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??繼八戒二手房后，哪吒找房成為近期北京市公交、地鐵高曝光廣告的繼任選手。

??據(jù)其宣傳，哪吒找房定位為超低中介費(fèi)的二手房交易平臺(tái)，首單中介費(fèi)0.3%，一對(duì)一顧問(wèn)服務(wù)方式對(duì)接買房、賣房?jī)啥诵枨螅鞔蚓€下社區(qū)門店零距離服務(wù)。

??12月7日，記者以購(gòu)房人身份撥通了哪吒找房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話，其表示該平臺(tái)自7月開始整合平臺(tái)系統(tǒng)，11月試運(yùn)行，現(xiàn)在已有初步成交。因當(dāng)前房源較少，不到貝殼的1/10，房源僅作為內(nèi)部流通，暫時(shí)不對(duì)外展示。

??天眼查股權(quán)穿透顯示，哪吒找房主體公司大股東實(shí)控人肖長(zhǎng)金，今年上半年同樣主導(dǎo)成立了一家互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)——八戒二手房，該平臺(tái)也是以二手房交易為切入點(diǎn)，零中介費(fèi)且交易后期全程免費(fèi)。

??低中介費(fèi)的互聯(lián)網(wǎng)中介模式，并非肖長(zhǎng)金首創(chuàng)。2014年，打出1%中介費(fèi)的愛(ài)屋吉屋橫空出世，借助資本的力量迅速打響了市場(chǎng)。然而，由于收入無(wú)法繼續(xù)維持運(yùn)營(yíng)成本，2019年燒光了投資人3億美金的愛(ài)屋吉屋正式注銷。

??伴隨愛(ài)屋吉屋等公司相繼倒閉，資本方謹(jǐn)慎投資房產(chǎn)交易服務(wù)，這場(chǎng)以燒錢換市場(chǎng)的資本游戲進(jìn)入尾聲，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)自此連續(xù)多年未出現(xiàn)以傭金為切入的新公司。

??當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境和資本狀態(tài)下，極低甚至零傭金的哪吒找房和八戒二手房再次面世，讓業(yè)界更為好奇：同樣的運(yùn)作模式，為何一年之內(nèi)連續(xù)成立兩家公司？十年前未能成功的商業(yè)模式，如今能否成功跑通，攪動(dòng)中介行業(yè)一池春水？

??連續(xù)成立兩家公司

??成立以來(lái)，哪吒找房官方微信只發(fā)布了一條消息。那是今年4月27日，國(guó)家住建部和市監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)的一份文件，旨在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。

??哪吒找房工作人員對(duì)記者透露，政府發(fā)文降低中介費(fèi)后，有頭部中介平臺(tái)將中介費(fèi)下調(diào)到2%，但市場(chǎng)認(rèn)為中介費(fèi)率仍舊高企，基于此相關(guān)部門支持其平臺(tái)將中介費(fèi)下調(diào)。

??0.3%中介費(fèi)，是哪吒找房認(rèn)為接近成本的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前哪吒找房首單均按此優(yōu)惠費(fèi)率執(zhí)行，有效期一年。至于未來(lái)費(fèi)率是否會(huì)調(diào)整，上述工作人員表示，未來(lái)也會(huì)不斷推出優(yōu)惠活動(dòng)，大致按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。

??上半年推出的八戒二手房，也憑借零中介費(fèi)吸引不少關(guān)注。據(jù)其宣傳，截至6月初，兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)八戒二手房已在北京投放了 3000 輛公交車身廣告，打破北京歷史上單次公交車身最大規(guī)模投放紀(jì)錄，此外其在地鐵、商場(chǎng)等客流量場(chǎng)所也投放大量廣告。

??同樣的營(yíng)銷手段，類似的運(yùn)營(yíng)模式，肖長(zhǎng)金為何一年之內(nèi)連續(xù)推出兩家高重合度公司？

??天眼查數(shù)據(jù)顯示，八戒二手房運(yùn)營(yíng)主體為北京金房愛(ài)居科技有限公司，成立于2017年。

??2022年企業(yè)報(bào)告顯示，金房愛(ài)居三個(gè)股東分別為肖長(zhǎng)金、北京金鼎銀湖投資管理有限公司、寧波梅山保稅港藍(lán)標(biāo)投資合伙企業(yè)。其中后兩家企業(yè)股東均為縱橫資本，而肖長(zhǎng)金作為占比51%的控股股東，其本人為縱橫資本的創(chuàng)始人之一。

