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??近日，萬科南方區域媒體會上，萬科董事會主席郁亮在表示，“三道紅線”的影響力不亞于2002年土地招拍掛制度的改革，“三道紅線”之后所有的企業發展上再次來到了同一起跑線，一切都歸零，原來所有的優勢、所有的做法可能都不成立了。

??郁亮將房地產行業分為三個階段，分別是：

??1、2002年前的土地紅利階段，誰能拿到地，誰就賺錢；

??2、2002年后的金融紅利階段，從資本市場獲得越多的支持，金融手段用得越充分，就能買越多土地；

??3、“三道紅線”開始，金融紅利時代結束，行業進入管理紅利時代。

??據我們對比30強房企和“三道紅線”踩線情況發現，TOP30強中，目前有7家房企一條線都沒有踩，5家房企全部踩線，優秀品牌房企踩線較少，這主要是由于在“三道紅線”出來以前，就已經有很多房企開始著手降負債。

??9月26日，媒體有消息稱，監管部門要求“三條紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。我們認為，目前還有一個適應和調整的過程，相信隨著下半年各大房企戰略調整，明年發布年報之時，這三項指標便會有比較大的改善。

??隨著“三道紅線”的落地實施，部分房企也將面臨融資難題，這將對行業產生較大影響：如土地市場降溫，新房銷售加速等。

??尤其是那些觸碰紅線的房企，更要加緊供貨、積極營銷、搶收業績，通過增加銷售回款、降低現金支出等方式改善資產負債表。

??“三道紅線”下，未來高增長將一去不復返。

??01

??“三道紅線”下

??房企對資金使用將更加審慎

??“三道紅線”來自8月20日住建部和央行召開的重點房企座談會，明確提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。

??隨后便傳出“三道紅線”標準：剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

??根據“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。

??9月26日財聯社消息稱，從知情人士處獨家獲悉，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。同時提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監管部門下發的監測表，共涉8項財務指標，其中涵蓋了“三條紅線”指標。 

??自房企融資“三條紅線”門檻放出后，8月全國房地產開發投資額累計同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個百分點和3個百分點。

??開發投資額增速增長放緩主要原因是房企融資環境預期收緊下，新開工與土地購置投資削減，8月房企房屋新開工同比增速較7月收窄8.9個百分點，土地成交價款累計同比增速回落1個百分點。

??受房企融資“三道紅線”預期影響，房企對自身資金使用將更加審慎，預計后續將繼續縮減土地投資。

??同時，隨著融資環境再度收緊，融資“三道紅線”勢必將倒逼房企去杠桿、降負債。短期內，不少房企將通過增加銷售回款、降低現金支出等方式改善資產負債表。

??02

??核心一二線市場需求堅挺

??三四線仍舊面臨較大下行壓力

??事實上，受疫情影響，今年各大企業一直都在搶銷售、抓回款。易居百城代理項目顯示，在疫情影響下，多省市售樓處一度“停擺”，2月百城首開項目平均大定簽約率跌至6%的歷史低位。疫后隨著各行各業復工、復產有序推進，房地產市場同步轉暖，2020年8月百城首開項目平均大定簽約率達47%，同比增長14個百分點，較2018年以來月均也增長12個百分點。

??圖：2018年1月-2020年8月

??數據來源：易居

??百城首開項目當天平均大定簽約率

??圖：2019年1月-2020年8月

??數據來源：易居

??具體城市來看，一線城市北上廣深市場延續高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創近年來單月新高，在供應明顯放量的作用下，深圳單月成交創年內新高，同比大增56%，首開便告售罄的項目仍不在少數。

??重點二三線城市中，濟南單月同比增長最為突出，疫后濟南房地產市場持續復蘇，成交逐月回升，并創近年來單月新高，同比增長超兩倍。成都環比漲幅最為突出，漲幅達到64%，單月熱度進一步上升。

??調控政策進一步升級后，東莞、杭州、南京和寧波等市場短期影響不明顯，成交持續高位運行，同比漲幅皆超50%。尤其是杭州，在政策加碼后市場熱度未減，潛在置業客群認購依舊踴躍，近半項目首開當天即售罄。

??表：2020年7、8月27個重點監測城市

??首開當天便售罄項目（套、元/平方米）

??數據來源：CRIC

??表：8月重點監測的30個

??一二線城市新房成交數據（萬平方米）

??數據來源：CRIC

??與此同時，不少城市成交仍然處于低迷狀態。大連、福州和海口等市場則整體低迷，成交同、環比雙降，同比跌幅都在20%以上。此外，中西部地區重慶鄭州成交明顯走弱，同比跌幅也在20%左右。

??綜合來看，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐，房地產市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。 

??雖然核心一二線城市市場依舊火熱，但受疫情影響，2020年上半年房企整體償債指標都在走弱，償債壓力和融資成本加大。

??在“三道紅線”壓力下，部分觸線房企為了促銷售、抓回款、降負債，或將開始回歸購買力更為強勁的一二線城市。

??03

??盈利指標持續下行

??“高增長”一去不復返

??總體來看，“三道紅線”有利于行業趨穩向好發展，對靠高財務杠桿，盈利能力較弱的企業來說將是較大考驗。

??2020年受疫情影響，市場銷售節奏整體后移，房企項目竣工及交付結轉進度普遍延緩，收入無法如期確認，營業收入增速較去年同期進一步明顯放緩。從利潤率指標來看，2020年上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續近年來的下行趨勢，且降幅進一步擴大。

??我們通過對歸母凈利潤以及凈利率、歸母凈利率等指標進行橫向與縱向比較發現，在盈利下行趨勢下，不少歷年盈利能力較強的房企也遭遇滑鐵盧，利潤增長上，上半年招商蛇口、禹洲集團、金融街、國瑞置業、瑞安房地產等房企歸母凈利潤增長均失速，增速下滑嚴重。

??部分典型房企利潤率表現

??數據來源：企業年報、CRIC

??行業盈利指標的持續下行受多重因素影響，首先是土地成本因素影響，自2018年以來，2016、2017年高地價項目進入結轉期，推高營業成本，部分房企盈利開始承壓，今年受疫情影響，問題更加集中和突出。

??其次，在部分城市的政策調控上，售價受限價管制，在備案銷售制度下，房企難以通過提高項目售價提高利潤空間，導致土地預期增值無法實現。

??在產品定位上，剛需剛改項目的產品定價和產品溢價都會較低，因此這類項目所占比例和結轉，也會影響到項目盈利。今年上半年受疫情影響，許多房企采取折價讓利策略推動銷售，也在某種程度上拉低了項目的利潤空間。

??與此同時，一些擴張型房企為加速去化，采取以價換量的銷售策略，也是導致毛利下降的原因之一。

??我們認為，未來市場在“三道紅線”壓力下，原本“三高”模式銷售策略難以為繼，高增長也將一去不復返，未來如何提升盈利能力將會成為企業核心命題。

??綜合來看，“三道紅線”對房企融資規模的直接限制，可謂是對房地產行業融資模式的一種顛覆。對于一些擴張型房企來說，“以價換量”的銷售策略是否具有可持續性，企業要做好風險評估。

??隨著盈利能力成為企業的核心價值之一，未來開發商們也應更加關注如何提升自身的產品打造能力，以提升項目的產品溢價。

??與此同時，就像郁亮在萬科南方區域媒體會上說的那樣，未來行業對企業管理和運營能力也提出了更高的要求，隨著整體行業盈利指標的持續下行，做好成本壓縮和管控也將成為企業必修課之一。