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??“一個城市，青年人有希望，城市才有未來，青年人有希望，國家才有未來。所以，解決青年人、新市民的住房問題是各級政府的職責(zé)所在，也是提高競爭力實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，政府應(yīng)該有內(nèi)生動力去做這個事，那么所有的困難和問題都有辦法解決。”7月7日國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹表示。

??這次吹風(fēng)會主題是加快發(fā)展保障性租賃住房，主要解決新市民、青年人住房問題。出席本次吹風(fēng)會的還有住建部住房保障司司長曹金彪，住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍。

??今年3月全國兩會，“解決青年人住房問題”被寫入總理政府工作報告。6月18日國常會上李克強總理再度喊話“加快發(fā)展保障性租賃住房”，7月2日國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱“意見”），提出各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設(shè)。

??值得關(guān)注的是，意見從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批五大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，重點有減輕提供保障性租賃住房的企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。

??根據(jù)全國第7次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國有3.76億流動人口，他們中很多人普遍收入并不高，相比市場上的租賃房租金又不低，公租房供給規(guī)模又少，這些在城市運行中必不可缺的從事基本公共服務(wù)的新市民、青年人群體的住房困難問題，到了必須下力氣解決的時候了。

??“最主要的政策就是土地不花錢建設(shè)保障性租賃住房。企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)，不補繳土地價款；存量閑置房屋改造，不補繳土地價款；利用園區(qū)配套用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)，土地也不花錢，只有這樣才能讓租賃住房轉(zhuǎn)得起來。在這種情況下，希望推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，其中一個重要內(nèi)容就是要轉(zhuǎn)向發(fā)展這些保障性租賃住房。”曹金彪表示。

??因地制宜，好事辦好

??“房住不炒”的政策主基調(diào)已經(jīng)貫徹多年，建立“租購并舉”的住房供應(yīng)體系成為房地產(chǎn)長效調(diào)控的重要方向。倪虹強調(diào)，保障性租賃住房是“十四五”規(guī)劃的一個重要組成部分。公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，這是保障體系的構(gòu)成；再加上市場體系的商品房和市場租賃住房，共同構(gòu)成住房規(guī)劃體系。

??保障性租賃住房承擔(dān)著重要的使命，這是歷史的責(zé)任。在記者采訪接觸的城市新市民和青年人群體中，在住房這個最現(xiàn)實的居住問題上，他們在市場競爭中還無法支付得起購買產(chǎn)權(quán)的商品住房，又不能進(jìn)入傳統(tǒng)的住房保障體系，成了“夾心層”群體，這個富有生產(chǎn)力、創(chuàng)造力的群體，不僅個人發(fā)展機會受限，他們對社會發(fā)展的貢獻(xiàn)潛力也受到制約。給龐大存在住房困難的新市民、青年人群體予居住上的支持，既有利于社會和諧穩(wěn)定，也能提高經(jīng)濟社會發(fā)展的可持續(xù)性。

??“這一次國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，是第一次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計。今后國家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。”曹金彪說。

??據(jù)曹金彪介紹，公租房主要面向?qū)ο笫浅擎?zhèn)住房、收入困難家庭，申請門檻是雙門檻，就是收入低、住房條件也差，具體的范圍條件由市縣人民政府規(guī)定。保障性租賃住房主要解決新市民、青年人住房問題。比如新畢業(yè)大學(xué)生每年有900多萬，他們在北京工作，很多人不符合公租房收入條件。所以，從保障性租賃住房出發(fā)點來說，是在公租房之外解決新市民和青年人住房困難。

??“這是一個新的制度，是以前所沒有的。這個新的制度就是政府給政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。對于提供者的要求就是小戶型（70平方米以下）、低租金。這個新制度的重點是在人口凈流入的大城市，因為新市民、青年人主要是在這些大城市。通過保障性租賃住房解決其階段性住房困難，6年、8年之后，他們有了一定積累和能力，但買不起商品住房，政府要安排共有產(chǎn)權(quán)住房這樣一種供給，使得他們能花較低價格買著共有產(chǎn)權(quán)住房。”曹金彪說。

??對于大家關(guān)心的地段、交通問題，他表示，發(fā)展保障性租賃住房的重點是利用存量土地、存量房屋，主要是在城市里的老城區(qū)、園區(qū)或者交通便利的區(qū)域建設(shè)這些小戶型、低租金的保障性租賃住房。“這是保障性租賃住房的定位，是和公租房互相配合的制度。因為老百姓租房子很重要的一個因素是地段。”