??從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，八戒二手房為縱橫資本創(chuàng)始人肖長(zhǎng)金創(chuàng)立的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，縱橫資本也成為了八戒二手房的投資人。

??值得注意的是，5月15日，肖長(zhǎng)金作為自然人控股股東退出金房愛(ài)居，8月18日，與縱橫資本關(guān)聯(lián)頗深的許明蘭、王海龍，以及縱橫資本投資有限公司、北京縱橫知本投資有限公司同時(shí)退出該公司。

??隨后，金房愛(ài)居引入寧波怡居企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）、北京和匯嘉管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、天津有為管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）三家公司。股權(quán)穿透后，肖長(zhǎng)金交叉持股32.69%，仍為金房愛(ài)居實(shí)際控制人。

??哪吒找房運(yùn)營(yíng)主體是金房愛(ài)居全資子公司，這也就意味著，哪吒找房背后實(shí)控人同樣為肖長(zhǎng)金。

??公開資料顯示，肖長(zhǎng)金2003年畢業(yè)于中南大學(xué)，后就讀于清華大學(xué)工商管理碩士，曾就職于九鼎投資、中星財(cái)富等公司。2014年，肖長(zhǎng)金和王璞共同創(chuàng)立北大縱橫旗下的縱橫資本。

??根據(jù)相關(guān)媒體的報(bào)道，肖長(zhǎng)金涉足房地產(chǎn)交易的創(chuàng)業(yè)，源自于自己對(duì)中介套路的體會(huì)以及目睹愛(ài)屋吉屋的成長(zhǎng)和消亡史。

??肖長(zhǎng)金認(rèn)為，愛(ài)屋吉屋的創(chuàng)業(yè)方向沒(méi)有問(wèn)題，但是在戰(zhàn)略定位上有一定的失誤，希望成立一家真正基于互聯(lián)網(wǎng)思維的信息服務(wù)平臺(tái)，將前面革命沒(méi)能成功的旗幟抗起來(lái)。

??輕中介模式突圍？

??放棄笨重的傳統(tǒng)門店，是肖長(zhǎng)金執(zhí)掌兩家新平臺(tái)公司的運(yùn)維思路。

??肖長(zhǎng)金認(rèn)為，低中介費(fèi)的前代創(chuàng)業(yè)者失敗，主要在于采取了重度線下實(shí)體店投入、高薪資挖競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高管等高成本創(chuàng)業(yè)模式。

??因而在成本管控上，八戒二手房和哪吒找房放棄大量線下實(shí)體店，精簡(jiǎn)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，由加盟商支持線下服務(wù)，保證房源和服務(wù)品質(zhì)。

??不過(guò)對(duì)于其模式，有頭部中介從業(yè)人士表示，作為房產(chǎn)交易的中間服務(wù)商，其運(yùn)營(yíng)成本不僅在于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)搭建成本，還有平臺(tái)推廣獲客、房源核驗(yàn)、顧問(wèn)服務(wù)、線下帶看、法律服務(wù)、金融服務(wù)、交易過(guò)戶等等環(huán)節(jié)的成本，而這些環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)人員為買賣雙方提供服務(wù)。

??因此，要完整的幫助買賣雙方完成二手房的交易過(guò)程，作為中間服務(wù)商的八戒二手房需要付出的人力以及財(cái)力成本并不低。

??從服務(wù)內(nèi)容和成本來(lái)看，八戒二手房、哪吒找房和傳統(tǒng)中介最大的區(qū)別在于省去了線下直營(yíng)門店，轉(zhuǎn)以當(dāng)?shù)刂行≈薪榧用松虂?lái)支持線下服務(wù)，并對(duì)加盟商進(jìn)行補(bǔ)貼。

