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??2024年前4月，300城經(jīng)營(yíng)性用地約25851萬(wàn)平方米，同比下降9%，仍處歷史低位。

??市場(chǎng)熱度方面，得益于京滬蘇杭等熱點(diǎn)城市核心板塊地塊的出讓，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市3月份平均溢價(jià)率一度達(dá)到5.6%，但隨著4月優(yōu)質(zhì)地塊入市占比回落，平均溢價(jià)率顯著回落至3.5%，為2024年至今最低。

??究其原因，既有土地質(zhì)量下降的原因，又更多地有大環(huán)境持續(xù)下行有關(guān)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，新建商品住房銷售面積18942萬(wàn)平方米，同比下降23.4%，新房成交數(shù)據(jù)較去年同期明顯下滑，“金三銀四”缺席，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，因此土拍熱度不及前期。

??考慮到當(dāng)前市場(chǎng)下行的大環(huán)境，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動(dòng)收縮宅地供應(yīng)量。

??因此，我們認(rèn)為在供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場(chǎng)的規(guī)模超跌仍將維持一段較長(zhǎng)的時(shí)間。建議各城市在供地選擇上應(yīng)當(dāng)更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關(guān)注出讓地塊的去化預(yù)期和盈利空間。

??2024年至今，整體土拍市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，一季度受部分熱點(diǎn)一二線核心地塊出讓影響整體市場(chǎng)熱度稍有提升，但進(jìn)入4月，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比略有下降，供求回調(diào)低位持平。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止2024年4月25日，300城經(jīng)營(yíng)性用地累計(jì)供應(yīng)25851萬(wàn)平方米，同比下降9.7%，按月來(lái)看，前3月累計(jì)供應(yīng)19888萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6%，4月土地供應(yīng)量為5963萬(wàn)平方米，為2024年至今低位。

??成交方面，截止2024年4月25日，300城經(jīng)營(yíng)性用地累計(jì)成交面積20725萬(wàn)平方米，同比下降6.4%。分月來(lái)看，受春節(jié)錯(cuò)期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現(xiàn)也不佳，不及去年同期，4月更是在3月的基礎(chǔ)上有所下降，不過(guò)由于1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規(guī)模較高，進(jìn)入4月后基期數(shù)值的回調(diào)，整體回歸低位。

??市場(chǎng)熱度方面，4月平均溢價(jià)率3.5%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，為2024年至今低位。

??這主要是由于一季度一線城市北京、上海均封頂成交了多宗涉宅地，尤其是上海，一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地，除寶山顧村地塊5.56%溢價(jià)成交外，其余4宗地塊均搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來(lái)的新高，高達(dá)9.07%，熱度明顯回升；二線城市，杭州、蘇州、合肥、長(zhǎng)沙也都進(jìn)行了集中土拍，均拍出不錯(cuò)的市場(chǎng)熱度。

??在北京、上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交的帶動(dòng)下，一季度整體溢價(jià)率環(huán)比顯著上漲，環(huán)比上浮1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了4.5%，達(dá)到了2023年下半年以來(lái)的新高，與2023年全年熱度基本持平；不過(guò)與2023年一季度相比，仍下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??從企業(yè)拿地來(lái)看，2024年1-4月新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為18.9億元，同比下降32%，降幅保持不變，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值分別為6.4億元和18.4萬(wàn)平方米，同比降幅分別為29%和10%，但降幅持續(xù)收窄。

??1-4月，新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為6720億元、3027億元和3793萬(wàn)平方米，三個(gè)指標(biāo)同比分別下降19%、23%和8%，同比指標(biāo)由正轉(zhuǎn)負(fù)，主要由于4月份房企投資規(guī)模不及往年同期，在核心城市供地減緩、優(yōu)質(zhì)地塊減少的情況下，企業(yè)投資收縮。

??整體來(lái)看，投資謹(jǐn)慎的趨勢(shì)未有改變。一方面前四月仍有近七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地；另一方面，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅為0.16。

??聚焦到銷售TOP10企業(yè)來(lái)看：第一，1-4月銷售Top10拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重為57%，投資高度集中在頭部企業(yè)；第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發(fā)拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高于行業(yè)平均，其中建發(fā)、綠城拿地銷售比超過(guò)0.5；第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長(zhǎng)，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。

