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??中房網訊 在融資新規提出對房企有息負債規模進行精細化管控的背景下，近期房企降負債、回籠資金的動作較頻繁。

??“踩線”房企多尋求出售負債較高項目或非地產主業標的，同時緊抓融資機會，調整債務結構，并在“金九銀十”進行促銷。

??分析人士表示，出售資產行為短期或延續，四季度融資環境將進一步收緊，降杠桿將成為房企未來發展的主旋律。長期來看，房企需擴大精細化管理廣度和深度，尋求合理穩健的發展路徑。

??資產出售動作頻現

??近期，房企資產出售動作頻頻，主要表現為兩大特征：一是多為“踩線”房企；二是出售標的經營情況、財務表現多數欠佳或非地產主業。

??9月27日，北京產權交易所披露，中國金茂附屬公司金茂西南企業管理（重慶）有限公司，擬轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權。截至2020年8月31日，貴陽黔茂房地產開發有限公司營業收入為0元，營業虧損1077.37萬元，凈虧損805.21萬元；總資產25.68億元，負債合計8.56億元，所有者權益17.11億元。

??中國金茂附屬公司福州興茂房地產有限公司，擬掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權。后者經營范圍涉及房地產開發經營、房地產信息咨詢等。截至2020年8月31日，福州濱茂營業收入為0元，營業虧損688.54萬元，凈虧損687.7萬元；總資產為39.77億元，總負債達32.84億元，所有者權益為6.93億元。

??招商蛇口擬轉讓深圳市招盛閣置業管理有限公司（簡稱“招盛閣置業”）100%股權。招盛閣置業經營范圍為自有物業租賃、物業管理。截至2020年7月31日，招盛閣置業營業收入為1142.13萬元，營業利潤為742.5萬元，凈利潤為556.88萬元，資產總額1.56億元，負債總計1.40億元，所有者權益1651.11萬元。值得注意的是，近期招商蛇口發布了多個股權轉讓公告。

??中南建設日前公告，擬轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權。截至2020年6月30日，南通中南谷經審計的資產總額為954.02萬元，總負債為786.25萬元，1-6月凈虧損133.73萬元。中南建設表示，該交易完成后，公司將進一步聚焦主業。

??根據國泰君安統計，上述房企均有“踩線”情況。“三道紅線”包括剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。根據“踩線”的分檔，將對房企有息債務規模進行差異化管控。

??分析人士指出，房企出售部分項目，可以盡快實現資金回籠，緩解短期償債壓力。同時，剝離盈利能力較弱或非地產類項目，可以獲得大量資金，進一步優化整體業務結構，聚焦地產主業。

??諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，“三道紅線”對激進擴張的房企影響較大，降負債成為亟需解決的問題，短期“踩線”的房企出售資產行為或延續。

??抓回款，忙融資

??隨著“三道紅線”政策的逐步落地，房企債務的管控要求提高，現金也就成為了企業運轉的生命線。同時，多家房企在年中業績會上將“抓銷售，促回款”作為下半年的工作重點，部分房企則繼續融資，“以新換舊”調整債務結構。

??9月24日，華僑城集團有限公司公告稱，公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券（第一期）品種一的發行規模為20億元，票面利率4.38%。公告披露，募資將用于償還債務和補充流動性。9月25日，金科股份80億元公司債券發行獲深交所通過。該公司債首期發行金額不超過40億元（含），期限不超過7年，募資擬用于償債。

??但事實上，近期房企的融資規模明顯縮水。自下半年以來，監管部門多次釋放房地產金融政策收緊的信號。三季度作為過渡期，房企發債規模雖仍在高位，但分月度看，8、9月連續兩個月環比下降，且降幅逐步擴大。

