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??北京土地市場(chǎng)年內(nèi)最亮眼的明珠之一——海淀永豐南地塊，被國(guó)企海開控股收入囊中。

??6月4日，海淀永豐南0055等地塊正式開拍，交易起拍價(jià)78億元，最終由海開以79.17億元的價(jià)格競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)3.56萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)9.3萬(wàn)元/平方米。

??盡管該宗地位于高新產(chǎn)業(yè)集群中，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等各種配置相當(dāng)成熟，但房企們參與競(jìng)拍的熱情似乎并不高，僅有海開、瓊海南陽(yáng)瑞華（股權(quán)穿透顯示為北京八大處房地產(chǎn)公司控股）兩家房企報(bào)名，最終成交的溢價(jià)率也只有1.5%。

??在土地拍賣市場(chǎng)分化，房企越來(lái)越聚焦于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊的當(dāng)下，為何海淀永豐南地塊這塊市場(chǎng)期盼已久的香餑餑，卻突然“不香”了？

??“滿配”疊加政策利好

??作為近年來(lái)海淀屈指可數(shù)的優(yōu)質(zhì)地塊，永豐南地塊因各項(xiàng)條件均相當(dāng)優(yōu)越而備受關(guān)注。

??地理位置方面，該地塊位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，處于產(chǎn)業(yè)核心帶，北臨用友產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)臨近永豐產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村軟件園，受互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)輻射和加持。交通方面，緊鄰地鐵16號(hào)線永豐南站。同時(shí)，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等各種配置相當(dāng)齊全，附近有建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部新址，大型商場(chǎng)西北旺萬(wàn)象匯也已于5月31日正式開業(yè)。

??“永豐南這塊地，是海淀少有地鐵盤。且建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校是民辦轉(zhuǎn)公辦的知名學(xué)校，又給這個(gè)地塊增加了很大的教育附加值。同時(shí)它處在海淀最核心的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，所在的永豐產(chǎn)業(yè)基地本身就是海淀科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主軸線，集合了科創(chuàng)、互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥，航空航天等尖端產(chǎn)業(yè)于一體的集群，未來(lái)會(huì)有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)賦能。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，永豐南地塊是近年來(lái)僅次于北沙灘和樹村的優(yōu)質(zhì)地塊。

??2023年10月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)對(duì)海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的詳細(xì)規(guī)劃（2020年～2035年）中提到，“落實(shí)永豐打造世界頂  尖創(chuàng)新極核與科技創(chuàng)新服務(wù)中心的發(fā)展要求”“推進(jìn)世界頂  尖創(chuàng)新極核與科技創(chuàng)新服務(wù)中心建設(shè)”，已擘畫出永豐的發(fā)展道路和前景。

??此外，今年4月30日的北京樓市新政，也為永豐南地塊疊加了一層利好。按照新規(guī)，已擁有兩套住房的京籍家庭，可以在五環(huán)外再買一套。

??中房報(bào)京津冀了解到，近年來(lái)，包括永豐片區(qū)在內(nèi)的海淀北部區(qū)域，房?jī)r(jià)在節(jié)節(jié)攀升。從周邊樓盤來(lái)看，新房如幸福里潤(rùn)園、中海匯德里的網(wǎng)簽均價(jià)，都在8.2萬(wàn)元/平方米以上，二手房如冠城大通百旺府、首創(chuàng)天閱西山的成交均價(jià)，也分別達(dá)到了8.2萬(wàn)元/平方米、10.1萬(wàn)元/平方米。

??眾多配建令房企卻步

??即便永豐南地塊如此優(yōu)越，但土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)卻異常冷清。只有兩家房企報(bào)名參與，且成交溢價(jià)相當(dāng)?shù)汀?/p>

??該宗地的銷售指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)值得玩味，若土地拍賣時(shí)未達(dá)到93.6億元的地價(jià)上限，則未來(lái)商品住房銷售指導(dǎo)價(jià)為9.3萬(wàn)元/平方米，上下浮動(dòng)8％；而達(dá)到土地溢價(jià)上限后，銷售指導(dǎo)價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米，浮動(dòng)8％。