??不過(guò)線下門店資產(chǎn)，似乎沒(méi)有肖長(zhǎng)金想得那么重。

??“門店總體成本只占我們收入的不到8%”，此前就有頭部中介平臺(tái)曾透露，作為業(yè)內(nèi)后來(lái)者，很難在全國(guó)再建立大規(guī)模優(yōu)秀門店，不得不以網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為殺手锏。

??這一數(shù)據(jù)在貝殼2023年半年報(bào)中也得以支撐。截至2023年6月末，貝殼營(yíng)業(yè)成本總額281億元，其中門店成本為14.16億元，占比僅為5%，除門店之外的其他成本仍然占據(jù)了絕大部分。

??盈利從何而來(lái)？

??不靠房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)獲取收益，八戒二手房和哪吒找房將目光盯向了二手房交易后的市場(chǎng)收入上，即銀行傭金、裝修及家電服務(wù)的渠道分傭。

??不過(guò)，這樣的服務(wù)是否真的能使其獲取足夠的收益，一方面彌補(bǔ)在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)付出的成本，還能讓平臺(tái)獲取足夠的利潤(rùn)？

??北京市君澤君（深圳）律師事務(wù)所律師陸暉認(rèn)為，八戒二手房的盈利模式只是改變了二手房交易鏈條上的利潤(rùn)分配格局，其收入不由購(gòu)房人和買房人支付，而由銀行支付貸款傭金，同時(shí)以二手房作為流量入口切入家居家裝領(lǐng)域。

??在陸暉看來(lái)，這種模式前者受制于銀行的合作意愿，在當(dāng)前利率普遍不高的環(huán)境下，銀行未必愿意拿出一部分利潤(rùn)進(jìn)行分成；后者業(yè)務(wù)已經(jīng)超出房產(chǎn)中介的范疇，實(shí)質(zhì)上是另一種行業(yè)，房產(chǎn)中介短期內(nèi)切入新領(lǐng)域會(huì)面臨行業(yè)壁壘。

??“依靠流量經(jīng)營(yíng)，獲得裝修及家電服務(wù)的渠道分傭也很難運(yùn)營(yíng)，這需要強(qiáng)大的集采能力和專業(yè)服務(wù)品質(zhì)把控。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者對(duì)記者透露，此前其平臺(tái)也曾嘗試此類業(yè)務(wù)，甚至想要投資裝修公司，但因服務(wù)品質(zhì)等問(wèn)題口碑被反噬，很快平臺(tái)就砍掉了相關(guān)業(yè)務(wù)。行業(yè)內(nèi)多家公司的試水，也因類似問(wèn)題不了了之。

??而從數(shù)據(jù)測(cè)算來(lái)看，八戒二手房裝修集采獲利也將相對(duì)受限。

??中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)調(diào)研報(bào)告顯示，2021年全國(guó)家裝平均客單值約19.51萬(wàn)元,平均每平方米價(jià)位為1525元。根據(jù)貝殼找房公布的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，其家裝家居業(yè)務(wù)收入50億元，利潤(rùn)率為29%。以貝殼找房裝修業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率和戶均花費(fèi)20萬(wàn)元裝修費(fèi)用計(jì)算，一家全包型的裝修公司平均從每套裝修房源中賺取不到6萬(wàn)元。

??從公開資料來(lái)看，八戒二手房只為裝修業(yè)主提供集約化裝修采購(gòu)，也就是說(shuō)八戒二手房在其中扮演的角色為裝修材料方面的批發(fā)商，以賺錢材料差價(jià)為主要收入來(lái)源，其利潤(rùn)金額可能只有裝修公司利潤(rùn)的小部分。

??此外，八戒二手房的裝修業(yè)務(wù)來(lái)源主要為自身平臺(tái)客戶，由于客戶的自主選擇性，二手房買家并不會(huì)100%選擇八戒二手房作為裝修的供應(yīng)商。遵循漏斗原則，二手房交易留下來(lái)的裝修業(yè)主的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，還需要彌補(bǔ)流失的裝修業(yè)主產(chǎn)生的房產(chǎn)交易服務(wù)成本，其盈利能力可想而知。