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??在湖北省黃岡市武穴火車站工業集中區，運鴻數字貿易產業園（以下簡稱“數字產業園”）正陷入一場詭異的土地權屬拉鋸戰。

??中房報記者獨家獲取的署名資料顯示，該產業園部分核心地塊被武穴市城市建設投資開發有限公司（下稱 “武穴城投”）以 “他項抵押” 名義強制轉移債務，且項目還涉嫌大面積未批先建。

??記者向武穴市自然資源和規劃局（以下簡稱 “武穴市自規局”）、武穴城投求證，前者以 “不符合流程” 拒絕回應，后者截至發稿未回復。

??從阿里產業帶到爛尾工程

??運鴻集團股份有限公司（下稱 “運鴻集團”）2013 年成立，2020 年后在武穴市布局五大產業園，其中數字產業園總投資約 35 億元，涵蓋通用航空機場、智慧物流園等設施 —— 而它的前身，是曾讓武穴市沸騰的 “阿里巴巴武穴產業帶”。

??公開資料顯示，運鴻集團旗下有 3 家上市公司，香港聯交所硅鑫集團（股票代碼：08349），香港聯交所佳辰控股（股票代碼：01937），美國納斯達克運鴻綠色CTI（股票代碼：YHGJ）。

??2014 年 7 月，“阿里巴巴武穴產業帶” 上線，作為阿里在湖北首家電商產業帶項目，當地政府稱其為 “傳統產業轉型升級關鍵引擎”，首月便吸引 300 家企業入駐。

??2016 年 8 月，總投資宣稱達 30 億元的電商城奠基，規劃占地 725 畝（含 450 畝商業凈用地），預計容納 1000 家電商企業、解決 2 萬人就業，第三方運營服務商湖北眾磊置業有限公司（下稱 “眾磊置業”）還承諾 “三年免費培訓 5000 名電商人才”。

??但不到三年，項目戛然而止。“圈內都傳眾磊置業資金鏈斷了，項目停擺。” 當地知情人士稱。

??記者查證發現，眾磊置業認證的 “阿里巴巴武穴產業帶” 公眾號 2017 年 7 月停更，且當時卷入多起合同糾紛：2016 年簽約的電商大樓幕墻工程、排污管網工程均未開工，企業因拖欠 180 萬元保證金被法院裁定還款。

??最終，“阿里巴巴武穴產業帶” 退出，眾磊置業留下 16.8 萬平方米爛尾建筑（含招商中心、電商樓、宿舍樓等），占地 252.414 畝。

??“眾磊置業退出后，武穴城投全面接手地塊及債務，再轉讓給運鴻集團?！?運鴻集團數字產業園負責人告訴記者。

??5億元受讓與3.8億元“強制抵押”謎局

??2020 年 12 月，武穴城投與運鴻集團簽訂《合作開發協議》：運鴻以 5 億元打包收購前述電商園地塊（含 1.5 億元土地價值、3.8 億元地上房屋價值）。

??據運鴻集團出具的銀行電子回單顯示，自2020年12月至2021年3月，運鴻集團通過光大銀行、興業銀行、浦發銀行累計向城投公司支付1.4億元（記者注，多筆500萬至3000萬不等的轉賬憑證）。

??2021 年 4 月，雙方補充協議約定：運鴻支付 3.56 億元后，武穴城投需過戶 98.3 畝土地及地上建筑，不僅協助辦理后續手續，而且在礦山開采、港口碼頭合作中給予運鴻 “優先權”。

??但 2023 年 8 月，武穴城投突然變卦。據運鴻集團董事局主席李玉保回憶，武穴城投董事長陶某帶隊要求對已轉讓土地辦理 “他項抵押”，單方面估值僅 3.8 億元（低于 5 億收購價）。

??數字產業園負責人向記者出示的雙方簽訂的《抵押合同》顯示，運鴻需將產業園 7 處產權抵押，金額 3.83 億元，抵押期 1 個月（2023年8月9日~9月8日）

??“這是城投用土地交易掩蓋資產虧空，應對上級檢查?！?李玉保認為。

??武穴城投工作人員則稱 “問題跨了幾任領導，說不清楚”，記者聯系城投負責人宛某求證，未獲回復。

??中房報記者撥打武穴城投負責人宛某電話及發函求證，截至發稿未獲回復。

??追溯武穴城投發債信息，2019年4月，武穴城投發行2019 年武穴市城市建設投資開發有限公司公司債券（簡稱“19 武穴城投債”），發行總額10.8億元，其中 6.6 億元擬用于武穴市 2017年棚戶區改造項目（一期），4.2 億元擬用于補充武穴城投公司的營運資金。