??“嚴(yán)格全過程監(jiān)督管理。這個房子一定是符合條件的住房困難的人才能住，并且這個房子是租的不能賣。我覺得守住這兩條底線，就能好事辦好，讓真正有需求的人得到保障，不能變味。”倪虹強調(diào)。

??住房租賃市場發(fā)展也要“因地制宜”。倪虹表示，國家層面加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系；各地要根據(jù)國家層面的頂層設(shè)計，結(jié)合實際，確定各地的具體保障方式。從國家的要求，不下指標(biāo)，但是給地方提要求，地方要實實在在地了解本地需求，讓需求和供應(yīng)能夠匹配，也要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平，來確定保障能力、保障范圍、保障標(biāo)準(zhǔn)。

??中房智庫執(zhí)行院長、中央財經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸建議，推動住房租賃市場發(fā)展應(yīng)制定并實施三個針對性政策：一是購房市場限購、向租賃市場拓展、分流住房需求；二是擴大租賃房供給，包括增加租賃住房供地、發(fā)展規(guī)模化住房租賃企業(yè)（提升租賃房品質(zhì)、產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)、降低租房尋找成本）；三是促進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，包括保障承租人權(quán)利、提升租賃房權(quán)利。

??“目前，第一件事情已嚴(yán)格落實，重點城市住房市場限購已落實多年。針對第二件事情，中央提出了擴大城鎮(zhèn)租賃住房供地包括對轉(zhuǎn)變土地用途、支持住房租賃市場發(fā)展的一系列政策及發(fā)展規(guī)模化租賃企業(yè)。針對第三件事情，租賃合同與價格備案、仲裁等政策加速制定，廣州、武漢、深圳等城市相繼提出賦予租賃房落戶、子女就學(xué)、公積金支持等權(quán)利。”柴鐸說。

??優(yōu)惠政策多，賬能算明白

??過去20年，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利、管理紅利的時代轉(zhuǎn)換。如今，房地產(chǎn)掙快錢、大錢的時代已經(jīng)過去，開發(fā)保障性租賃住房成為房企業(yè)務(wù)發(fā)展的一個方向。

??租賃住房這條腿為什么相對比較短？倪虹說，由于開發(fā)商一直以來的高杠桿、快周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式，使得他們不愿意發(fā)展長周期的租賃住房。而此次政策力度大、措施實、含金量高，比如利用存量土地和房屋建設(shè)四種方式降低土地成本；比如降低企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅從12%降到4%等；特別是金融支持，對保障性租賃住房貸款在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待，中央還對符合條件的項目給予適當(dāng)補助。

??“這么多優(yōu)惠政策，就是想讓市場主體能夠算得過來賬，能夠去做。這也是企業(yè)根據(jù)市場需求實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條新路。”倪虹說。

??不同于公租房主要由政府投資建設(shè)和發(fā)放貨幣補貼，保障性租賃住房將由多主體投資、多渠道供給，其中，利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)是一個重要方面。

??從調(diào)研情況看，很多企事業(yè)單位有相當(dāng)數(shù)量自有閑置土地，同時企事業(yè)單位新就業(yè)職工的住房又比較困難。此次意見給出了一個新政策，就是允許人口凈流入的大城市等，利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房，主要是要面向單位新就業(yè)的青年職工，幫助他們解決階段性住房困難。

??意見給出了落地舉措：一是明確城市范圍并賦予城市自主權(quán)。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房。

??曹金彪表示，實際上把這個權(quán)利交給了城市，城市要不要用這項政策，要根據(jù)本地需求確定。沒有需求的地方，不能盲目建設(shè)。

??二是對土地、規(guī)劃、審批及建設(shè)成本高等問題提出了解決路徑和方法。意見明確，企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)，需變更土地用途，但不補繳土地價款，而且免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。同時，明確要快速審批，支持建設(shè)。意見還規(guī)定，企事業(yè)單位可以自建，自己沒有資金或沒有能力，也可以與住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等合作建設(shè)運營。

??三是對企事業(yè)單位建設(shè)保障性租賃住房明確要求要加強監(jiān)督管理。所建住房一定要小戶型，主要解決新市民、青年人住房困難。同時，不得上市銷售或變相銷售，也不得以保障性租賃住房為名，違規(guī)經(jīng)營或者騙取優(yōu)惠政策，確保真正用于解決新市民、青年人的住房困難。

??此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，明確配套用地面積占項目總用地面積的比例上限從7%提高到15%，來建設(shè)保障性租賃住房。允許利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。這些措施的目的都是降低土地成本，使租金不高于市場租金，讓新市民、青年人能夠租得起。

