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??上海土地市場盛宴依然在持續。

??先是疫情期間香港置地斥資310.5億元拿下上海徐匯濱江地塊，刷新了上海乃至內地“總價地王”成交紀錄，接著中海底價拿下上海虹口北外灘鉆石級地塊卻被爆出“圍標”，而此事結果還未塵埃落定，涉事地塊重新出讓，轉手便被央企招商蛇口收入囊中。

??土地市場的“熱鬧非凡”最終也顯示在數據上。

??11月初，中原地產研究中心發布了一份報告。報告中顯示，2020年前10個月，全國有超過22個城市土地出讓金累計超過500億元，創下歷史紀錄。其中，上海、杭州土地出讓金收入累計已超過2000億元；尤其是上海的土地出讓金最高，達到2500億元。

??上海中原地產市場分析師盧文曦認為，上海土地收入之所以這么高有兩方面因素：一是土地供應量相比去年高；二是上海今年土地出讓方式有了變化，地塊不僅優質，且沒有15%自持要求，最終導致土地出讓總價推高。

??供應量增加 出讓結構調整

??疫情曾讓房地產行業進入短暫停滯狀態，但相比銷售市場滯后，土地市場率先回暖。全國土地市場中，上海土地市場表現尤為突出。

??首先，從供應量上來看，同策咨詢研究院數據顯示，2020年1-10月上海土地累計成交面積約3000萬平方米（占地面積1568萬平方米），去年上海同期的土地供應量遠達不到今年的水平。

??除了供應量，上海今年宅地供應結構相比過去也有明顯變化。

??同策研究院資深分析師王豐表示，從2017年開始，上海宅地供應結構中，租賃住宅用地比例較高，擠占了傳統宅地出讓空間，致使過去3年土地財政收入有所下降。

??今年以來，上海推地結構中，帶有住宅性質的土地占了較大比例。根據上海中原統計數據顯示，截至11月20日，上海共出讓土地178幅，其中帶住宅的（包括租賃用地）土地出讓數量為105塊，占總出讓量的近60%。

??在所有已經成交的土地中，成交總價最高的3宗帶住宅性質的土地分別位于徐匯區、楊浦區和閔行區，分別被香港置地、金隅集團和華發集團以310.5億元、69.2億元和64.35億元拿下。

??此外，除了推地量大，今年上海推出的地塊較為質優，其中市中心地塊出讓量明顯增多，過去為了抬高拿地門檻，上海住宅地塊一般都會要求配有15%自持，梳理今年出讓的土地可以明顯看出，15%自持這一要求基本都被取消了。

??在王豐看來，今年受疫情沖擊，上海經濟也面臨較大的下行壓力，稅收下降亦是大概率事件，需要通過土地財政來支撐政府收入，因此政府也獻出很大誠意，推出的地塊不僅優質而且沒有自持要求。

??“可能是疫情影響，很多以往政府不太舍得推的地塊今年都推出來了，比如黃浦區、虹口區、徐匯區這些核心地區的土地。這些土地本身價格比較高，所以整個土地市場出讓總價也就高。”盧文曦表示，如果市場恢復正常情況，可能明年這種優勢地塊就慢慢取消了。

??雖然今年上海推出的優質宅地較多，但從溢價率上來看，上海土地價格也控制在較為合理范圍。

??中原地產研究中心數據顯示，在今年上海成交178幅地塊中，共有120塊土地是底價成交，即溢價率為零。溢價率超過50%的居住用地僅有兩幅，分別被上海同潤投資（集團）有限公司和萬達地產集團斬獲。

??外來房企拿地“狂歡”

??超2500億元土地成交金額，是誰在上海瘋狂買地？

??這些企業中，仍然以國企央企為主力，但不同的是，上海本土國企優勢不明顯，外來企業今年在上海斬獲頗多。

??以華發股份為例，去年其在上海拿地總金額僅43億元，今年前10月其拿地金額就已經超過110億元，僅次于香港置地（310.5億元）。

??這類企業過去幾年由于上海地價攀升，在公開市場拿地有一定壓力，但今年由于疫情因素，對于其而言反而是拿地窗口期，華發股份也趁機在上海補倉。

??與之類似的還有融信集團。融信集團早將總部搬至上海，但隨著其在上海項目逐漸去化完畢，其在上海存貨已不多。

??對于今年在上海補倉行為，融信集團相關人士表示，是在深耕長三角戰略指導下而進行的審慎拿地策略。

??在盧文曦看來，今年政府推了很多優質地塊，對房企而言是較好拿地窗口期。

??“去年拿地多了，今年拿地少是很正常的。尤其今年又比較特殊，很多地方需要用錢，所以現在房企強調快速銷售回籠資金，拿地方面是有余力才去拿。”盧文曦表示，今年上半年上海土地市場一個有意思的現象是，規模千億左右的房企相對進行土地儲備的意愿更強烈。

??中海地產今年在上海拿地金額和排名均有所退步，原因可能與年初“圍標”事件有關。雖然該事件最終并未定性，但或多或少對中海在上海拿地表現有所影響。

??此外，也有市場人士對中國房地產報記者表示，有些房企拿地減少或許也與今年出臺的融資監管“三道紅線”約束相關。

??土地市場熱火朝天，但上海樓市成交價格一直相對平穩，成交情況分化較為嚴重。一般而言，市中心項目或者區位較好項目大多需要“搖號”陪跑，遠郊項目去化則較為艱難。

??在王豐看來，上海樓市住宅供應量將在2021年繼續增加，考慮到2020年上半年住宅需求基本釋放，將加劇2021年上海市場供大于求局面，尤其是2020年年底需求端未完全恢復的情況下，房企為了年終業績目標，勢必通過降價或平價跑量提前透支市場需求，其預計從2021年第四季度開始，上海住宅市場需求將出現實質性上升；2021年，上海房價仍將處于價格調整周期內。