款政策；

??第三，寧德、陽江等城市放松限價，比如寧德擬取消中心城區新建商品住房限價，由開發企業自行上報備案價格；

??第四，晉江等城市放松限售，例如泉州晉江新購買一、二手住房的，不限售；

??第五，濟南、合肥等省市放松公積金貸款，比如濟南將二套房的最高貸款額度上調至與首套房一致、多孩家庭和高品質住宅公積金貸款額度分別上浮25%和20%；

??第六，杭州、重慶等城市減免交易稅費，杭州個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年，不再要求“唯一住房”；

??第七，大連、拉薩等城市發布購房補貼，比如大連房交會期間購房補貼每平米200元。

??2024年以來，房地產金融支持持續發力，供給端，落地融資協調機制、放松經營性物業貸款、支持租賃市場發展，需求端，超預期幅度調降5年期及以上LPR，助力增量房貸降息、存量房貸減負。

??1月5日，央行、金監總局等兩部門推出金融舉措支持住房租賃市場發展，提到支持商業銀行向批量購買閑置房屋作為保障性或商業性租賃住房團體發放購房貸款。

??1月12日，住建部、金監總局聯合發文，推動建立房地產融資協調機制，地級以上市主導、建立“可以給予融資項目名單”報送金融機構，對名單內項目建立授信綠色通道。1月26日，住建部召開融資協調機制部署會，1月末，26個省份的170個城市已建立城市房地產融資協調機制，南寧等地落地首筆貸款。2月6日，金監總局發文要求，對房地產“白名單”項目合理融資需求“應滿盡滿”。2月20日，全國29個省份214個城市已建立融資協調機制，項目“白名單”共涉及5349個項目，57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元。3月9日，住建部部長透露最新進展，全國31個有312個地級以上城市建立了協調機制，從上報的白名單看達到了600多個，在這些項目中有82%是民營企業和混合所有制企業的項目，截至2月底，已經通過商業銀行審批的貸款超過2000億元。

??1月24日，央行、金監總局發布《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，要求做好經營性物業貸款管理，滿足房地產企業合理融資需求。允許發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司存量房地產領域相關貸款和公開市場債券，明確經營性物業貸款額度不超過物業評估值的70%。

??2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。此次降息的節點基本符合市場預期，但降息幅度遠超預期，25個基點的降幅創創LPR機制設立以來之最。作為利率錨的5年期LPR下調將直接帶動房貸利率下行，對于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對于存量房貸而言，利率也將在重新定價日調整，有利于減負擔、促消費。

??截止2024年4月22日最新1年期和5年期以上LPR保持穩定，連續兩個月未做調整。需要注意的是，一季度新發放個人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個百分點，首次低于企業貸款利率。這意味著，金融政策對房地產市場的支持力度有所加強，尤其是在2月5年期LPR報價單獨下調25BP之后直接影響到個人住房貸款利率下調，在“定向降息”的背景下，目前多地房貸利率已降至階段性低點。

??展望未來，中央層面房地產政策將主要聚焦以下幾方面：

??第一，支持各類房企融資，推動城市房地產融資協調機制落地見效，“白名單”將持續擴容，項目貸款投放將全面提速，民營房企項目有望獲得增量支持。

??第二，加大“三大工程”支持力度，并以此為抓手推動構建發展新模式，央行或將擴大PSL投放規模，持續為“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持。

??第三，減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費，促進住房消費。比如個人購買唯一住房免征契稅，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個人所得稅征免年限。

??地方房地產調控政策繼續優化，未來一二線城市需求側限制性政策將逐步退出，一線或放寬甚至取消非核心區域限購、多孩家庭適當放寬信貸套數認定等，二線城市有望全面放開住房交易限制。其余多數城市加大購房補貼力度、稅費減免、放寬公積金貸款等方面政策仍有一定發力空間。

??供給側則將圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求優化各類政策，比如放寬限價，鼓勵優質優價，給予開發企業更高定價自主權，又比如放開戶型比例要求，放寬郊區“限墅令”，優化容積率計算辦法和限制等，鼓勵住宅產品供給多元化、品質化。

??整體來看，未來中央層面將持續推動房企融資和“三大工程”相關支持政策落地見效，并有望調整各類住房交易稅費促進購房消費。

??地方層面，結合住建部部長“充分賦予城市調控自主權”表態以及北上廣深杭陸續放寬限購的示范效應，我們認為二季度因城施策預期加強，一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變。