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??行業(yè)規(guī)模雖已過峰值，但從人口變化的各項指標(biāo)來深究，城市人口競爭新格局下，待釋放的樓市需求規(guī)模依舊可觀。

??2023年人口變化表現(xiàn)出幾個特征：

??1、四大一線城市常住人口集體“轉(zhuǎn)正”，26個GDP超過萬億元的城市中，有24個城市常住人口增長。

??2、上海、成都、杭州、鄭州、合肥、深圳等新增人口均超過十萬，常住人口增速出現(xiàn)反彈，合肥人口增量超過杭州、成都等高居首位。

??3、核心城市在園幼兒普降，千萬級人口城市中僅三城降幅低于6%。

??4、長沙、寧波外來幼兒數(shù)量居于前列，溫州、福州超二成幼兒去外地上學(xué)。

??5、廣州、武漢等五市在校大學(xué)生破百萬，鄭州常住人口中大學(xué)生占比超10%。

??增長的人口指標(biāo)在推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也是城市穩(wěn)定住房需求的重要支柱。行業(yè)規(guī)模進(jìn)入調(diào)整期，人口集聚仍將支撐核心城市需求發(fā)展。本文以76個城市為樣本，綜合人口發(fā)展、住房條件、購房壓力、人口結(jié)構(gòu)等指標(biāo)，研判城市人口競爭新格局，經(jīng)過測算，城市需求規(guī)模排行前六的城市分別為北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州。

??2022、2023年，我國人口總出生規(guī)模連續(xù)兩年跌破千萬，總?cè)丝谝?guī)模連續(xù)兩年下滑，并且降幅也在不斷擴(kuò)大，我國也步入人口負(fù)增長國家之列。

??人口負(fù)增長的同時，我國城鎮(zhèn)人口仍在繼續(xù)增長。

??統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)66.16%，比2022年提高0.94個百分點(diǎn)。這一增幅較2022年城鎮(zhèn)化率增幅0.50個百分點(diǎn)增加了0.44個百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率增速明顯增加。與此同時，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%，明顯慢于常住人口城鎮(zhèn)化率。

??對比目前人均40平方米的住房水平來看，2023年1196萬的城鎮(zhèn)人口增量，所代表著4.78億的住房增量需求，也切切實實擴(kuò)大了中國城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模。我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，2023年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間所在。

??從城市角度來看，在落戶門檻放松以及產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的雙重助力之下，多個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的常住人口出現(xiàn)了反彈，尤其是一線四城均扭轉(zhuǎn)了2022年的負(fù)增長趨勢，2023年常住人口均實現(xiàn)正增長。其中上海增長11.56萬人、廣州增長9.29萬人、北京增長1.5萬人，深圳增長12.83萬人。

??不僅僅是一線城市，大部分二線城市常住人口也呈正增長趨勢。根據(jù)各城市統(tǒng)計公報公開數(shù)據(jù)，26個GDP超過萬億元的城市中，有24個城市常住人口增長（僅重慶和煙臺負(fù)增長）。

??2023年末全國人口140967萬人，比上年末減少208萬人。在總量的局限下，在不遠(yuǎn)的將來，大部分城市都將面臨一個人口增速變緩或者下降的現(xiàn)實。

??受產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇、落戶門檻和收入水平的差異，城市之間的人口格局顯著分化。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的常住人口仍在持續(xù)上升，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的一二線城市常住人口仍在不同程度的增加。其中，合肥2023年人口增量排在第一位，常住人口增長21.9萬人，其次是鄭州和杭州。此外，成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬人，人口集聚情況比較突出。

??與此同時，我國人口第一大城市重慶常住人口規(guī)模明顯收縮，2023年常住人口降至3191.43萬人，減量21.9萬人。而2022年的常住人口增量第一城——長沙2023年末全市常住總?cè)丝?051.31萬人，較2022年增加新增9.3萬人，增量降至全國第八位。

??一線城市表現(xiàn)出較大的韌性。自2020年以來常住人口增速明顯放緩的一線四城2023年常住人口均回歸正增長，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人，在四個一線城市中增量居于首位。