??這種指導(dǎo)價(jià)約定，突破了15%的地價(jià)溢價(jià)率上限，動(dòng)態(tài)提高至20%。某種意義上，這不僅是拉高市場(chǎng)預(yù)期和情緒的手段，還考驗(yàn)開發(fā)商有沒(méi)有底氣沖上限。

??“差異化的指導(dǎo)價(jià)，打破溢價(jià)的隱形紅線，側(cè)面說(shuō)明了永豐南地塊市場(chǎng)價(jià)值的珍貴，也促使開發(fā)商為這塊地投入更高的成本，未來(lái)獲得更高的售價(jià)?！?/p>

??結(jié)果表明，雖然放松了優(yōu)質(zhì)地塊的地價(jià)溢價(jià)限制，但開發(fā)商這邊的態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。

??掛牌文件顯示，該地塊整體建設(shè)用地面積8.95萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)?！?2.25萬(wàn)平方米。其中，0058、0072地塊為商品住宅用地，占地面積約4.48公頃，建筑規(guī)模約9.86萬(wàn)平方米；而0055、0064地塊為商服配套用地，占地面積約4.47公頃，建筑規(guī)模約12.38萬(wàn)平方米。

??也就是說(shuō)，這是一個(gè)由2塊住宅地塊+2塊商業(yè)地塊共同組成，且住宅面積小于商服配套面積的大型地塊。此外，土地拍賣文件中還規(guī)定，商業(yè)地塊中還需要建設(shè)公交中心站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施。商業(yè)地塊的地上、地下全部建筑規(guī)模（不含特定公服設(shè)施），拿地的開發(fā)商需要自持，自持年限為最高土地出讓年限。

??地價(jià)不菲，配建眾多，需要雄厚的資金實(shí)力支撐，注定這塊地只能是大型國(guó)企央企爭(zhēng)奪的主場(chǎng)。

??“從土地拍賣情況來(lái)看，由于地塊配有大量自持和無(wú)償移交的建設(shè)面積，對(duì)房企吸引力一般?！敝兄秆芯吭和恋厥袌?chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪也表示，“在如今房企資金普遍承壓的背景下，該地塊總價(jià)較高且配有大量自持和無(wú)償移交的建設(shè)面積，或?qū)е麓蠖喾科笾荒芡鴧s步。”

??“大量的配建，會(huì)讓房企很難通過(guò)住宅銷售去化來(lái)獲得回報(bào)，而是需要把精力聚焦在商業(yè)公建的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)上。對(duì)企業(yè)而言，既擠占大量的資金，又很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，所以多數(shù)房企參與的熱情并不高。”郭毅表示。

??北京土地拍賣市場(chǎng)仍低位運(yùn)轉(zhuǎn)

??當(dāng)前，北京土地拍賣市場(chǎng)的行情，依舊不容過(guò)于樂(lè)觀。

??據(jù)中房報(bào)京津冀統(tǒng)計(jì)，今年1～5月，北京共有11宗土地拍賣，大多是以底價(jià)或較低的溢價(jià)率拍下，參與競(jìng)拍的企業(yè)也多以大型國(guó)企為主。

??“從今年上半年北京土地拍賣市場(chǎng)來(lái)看，熱度呈現(xiàn)‘前高后低’特征，二季度成交熱度不抵一季度，同時(shí)，上半年整體熱度不及去年，國(guó)企央企仍是拿地主力?！标P(guān)榮雪分析稱。

??關(guān)榮雪進(jìn)一步表示，“此外，地塊間冷熱分化似乎更為明顯，房企對(duì)項(xiàng)目去化保障、區(qū)域市場(chǎng)需求等更加敏感，總體拿地依舊保守。”

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“此次永豐南地塊的拍賣進(jìn)一步說(shuō)明，各地供地方面總體是以優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)為導(dǎo)向。換言之，房企們近期對(duì)于一線城市的土地投資可以加大，尤其是一些資金狀況不錯(cuò)的房企，有撿漏的機(jī)會(huì)?！?/p>