??對于商改租、工改租項目作保障性租賃住房，由政府組織相關(guān)部門做聯(lián)合審查，發(fā)放保障性租賃住房項目認(rèn)定書，拿到這個認(rèn)定書后，可以去辦理各項審批手續(xù)。就是說，用認(rèn)定書的形式來簡化審批流程。

??“原來這一類房屋水電氣的價格，可能有的是工業(yè)，有的是商業(yè)，這次意見明確，只要是當(dāng)?shù)卣J(rèn)定它是保障性租賃住房，就可以享受民用水電氣價格。所以此次政策支持力度大、措施實，含金量還是比較高的。”倪虹表示。

??對于習(xí)慣了掙快錢大錢的房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵和發(fā)展租賃住房對它們帶來什么樣的機會？“租賃住房肯定不可能像商品房那樣掙大錢、掙快錢，但是發(fā)展租賃住房，很多企業(yè)也認(rèn)為這一塊潛力很大，需求很大，也都做了很多努力。相信這次國辦意見的出臺，會引導(dǎo)更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和租賃企業(yè)去發(fā)展保障性租賃住房，通過發(fā)展保障性租賃住房，他們也可以壯大自身。”曹金彪說。

??“會算賬”的先行榜樣

??最近兩三年，其實租賃住房業(yè)務(wù)也成為了一些頭部房企的發(fā)展板塊，今年3月31日，萬科管理層在2020年業(yè)績線上發(fā)布會上表示，2020年在9個重點城市新開業(yè)房間數(shù)3.3萬間，萬科租賃住宅累積開業(yè)14.24萬間。

??目前，萬科在全國的首個土地新建長租公寓項目落地的北京豐臺。

??萬科在租賃住房上的先行實踐，也獲得了國家金融的支持。今年1月18日，萬科發(fā)布2021年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券（第一期）的發(fā)行公告，顯示其于2020年2月25日獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣30億元（含30億元）的住房租賃專項公司債券。

??萬科此次募集資金用于住房租賃項目建設(shè)及補充公司營運資金，其中 21億元擬用于公司住房租賃項目建設(shè)和運營，扣除發(fā)行費用后剩余部分?jǐn)M用于補充公司營運資金。

??在城市方面，上海也積極推進(jìn)租賃住房發(fā)展。中國房地產(chǎn)報記者注意到，7月7日，上海市委副書記、市長龔正在調(diào)研房地產(chǎn)市場時強調(diào)上海要大力發(fā)展租賃住房，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，扎實落實好“房住不炒”的定位要求。

??在上海市房屋狀況信息中心，龔正察看了房地產(chǎn)市場監(jiān)測信息平臺，詳細(xì)了解住房供需和成交情況。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，監(jiān)測信息平臺匯集了超過5億條數(shù)據(jù)，搭建了住房租賃公共服務(wù)平臺，可為房地聯(lián)動、租賃管理、市場監(jiān)測等工作提供信息支撐。

??在座談交流時，龔正說：“要堅持租購并舉，大力發(fā)展租賃住房，加大建設(shè)力度，盡快形成供應(yīng)，更好滿足年輕人的居住需求。”

??從目前我國人口流入趨勢看，呈現(xiàn)出“東遷”和“南下”的特征，其中長三角和珠三角囊括了70％以上的人口凈遷入量。今年4月9日，住建部召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市政府及住建部負(fù)責(zé)人參會。倪虹在會上強調(diào)，城市人民政府要把發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事議程。

??北京一直是需要大力發(fā)展租賃住房的重要城市，據(jù)我愛我家剛發(fā)布的《2021年上半年北京住房租賃市場報告》顯示，2021年上半年，北京地區(qū)住房租賃交易量環(huán)比下降5.2%，同比增長29.1%。因畢業(yè)季助推，6月北京住房租賃交易量創(chuàng)近3年新高。

??35歲以下群體成為北京地區(qū)住房租賃市場的主力軍。我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，超七成以上客戶集中在35歲以下，其中25-35歲客戶占比超過一半，“85后”“90后”成為當(dāng)前租賃市場的支撐主力。

??針對今年下半年北京住房租賃市場走勢，我愛我家研究院分析表示，當(dāng)前，北京住房租賃需求依然較高，疊加北京良好的經(jīng)濟活力、城市吸引力等優(yōu)勢，下半年北京住房租賃市場依舊向好，預(yù)計7月、8月住房租賃交易量將達(dá)到年內(nèi)新高。

??從頂層政策設(shè)計和推動落實上，住建部一直在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。“這么多優(yōu)惠政策，發(fā)展保障性租賃住房將是今后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去努力探索的一個方向。” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹說。