??上海人口增量排在四大一線城市第二位，2023年常住人口增至2487.45萬人；相較于2022年底（2475.89萬人），增長了11.56萬人。這一數(shù)值也是自“十三五”規(guī)劃提出人口長期調(diào)控目標(biāo)后，增量上首次超過10萬人。結(jié)合2024年軌交數(shù)據(jù)來看，2024年3月8日上海地鐵總客流高達(dá)1339.7萬人次（不含磁浮線），刷新了2019年3月8日1329.4萬人次的客流紀(jì)錄，軌交出行規(guī)模再創(chuàng)新高，這也在一定程度上顯示出上海超強(qiáng)的人口集聚能力。

??另外，北京人口“六連降”之后首次在2023年末增長1.5萬人至2185.8萬人。

??住房改善已經(jīng)成為了目前需求增量市場的主要動力。

??綜合人均住房面積和房價收入比兩個指標(biāo)來看：東莞、泉州、紹興人均住房與房價收入比“雙高”，改善性需求壓力更大；京、滬、深等一線城市雖然購買難度大，但考慮到其住房飽和度仍在低位，抗風(fēng)險能力相對較佳。

??1、一二線城市人均住房面積低于40㎡，廈門、合肥等仍具較大發(fā)展空間

??我國所有居民人均住房面積已經(jīng)超過41平方米，人均住房套數(shù)也達(dá)到了1.2套，從總量上來看已經(jīng)不缺房。

??不同城市能級之間也存在較大差異，一二線城市人均住房面積處于低位，大多數(shù)尚存一定的改善空間，19個樣本城市平均人居住房面積為38.5平方米，其中一線城市平均更是僅為35平方米；三四線城市人均住房面積相對較高，已達(dá)47.5平方米，改善空間相對較小。

??2、人均住房與房價收入比“雙高”，泉州、紹興改善性需求面臨更大壓力

??考慮到各城市房價水平和收入水平之間存在較大差異，即使人均住房面積處于低位，如果購買力處于“短板”位置的話，那么改善需求同樣難以轉(zhuǎn)化。因此我們同時考慮人均住房面積和房價收入比兩個方面，以期更加準(zhǔn)確地反映各城市的改善型需求。

??TOP50城可以分為四個類型：

??（1）低改善空間、低轉(zhuǎn)化能力型。東莞、泉州、紹興就是典型代表，這類城市人均住房面積已經(jīng)處于高位，潛在的改善空間已經(jīng)較小，同時2016年以后，長三角和珠三角三四線城市房價水平迅速上漲，但收入水平并未同步大幅上漲，因此房價收入比多在13年以上，購房難度明顯上升，改善性需求面臨更大壓力。

??（2）低改善空間、高轉(zhuǎn)化能力型。鎮(zhèn)江、溫州、鹽城即是典型代表，三城2023年人均住房面積均在45平方米以上，但其房價收入比均處于7-8年的合理區(qū)間，購買需求轉(zhuǎn)化能力還是比較高的，綜合來看，這類城市尚存一定的改善需求。

??（3）高改善空間、低需求轉(zhuǎn)化型。京、滬、深、杭等高房價的一線和新一線即是典型代表，受高房價的影響，這類城市人均住房面積擁有量處于低位，多在40平方米以下，潛在改善空間較大；同樣也受高房價的影響，這類城市房價收入比多在15年以上，購房難度大，需求轉(zhuǎn)化能力一般，因此制約了潛在的住房增量。不過考慮到其抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，仍可高看一眼。

??（4）高改善空間、高需求轉(zhuǎn)化型。蘭州、烏魯木齊、沈陽等城市即是典型的例子。這類城市人均住房現(xiàn)狀處于低位，多在40平方米以下，潛在改善需求較大；同時由于區(qū)位相對較偏、房價水平相對較低，房價收入比多在8年以下，需求轉(zhuǎn)化能力較強(qiáng)。綜合來看，這類城市理論上的改善型需求較佳。值得注意的是，這類城市多位于西北或東北地區(qū)，人口競爭能力一般，具體的改善需求規(guī)模仍需進(jìn)一步判斷。