??根據克而瑞研究中心統計，2020年三季度95家典型房企的融資額為3475.48億元，同比下降6.2%，環比下降16.1%，相對于2020前兩個季度超過4000億元的季度表現來看，三季度融資額處于年內融資低位。克而瑞研究中心分析認為，一方面，主要由于前兩個季度因債券到期，以及貨幣政策寬松原因房企融資量較大；另一方面，由于前期土地過熱等原因，后期調控跟進，加上房企座談會重點提及降杠桿，在面對未來具體調控措施不明朗方向趨緊的情況下，房企收緊融資。

??克而瑞研究中心企業研究總監房玲指出，降杠桿將成為房企未來發展的主旋律。在此背景下，四季度融資環境將進一步收緊，一些融資方式可能會受到嚴格監管。貝殼研究院認為，四季度融資規模大概率保持環比下降，在融資環境趨緊與融資需求居高的背景下，房企融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或保持上行態勢。

??與融資相比，銷售回款則是房企現金流轉的基本保障，也是企業抵御高負債，防范風險的基石。整體來看，房企近年對銷售回款的重視程度提高，收效也十分明顯。

??根據CRIC監測，與2017年行業銷售回款率的中位數水平僅在80%左右相比，今年上半年這一數值已經高達89%。同樣，2017年房企銷售回款率的算術平均值僅有77%，而今年這一數值已經達到了86%。上半年，一些典型房企例如金科、旭輝、綠城等銷售回款率已提升至95%，明顯高于行業平均水平。恒大、奧園等房企營銷回款率相比19年均大幅提升10多個百分點，增幅十分明顯。

??“金九銀十”，最后的搶收機會

??在抓回款，忙融資的同時，通過多種手段有效提升銷售才是重中之重。

??實際上，自9月份以來，為沖擊年度銷售目標，一些房企紛紛加大了推盤、營銷力度，以對沖融資端壓力。中原地產研究中心統計數據顯示，9月1日至9月20日，全國30大中城市商品房合計成交1215萬平方米，成交面積較8月同期上漲5.6%。

??今年以來頻頻大舉促銷的恒大，在9月推出全國樓盤7折促銷，并提出“金九銀十”兩個月單月銷售額沖刺1000億元，“金九銀十”期間推盤40多個項目。

??再如萬科上海公司，也推出了名為“十全九美購房節”的營銷活動，在9月9日到10月10日期間，花9.9元購買兌換券，即可在上海萬科中興路一號、西郊都會、萊茵半島、翡翠鉑樾等指定樓盤購房立減9999元。

??同為頭部房企，碧桂園近期則把營銷重心放在了線上渠道。據悉，線上購房將成為碧桂園今年“金九銀十”的重要陣地。自9月20日起，在碧桂園鳳凰云平臺上，針對2.8萬套房源推出“9.9元抵購房優惠”。另據碧桂園某區域工作人員透露，其所在區域今年“金九銀十”的營銷活動也主要放在線上平臺“天貓好房”。

??另據機構監測，8月28日-9月25日，華南地區重點城市廣州和深圳累計開盤23個，純新盤12個，推出房源10088套，環比增長61.1%，其中剛需項目占比60.9%，仍為市場主流。而即將到來的十一長假行情同樣值得期待。據統計，9月底至10月初，上海共計8區14盤拿證待開。其中，一些新盤在9月下旬火速拿證，并集中在9月27日至28日2天內開盤。整個9月份拿證總量達34盤，成為2020年前9月拿證數量最高的月份。

??對于房地產企業，今年的“金九銀十”顯得格外重要。

??某房企相關負責人表示，盡管現在房企越來越淡化“金九銀十”概念，一般根據具體情況來安排銷售節奏，但今年疫情影響之下，結轉項目在下半年完成，因此一些房企會選擇在“金九銀十”沖刺一把，以完成全年任務。

??一名行業人士表示，房企到8月底完成六成的年度計劃屬于正常情況，一般情況下，“金九銀十”期間可以完成20%的銷售任務。

??由此看來，如果以“金九銀十”為序幕，那么接下來的近100天將是房企今年最后的搶收機會。

??來源：中房網綜合整理