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??上海是當(dāng)前長(zhǎng)三角土地拍賣(mài)市場(chǎng)火熱的一個(gè)縮影。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)口徑，2023年1月~3月，全國(guó)土地出讓金累計(jì)成交額約5458.87億元，杭州、南京、蘇州、北京、寧波位列土地出讓金前5位，長(zhǎng)三角城市占據(jù)了4席。

??從拿地金額看，長(zhǎng)三角區(qū)域也領(lǐng)跑全國(guó)。今年一季度，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額400億元，居四大城市群之首。其中，偉星房產(chǎn)拿地金額為50億元，位居長(zhǎng)三角企業(yè)拿地金額榜首；綠城中國(guó)以49億元拿地金額位列第二，其次是保利發(fā)展，拿地金額是47億元。

??機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，部分城市土地市場(chǎng)升溫的背后折射出房企對(duì)熱點(diǎn)城市后市的看好。在去年土地縮量的情況下，房企補(bǔ)庫(kù)存意愿有所增加，但當(dāng)前市場(chǎng)熱度僅限于熱點(diǎn)城市，持續(xù)性及覆蓋面仍待觀察。

??再現(xiàn)搶地

??4月18日，上海首輪集中供地19宗涉宅地塊開(kāi)拍，總起始價(jià)483.41億元。這19幅地塊迎來(lái)總計(jì)約50家意向房企參拍，其中招商、越秀、建發(fā)、華發(fā)、華潤(rùn)、保利發(fā)展、大華、萬(wàn)科等房企均有10幅以上目標(biāo)地塊；閔行莘莊兩幅地塊、青浦徐涇、蟠龍?zhí)斓貣|側(cè)地塊則吸引了20家以上房企報(bào)名。

??“熱度空前，絕大部分房企還是有增長(zhǎng)需求的。”某房企內(nèi)部人士如是形容上海這場(chǎng)拍地，“上海整體去化速度較快且利潤(rùn)空間充足，對(duì)房企在上海土地市場(chǎng)‘囤糧’的吸引力較高。幾家‘老面孔’的回歸也證實(shí)了這一點(diǎn)。”

??在上海之外，長(zhǎng)三角其他城市拍地市場(chǎng)也十分火熱。南京2023年首批集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊推動(dòng)下，吸引近30家房企參拍，熱門(mén)地塊也是開(kāi)拍即受到12輪報(bào)價(jià)觸頂搖號(hào)。最終，11宗地塊全部成交，4宗地塊封頂搖號(hào)、3宗地塊溢價(jià)成交、4宗地塊底價(jià)成交，共計(jì)攬金176.68億元，平均溢價(jià)率7.98%，使得南京成功扭轉(zhuǎn)了此前土地市場(chǎng)的冷淡局面。

??杭州和蘇州的土地市場(chǎng)亦出現(xiàn)搶地“名場(chǎng)面”。杭州在2月單月內(nèi)推動(dòng)兩次拍地，前后僅相差14天，總出讓金額達(dá)到271.8億元。在首輪供地中，蕭山市北一宗地塊被60家房企爭(zhēng)奪，創(chuàng)杭州史上單一地塊參拍房企個(gè)數(shù)新高。

??類(lèi)似的火熱搶地情況在3月29日的杭州第二批次集中供地中再次上演，世紀(jì)城23號(hào)地塊吸引了50余家房企參與報(bào)名，經(jīng)過(guò)17輪競(jìng)價(jià)，觸頂搖號(hào)。這一次拍地總成交額144.8億元，觸頂?shù)貕K占比60%，溢價(jià)成交地塊占比80%。“小步快跑”的供地策略點(diǎn)燃了杭州市場(chǎng)。

??“最強(qiáng)地級(jí)市”蘇州市也毫不遜色，今年首輪集中供地?zé)o一流拍，其中3宗觸頂搖號(hào)，最高溢價(jià)率達(dá)到15%，成交總金額約140億元。蘇州工業(yè)園區(qū)一直是蘇州樓市的“王牌”，位于中新大道南、星港街西的工業(yè)園區(qū)湖西地塊，經(jīng)過(guò)65輪競(jìng)拍，正式競(jìng)價(jià)不到2分鐘就觸及最高限價(jià)進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，最終被華潤(rùn)置地以35650元/平方米的樓面價(jià)摘得，刷新了蘇州工業(yè)園區(qū)地價(jià)紀(jì)錄。

??從目前杭州、蘇州及南京的集中拍地情況來(lái)看，無(wú)流拍地塊、溢價(jià)率提升、優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪激烈等成為共同特征。

??機(jī)構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，長(zhǎng)三角市場(chǎng)民企活躍，市場(chǎng)韌性強(qiáng)勁，是土地拍賣(mài)持續(xù)火熱的關(guān)鍵。

??民企回歸

??伴隨長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)率先回暖，民企開(kāi)始逐步回歸，個(gè)別已在“跑馬圈地”。