??從人口結(jié)構(gòu)來看，有兩個重要變化，一個是絕大部分城市在園兒童數(shù)量出現(xiàn)下降，另一個是大學(xué)的擴(kuò)招步伐也在2023年減緩。

??對于單個城市而言，幼兒園的人口與年輕家庭數(shù)量高度相關(guān)，其規(guī)模增減代表著年輕家庭對于居住在某一城市的實際認(rèn)可，也代表著相關(guān)剛性居住需求的變化。而大學(xué)生數(shù)量則代表著城市可“低成本”吸納新增就業(yè)人群的規(guī)模。

??1、核心城市在園幼兒普降，千萬級人口城市中僅三城降幅低于6%

??2023年，在園幼兒數(shù)量下降已經(jīng)全面蔓延至核心城市。就已經(jīng)發(fā)布相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)的城市來看，所有樣本城市在園幼兒人數(shù)均同比下跌，且降幅均超過5%，而在2022年，仍有超過二成的城市在園幼兒人數(shù)保持正增長。在園幼兒數(shù)量的普降，說明2020年以來出生人口的下行，已經(jīng)開始全面影響所有城市的長期人口發(fā)展預(yù)期，即便是對于聚集了大量外來年輕人群的核心城市也不例外。

??按降幅大小排序，超過一半的城市2023年在園幼兒人數(shù)降幅超過10%，北京、南京、鄭州、廈門、青島等城市均位列其中，上海、廣州降幅也超過9%。在園幼兒數(shù)量的下降，其背后自然是相關(guān)婚房、學(xué)區(qū)房等剛需住房的下降，近年新房市場的成交結(jié)構(gòu)變化也印證了這一點(diǎn)。

??其中衡陽跌幅最大，2023年在園幼兒人數(shù)為15萬人，較2022年下降了23%，減少了約4.7萬人，常住人口則是減少8萬人。在生育率下降、出生人口減少的大周期中，對于衡陽這類人口流出的三線城市而言，其增量人口無疑面臨著更大的下行壓力，而幼兒園人口與常住人口的同步下降，更是意味著大量年輕家庭的闔家外遷，未來的“返鄉(xiāng)置業(yè)”也將受到波及。

??在常住人口超過1000萬的核心城市中，僅西安、杭州、武漢三市在園幼兒數(shù)量降幅在6%以內(nèi)，此外合肥（常住人口985萬）降幅也相對較小，為5.9%。

??相對穩(wěn)健的在園幼兒數(shù)量，代表這這些城市更為穩(wěn)定的人口更替水平，與直接之相關(guān)的新增年輕家庭住房需求，也得以維持在相對穩(wěn)定的數(shù)量級上。

??2、長沙、寧波外來幼兒數(shù)量居于前列，溫州、福州超二成幼兒去外地上學(xué)

??就典型城市適齡幼兒園兒童的遷徙情況來看，45%的城市呈凈遷入狀態(tài)，超過一半城市呈遷出狀態(tài)。其中遷出量較大的城市為深圳、廣州、溫州、福州等，凈流出的兒童數(shù)量達(dá)到適齡兒童總量的二成以上，這些城市共通特征為民營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，外來人口較多，但房價水平收入比也相對較高，城市對外來人口的“粘性”較弱。

??而北京和上海的適齡幼兒園兒童遷入、遷出情況則較為平衡，上海在近年嚴(yán)峻的疫情高壓之下僅流失了4.6%的適齡兒童，并且流失率在2023年回升了1個百分點(diǎn)，城市的人口人口集聚能力再度回升。

??幼兒園適齡兒童遷入量較大的則是長沙、寧波、杭州、蘇州、金華等外來人口“粘性”較高的城市。以近年人口流入比較突出的寧波為例，2023年寧波幼兒園在園兒童達(dá)到26.2萬，較適齡出生兒童數(shù)量多了約5.3萬人，這一增量在全國處于領(lǐng)先水平。適齡兒童的凈流入代表著外來年輕家庭對于這些城市的認(rèn)可，就置業(yè)角度而言，流動人口家庭的住房需求也更為迫切，在中期內(nèi)仍將為這些城市帶來穩(wěn)定的增量住房需求。