??目前，從供求規(guī)模的角度來(lái)看，土地供應(yīng)節(jié)奏與去年同期相當(dāng)、成交規(guī)模也同比基本持平，行業(yè)的供求平衡仍在調(diào)整中。

??企業(yè)端來(lái)看，樓市“金三銀四”的缺席、銷售不及預(yù)期仍是導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)審慎投資的最重要因素。月末中央經(jīng)濟(jì)局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，以及各大重點(diǎn)城市均或多或少放松了限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)將迎來(lái)更多政策細(xì)則落地。房企及購(gòu)房者均有較濃的觀望情緒，在市場(chǎng)顯著筑底、呈現(xiàn)回暖勢(shì)態(tài)前，房企都將保持審慎、觀望態(tài)度，土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)將集中于國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)核心地塊上。

??2024年4月，房地產(chǎn)政策面仍集中在需求側(cè)，月內(nèi)廈門(mén)、合肥、長(zhǎng)沙等地均在月內(nèi)放款了公積金相關(guān)管理規(guī)定。在月內(nèi)召開(kāi)的保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，住建部指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，抓項(xiàng)目建設(shè)，扎實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，實(shí)現(xiàn)凈地供應(yīng)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，盡快達(dá)到開(kāi)工條件，形成實(shí)物工作量。

??在當(dāng)前土地市場(chǎng)交易規(guī)模快速收窄的情況下，加大保障性住房建設(shè)和供給，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更多“確定性”較強(qiáng)的項(xiàng)目，有利于維持行業(yè)一二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模的穩(wěn)定，并促進(jìn)城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。

??地方層面，至4月末已有近1000個(gè)縣市（區(qū)）發(fā)布了2024年供地計(jì)劃，住宅土地供應(yīng)總量平均較2023年下降了18%，其中六成縣市宅地計(jì)劃供應(yīng)量較2023年呈下降趨勢(shì)。分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，同比2023年均呈下降趨勢(shì)，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達(dá)25%，宅地計(jì)劃供給量下降更為堅(jiān)決。

??不過(guò)與上年土地成交規(guī)模相比，2024年整體供地計(jì)劃依舊看似“過(guò)量”，樣本城市2024年計(jì)劃供應(yīng)的總面積，達(dá)到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在內(nèi)的二線城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少數(shù)三線城市供地指標(biāo)控制的相對(duì)較佳。

??對(duì)于大多數(shù)城市而言，不論是出于城建發(fā)展計(jì)劃的階段性目標(biāo)、城市財(cái)政計(jì)劃的平衡、還是為市場(chǎng)可能出現(xiàn)的反彈周期留足指標(biāo)余量，都使得近年來(lái)的供地計(jì)劃普遍超量，供地計(jì)劃完成率的持續(xù)低位也在情理之中，預(yù)計(jì)2024年供地計(jì)劃完成率仍將延續(xù)五成左右的低位。

??考慮到當(dāng)前市場(chǎng)下行的大環(huán)境，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動(dòng)收縮宅地供應(yīng)量。典型如合肥，2024年宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H389公頃，較2023年540公頃降幅高達(dá)28%。

??我們認(rèn)為，在供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場(chǎng)的規(guī)模超跌仍將維持一段時(shí)間，全面復(fù)蘇仍需更長(zhǎng)時(shí)間。

??近期熱點(diǎn)城市新政不斷，眾多核心城市迎來(lái)了地方調(diào)控放松的春風(fēng)，這在一定程度上提振了拿地信心，土地市場(chǎng)熱度在二季度或有所升溫。

??企業(yè)端方面，率先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊、吸引年初投資額度充裕的房企拿地是短期內(nèi)保持市場(chǎng)熱度的關(guān)鍵，在市場(chǎng)低迷期補(bǔ)充核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)也是諸多國(guó)央企的主要投資策略。

??在兩方面共同作用下，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化還將繼續(xù)：市場(chǎng)關(guān)注度集中于一二線城市，并且熱度的延續(xù)性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。