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??管理部門扶持大房企化解困難的決心和態度堅定。

??據多家房企消息，11月7日下午，中國人民銀行、住建部、金融監管總局、證監會聯合召集數家房企座談，了解行業資金狀況和房地產企業融資需求。參會企業包括萬科、保利發展、華潤置地、中海地產、龍湖集團和金地集團等。

??很明顯，此次參會企業中沒有出險房企，且多為大型頭部房企。但頭部房企就絕對安全嗎？

??事實上，無論是民企標桿龍湖集團，還是混合所有制房企龍頭萬科，甚至是央企龍頭保利發展等，都遭遇了“做空”勢力狙擊。今年9月份，穆迪將評級下調范圍從民企擴大到國企、央企，萬科、保利發展、中海地產、華潤置地、綠城中國均在列。

??10月下旬以來，萬科多只存續美元債價格持續下跌，多只債券到期收益率較票面利率大幅偏離；萬科股價亦持續下跌，最大跌幅超過40%。由于債券收益率與債券價格成反比，從而引發萬科償付能力是否出現問題的猜測。

??11月6日下午，萬科就經營情況及近期萬科二級市場債券價格波動事宜，召集金融機構進行線上交流。深圳市國資委代表為其站臺，并立場鮮明地力挺萬科。

??“萬科是深圳國資體系重要成員，具備足夠的安全性，并未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應對。”深圳市國資委有關領導表示。

??這些鮮明的表態和多項具體舉措，給處于恐慌情緒中的房地產及資本市場吃下一顆“定心丸”。這次會議后，萬科股價和債券價格大漲。

??去年8月份，龍湖集團曾遭遇破產傳言和機構做空。龍湖采取的措施是管理層迅速召開會議“反擊”，以55億港元新股增發、35億港元銀團貸款等實質舉措，穩定了市場信心。

??此次四部門召集房企開會講了什么？消息稱，有企業希望放松預售資金監管；有企業提出，增加經營性物業貸款額度，得到其他企業廣泛響應；亦有企業表達，融資困難已經不是主要矛盾，更應聚集經營的恢復。

??在房地產行業深度調整的大環境下，龍頭房企的經營面也很難談得上樂觀。今年前10個月，百強房企銷售操盤金額4.56萬億元，同比下滑12.8%。在銷售十強中，萬科、碧桂園、金地集團、龍湖集團、綠城中國的銷售業績均同比下滑，其中碧桂園下滑幅度達49.3%，萬科銷售額同比下滑8.5%。

??“管理層主要還是擔心風險蔓延至穩健經營的房企，甚至是一些國企央企，也就是防范風險無限制擴大，這是管理層強調重點。但目前存在一定困局，要解決企業問題就要增加信貸資金投放、放寬預售資金監管，但這與金融機構訴求以及地方政府保交樓、防范爛尾風險的目標是存在沖突的。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??在房地產從舊模式轉向新模式過程中，為避免巨大風險，預售資金監管全面嚴格，企業想放松預售資金監管的訴求，本質上很難得到響應。這個問題是目前所有房地產企業的困惑，而不是某一家的困惑。

??怎么救市場、救企業？

??11月8日，在2023金融街論壇年會開幕式上，央行行長潘功勝表示，經過20多年長周期繁榮，房地產市場正在進行重大轉型并尋找新的均衡點。

??下一步，中國人民銀行將積極配合行業主管部門和地方政府，做好金融支持房地產市場平穩健康發展工作，引導金融機構保持房地產信貸、債券等重點融資渠道穩定，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。為保障性住房等“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構建房地產發展新模式。

??“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”的提法，其實在2022年11月中國人民銀行、原銀保監會聯合出臺的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（即“金融16條”）中就有強調。但一年多來，落地執效果并不佳。

??克而瑞數據顯示，典型房企10月融資總量環比減少超4成，同比減少超5成，創2020年以來新低。“金融機構對民營房企的融資態度仍是區別對待。”一位民營房企人士稱。

??一方面，金融機構出于防范風險考量；另一方面與資產價格下跌、市場情緒悲觀有關。“一視同仁沒有問題，但融資標準不會變，比如對房企的資信要求有無擔保、抵押物價值如何，有多少民營房企能滿足要求？風險承受能力強的銀行可能會放松放貸門檻。”一位銀行信貸部門人士稱。

??眼下，央行正持續加力推動“第二支箭”（民營企業債券融資支持工具）發揮效用。

??近期“第二支箭”將支持新城控股、美的置業、卓越商管等民營房企發行債券融資，其中部分項目募集資金將用于保交樓、償還境外債務、推進城中村改造和城市更新項目。同時，龍湖集團、金輝集團、華宇地產、新希望地產等民營房企債券發行項目亦在穩步推進中。