??3、廣州、武漢等五市在校大學(xué)生破百萬，鄭州常住人口中大學(xué)生占比超10%

??從在校大學(xué)生數(shù)量來看，樣本城市中，廣州、鄭州、武漢等5市大學(xué)生數(shù)量達(dá)到百萬以上，廣州以147萬的大學(xué)生規(guī)模繼續(xù)蟬聯(lián)首位，其中成都、重慶為2019年以后新晉百萬級別。

??從占比來看，就已公布相關(guān)數(shù)據(jù)的城市來看，在校大學(xué)生占比超過10%的城市僅有1個鄭州。常住人口規(guī)模1300萬人的鄭州，擁有著接近140萬人口的大學(xué)生。對于作為區(qū)域中心城市的鄭州，大批量的在校大學(xué)生，為其常住及戶籍人口增長提供了充沛的“糧倉”，2023年鄭州常住人口增長18萬人，戶籍人口增長亦達(dá)到12萬人。

??行業(yè)規(guī)模進(jìn)入調(diào)整期，人口集聚仍將支撐核心城市需求發(fā)展。

??綜合剛需、改善規(guī)模，幼兒園跨市就讀、大學(xué)生畢業(yè)生粘度等指標(biāo)，對樣本城市需求支撐力進(jìn)行量化測算，選出了21個綜合評價較佳的城市。

??就2024年測評結(jié)果來看，北上廣深四大一線城市依舊高居前列，在全國領(lǐng)先的外來人口基數(shù)和較低的人均住房水平之下，一線城市依然擁有著最為堅實的需求發(fā)展基礎(chǔ)。成都、杭州同樣躋身第一梯隊，兩城的優(yōu)勢也較為明顯：人口規(guī)模基數(shù)較大，以及對年輕家庭吸引力較強(qiáng)。

??第二梯隊城市包括西安、武漢、鄭州、重慶、佛山、蘇州和寧波七個城市。其中西安、武漢、鄭州的剛需和改善規(guī)模更為均衡，若能平衡好供求關(guān)系，其房地產(chǎn)市場也有望更快地走出調(diào)整期。

??第三梯隊有八個城市，分別為長沙、東莞、天津、合肥、廈門、青島、南京和濟(jì)南。這些城市如果能夠控制好重點(diǎn)發(fā)展板塊的庫存指標(biāo)，其新房市場依舊能夠取得不錯的表現(xiàn)，典型如合肥，作為一座千萬級人口的城市，即便是在2018-2021年的周期性高點(diǎn)，其新房市場交易規(guī)模一直被維持在900萬平方米以下，2022年之后更是調(diào)降至600萬平方米以下，較低的供求規(guī)模，意味著更低的庫存體量，在2021年下半年以來的這一輪行業(yè)規(guī)模調(diào)整中，合肥市場也展現(xiàn)出了更強(qiáng)的發(fā)展韌性。

??對于大多數(shù)核心城市而言，人口發(fā)展仍然有許多有利因素，比如全國城鎮(zhèn)化率仍在攀升階段，核心城市戶籍城鎮(zhèn)化率仍遠(yuǎn)低于常住人口的城鎮(zhèn)化率，人均住房面積也有較大的發(fā)展空間，常住人口在進(jìn)一步向核心城市集聚。這些有利因素所帶來的人口流入，在較長的一段時間內(nèi)仍將足以覆蓋出生率下降所帶來的負(fù)面影響。

??不過對于大多數(shù)三四線城市而言，雖然城鎮(zhèn)化率仍有較大的發(fā)展空間，但在常住人口、尤其是鄉(xiāng)村人口持續(xù)外流的影響下，城鎮(zhèn)化率往往只能是縮量增長，再加之人均住房面積的高位，對于住房需求發(fā)展的判斷仍需保持審慎態(tài)度。