??在杭州今年兩次集中供地中，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時(shí)民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)。新城控股、濱江集團(tuán)、中天美好、興耀房地產(chǎn)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽(yáng)山水和偉星房產(chǎn)等民營(yíng)房企均有所斬獲。

??尤其是有“杭州地產(chǎn)一哥”之稱的濱江集團(tuán)一直在持續(xù)加碼。在杭州2023年首批集中供地中，以總價(jià)34億元接連拿下3宗地塊，其中有2宗溢價(jià)成交。二輪集中供地中濱江又連續(xù)拿下了杭州錢(qián)塘區(qū)、臨平區(qū)2宗地塊。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年3月末，濱江已通過(guò)招拍掛和合作開(kāi)發(fā)形式累計(jì)獲得7宗住宅用地，其中6宗位于杭州市，1宗位于金華市，新增貨值超過(guò)150億元。

??在南京集中供地中，民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競(jìng)拍至地價(jià)上限，民企拿地金額占比達(dá)26.9%，較2022年提升17.2個(gè)百分點(diǎn)。

??偉星房產(chǎn)成為長(zhǎng)三角地區(qū)土地市場(chǎng)中的“黑馬”，接連在杭州和南京集中供地中摘得地塊。2月21日，杭州市浦沿單元BJ0601-R21-05地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，共有20余家房企參與競(jìng)拍，最終偉星房產(chǎn)以總價(jià)19.46億元競(jìng)得，樓面價(jià)26346.89元/平方米，溢價(jià)率11.45%。在不到1個(gè)月后的3月17日，偉星房產(chǎn)再次搖得南京建鄴區(qū)NO.2023G03地塊，拿地金額高達(dá)31億元，成交樓面地價(jià)達(dá)到43173元/平方米，是南京拍地歷史上地價(jià)第二高的地塊。

??“民營(yíng)房企開(kāi)始積極入市，是土地市場(chǎng)恢復(fù)的最重要標(biāo)志。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，長(zhǎng)三角各地政府紛紛推出了一些優(yōu)質(zhì)土地，不僅有助于恢復(fù)土地市場(chǎng)信心，還能夠促進(jìn)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企積極入市，對(duì)于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖有重要意義。

??在蘇州2023年首輪集中供地中，盡管招商蛇口和建發(fā)股份等央企國(guó)企依然為拿地主力，但亦出現(xiàn)朗詩(shī)地產(chǎn)和山西萬(wàn)信等民營(yíng)房企身影，并成功競(jìng)得了土地。

??“隨著銷(xiāo)售端企穩(wěn)回暖，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房企拿地意愿將有所增強(qiáng)，重點(diǎn)房企拿地總額降幅將進(jìn)一步收窄。”劉水說(shuō)。

??克而瑞研究中心也認(rèn)為，3月份諸多重點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)“開(kāi)張”，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊上市一定程度上刺激房企重回土地市場(chǎng)，市場(chǎng)熱度也較去年大幅回升。但是要判斷房企投資意愿是否恢復(fù)，主要還是看規(guī)模民企是否開(kāi)始拿地。目前已有個(gè)別代表入場(chǎng)，但投資意愿還未普遍復(fù)蘇。無(wú)論是杭州、蘇州、南京還是其他城市，拿地主力依舊是央企、國(guó)企，且熱門(mén)地塊主要落入央企、國(guó)企囊中。

??南京2023年首批集中供地的11宗地塊中有7宗被央企國(guó)企斬獲，具體包括保利發(fā)展、大悅城、中海地產(chǎn)等；蘇州2023年首批集中供地也吸引了中建三局、華潤(rùn)置地、建發(fā)地產(chǎn)、保利發(fā)展和招商蛇口等實(shí)力強(qiáng)勁的央企國(guó)企。

??“長(zhǎng)三角地區(qū)依舊是房企投資的絕對(duì)主力區(qū)域，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率較大城市也主要在長(zhǎng)三角。”前述某房企內(nèi)部人士表示，主要原因就是長(zhǎng)三角整體韌性強(qiáng)于其他地區(qū)、銷(xiāo)售去化表現(xiàn)良好、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)、價(jià)格上漲空間有較高預(yù)期。

??這個(gè)表態(tài)也是近期拍地市場(chǎng)預(yù)期增強(qiáng)的信號(hào)。諸多房企管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上積極表態(tài)稱會(huì)在土地市場(chǎng)擇機(jī)拿地，同時(shí)聚焦基本面較好的高能級(jí)城市。

??一向重倉(cāng)三四線城市的碧桂園管理層表示，未來(lái)一段時(shí)間會(huì)積極參與西安、上海、寧波等高確定性市場(chǎng)。近兩年發(fā)展生猛的越秀地產(chǎn)管理層表示，后續(xù)大灣區(qū)是主戰(zhàn)場(chǎng)，長(zhǎng)三角是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，中西部核心城市也會(huì)配置。龍湖的重點(diǎn)是北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州、南京等區(qū)域，確保周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率。

??一如往年，長(zhǎng)三角區(qū)域又成為了土地市場(chǎng)中的“主角”。