??據中證鵬元《2019年武穴市城市建設投資開發有限公司公司債券2024年跟蹤評級報告》指出其 “資產流動性弱、建設資金與債務壓力大”；且長期依賴財政輸血，2022 年、2023 年利潤總額分別為 1.25 億元、0.95 億元，若扣除財政補貼（分別為 1.59 億元、1.19 億元），連續兩年為負。

??風情街別墅群涉嫌“未批先建”

??8 月 6 日，中房報記者實地探訪運鴻數字貿易產業園，發現園區內 “風情街商業及別墅群” 處于長期荒置狀態，別墅群內部道路的荒草高度齊膝，部分閑置地塊已被周邊村民開墾種植農作物。

??經記者現場不完全統計，該區域共有 5 棟聯排別墅（含 1 個獨立單元），其中 4 棟 8 個單元已完成外墻涂料施工，剩余 1 棟仍為毛坯狀態。數字產業園負責人提供的資料顯示，該別墅群總建筑面積為 1.519 萬平方米。

??“我們 2020 年從武穴城投接盤時，這些建筑就是現在的樣子，沒有任何新增建設?！?該負責人透露，因部分村民未領取土地征收款，與相關部門存在持續糾紛，導致該區域土地至今無法正常開發，“連基礎的場地清理都無法推進”。

??運鴻集團向記者提供的 7 份不動產權證（均為 2022 年 11 月 29 日下發）顯示：產業園內其他 5 處地塊的土地使用期限均起始于 2015 年 11 月 17 日，而風情街商業及別墅群對應的 2 份產權證，使用期限起始日為 2022 年 11 月 23 日。

??武穴市政府一位不愿具名的工作人員向記者證實，風情街及別墅所處地塊（原阿里巴巴武穴產業帶核心區）的首次供地審批記錄為 2018 年，對應批文為《湖北省人民政府關于武穴市 2018 年度第 44 批次城市建設用地的批復》（鄂政土批【2018】1878 號）。

??但《湖北眾磊置業有限公司項目用地批準和發證情況表》明確記載：2020 年武穴城投將該地塊轉讓給運鴻集團時，風情街 1.519 萬平方米建筑已全部建成，且彼時該地塊尚未完成供地程序（表格標注 “未供地”）。

??“土地未供、規劃未批，建筑就已建成，這是典型的‘未批先建’違規行為?！?一位熟知園區狀況且通曉土地管理法規的知情人士向記者強調。

??企查查公開信息顯示，2015 年眾磊置業通過出讓方式取得武穴市火車站工業集中區 6.558 萬平方米土地（成交價格 2800 萬元），用于開發 “阿里巴巴武穴產業帶” 項目。

??據武穴城投與運鴻集團簽訂《合作開發協議》，以 5 億元價格將含風情街地塊在內的原電商產業園資產包轉讓給運鴻，其中包含 3.8 億元地上建筑物價值。

??運鴻集團提供的《阿里巴巴武穴產業帶電商城建筑安裝工程費現值》表顯示，其接手時按 2019 年 4 季度造價標準，將風情街 1.519 萬平方米建筑計入 2.065 億元建筑總價值。但武穴城投未在交易中披露該建筑存在 “未批先建” 的違規屬性，也未說明地塊供地程序未完成的情況。

??2025 年 8 月 6 日，中房報記者就風情街地塊供地程序、“未批先建” 認定及后續處理方案，前往武穴市自然資源和規劃局采訪。該局徐姓副局長僅確認 “該地塊已完成征收”，對 “是否公開出讓”“未批先建是否屬實”“為何允許違規建筑轉讓” 等核心問題，均以 “采訪不符合流程” 為由拒絕回應。

??產業園土地從爛尾到轉讓，再到強制被他項抵押，本質是地方城投化解債務的‘風險包裝’環節。這一行為顯然違反了《民營經濟促進法》，損害了民營企業的合法權益”。

??四川豐慶律師事務所向紀全律師向記者分析，武穴城投的操作邏輯具有典型性：第一步，接手眾磊置業爛尾項目及違規建筑，將 “問題資產” 納入賬面；第二步，通過 5 億元轉讓協議，將含違建的資產包債務壓力轉移給民營企業；第三步，后續以 “他項抵押” 名義強制運鴻集團背負 3.8 億元負債，實現 “資產回流控制”。

??“這種‘從收購轉讓再到他向抵押’的操作，本質是城投將債務風險向企業、銀行、財政的三級轉嫁。它虛增了城投資產質量，掩蓋真實負債率，干擾中央對地方債務的研判，更捆綁了民營企業的生存空間?！彼a充道。

??從 2014 年 “阿里巴巴武穴產業帶” 上線時的 “轉型升級引擎” 定位，到 2016 年電商城奠基時 “30 億投資、2 萬就業” 的規劃，再到如今部分土地荒草叢生，違規別墅群林立，武穴這場持續十年的土地迷局，需要一個透明的答案。中房報記者將繼續關注。