??“三道紅線(xiàn)”下，降負(fù)債是房企當(dāng)前首要任務(wù)

??專(zhuān)題背景：

??8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的三檔規(guī)則：

??1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

??2、房企的凈負(fù)債率不得大于100%；

??3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

??三道紅線(xiàn)，四檔管理，如果房企上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線(xiàn)”則被列入紅色檔，不能再到金融或者債券市場(chǎng)融資，有息負(fù)債不得增加；指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線(xiàn)”列入橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；只有一項(xiàng)“踩線(xiàn)”列為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；全部指標(biāo)滿(mǎn)足監(jiān)管要求的為綠色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。另外，拿地銷(xiāo)售比、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也是考察的重要指標(biāo)，拿地銷(xiāo)售比不高于40%，連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，需要對(duì)拿地資金來(lái)源等做解釋。

??一、本次進(jìn)行融資調(diào)控原因

??1、落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”調(diào)控精神

??不可否認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在改善人民生活水平，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等領(lǐng)域發(fā)揮了不可替代的作用，但隨著快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲，人均居住面積接近或達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，房地產(chǎn)總需求逐步穩(wěn)定甚至回落。供應(yīng)端的發(fā)展需要警惕相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)聚集，政策端則更加強(qiáng)化樓市與其他行業(yè)的均衡發(fā)展，并將引導(dǎo)相關(guān)資源流向，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)總資源的占用應(yīng)維持在一個(gè)合理水平，而不是超配。此次管理層對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，是對(duì)中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”調(diào)控精神的具體落實(shí)，從供給端著手調(diào)控，有助于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，完善房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

??2、增強(qiáng)房地產(chǎn)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

??房企的傳統(tǒng)資金來(lái)源之一是銀行貸款，以往多數(shù)銀行會(huì)有一份授信與貸款對(duì)應(yīng)的白名單，在白名單以外的企業(yè)難以獲得貸款。銀行更青睞規(guī)模大，知名度高的企業(yè)。在這種激勵(lì)制度下，很容易催生高負(fù)債、高杠桿，最求規(guī)模化的開(kāi)發(fā)企業(yè)，而一旦出現(xiàn)外部政策、市場(chǎng)震蕩，這類(lèi)企業(yè)則成為行業(yè)甚至行業(yè)外經(jīng)濟(jì)體系的風(fēng)險(xiǎn)源。此次“三道紅線(xiàn)”的資管新規(guī)，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度給出指標(biāo)限制，設(shè)定了標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)，對(duì)房企融資進(jìn)行精準(zhǔn)管控，增強(qiáng)了房地產(chǎn)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。

??3、監(jiān)管層對(duì)違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)資金的容忍度越來(lái)越低

??2020年上半年，為對(duì)沖疫情影響今年我國(guó)已實(shí)施三次降準(zhǔn)，信貸款環(huán)境明顯寬松，在各種貸款利息優(yōu)惠政策實(shí)施背景下，不排除有一部分經(jīng)營(yíng)性貸款資金違規(guī)進(jìn)入樓市，這部分資金難以監(jiān)測(cè)，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。8月16日中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《求是》中撰文提到，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，房地產(chǎn)行業(yè)融資需要滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又要避免因資金過(guò)度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。相比于以往的調(diào)控政策并未設(shè)定固定標(biāo)準(zhǔn)，更多的是根據(jù)宏觀市場(chǎng)實(shí)時(shí)信息提出管控思路，這次監(jiān)管是穿透式、全覆蓋的給出指標(biāo)限制，對(duì)融資激進(jìn)的房企精準(zhǔn)管控，防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這種監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變，表明了監(jiān)管層對(duì)違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的資金的容忍度越來(lái)越低，“三道紅線(xiàn)”意在通過(guò)管控房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債的增長(zhǎng)速度來(lái)控制房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿水平，倒逼企業(yè)理性投資，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

??二、本次融資新規(guī)首次從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度設(shè)定指標(biāo)，豐富了房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管框架

??監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在公開(kāi)市場(chǎng)的融資管控此前已有落地（見(jiàn)表1），2019年的監(jiān)管政策主要針對(duì)房地產(chǎn)信托和銀行貸款融資，而本次融資新規(guī)則首次從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度設(shè)定指標(biāo)，通過(guò)約束融資渠道和負(fù)債增速限制企業(yè)端融資，進(jìn)一步豐富了房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管框架，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。目前監(jiān)管細(xì)則文件還未正式落地，但據(jù)報(bào)道，三大指標(biāo)已于9月1日起，在12家房企（融創(chuàng)、恒大、綠地、陽(yáng)光城、中梁、華僑城、碧桂園、萬(wàn)科、新城、保利、中海、華潤(rùn)）試點(diǎn)實(shí)施，央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，下一步，央行將會(huì)同住建部以及其他相關(guān)管理部門(mén)，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

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