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??“3號樓8折開盤，送13.9萬元置業(yè)大禮包，包括全屋基裝瓷磚地板、廚房衛(wèi)浴、裝修設(shè)計等。另享真金白銀雙補(bǔ)貼，政府補(bǔ)貼100元/平方米，開發(fā)商補(bǔ)貼100元/平方米。”這是達(dá)州某一樓盤目前推出的一個購房活動。

??在各地對樓市加碼調(diào)控時，四川達(dá)州樓市刮起了一場政府“購房補(bǔ)貼”打折風(fēng),各大開發(fā)商也推出了不同力度的購房優(yōu)惠。

??在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，四川市場除了成都等個別城市樓市表現(xiàn)強(qiáng)勁外，其他城市普遍偏弱。

??“類似購房補(bǔ)貼或其他內(nèi)容主要是房企遇到了壓力和阻力，所以即便不是‘救市’，也說明政府在此類領(lǐng)域給予了較大支持。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

??政府出臺購房補(bǔ)貼的背后是2020年達(dá)州土地市場遇冷、開發(fā)商拿地不積極、流拍現(xiàn)象屢見，以及“以價換量”市場格局在一定程度上打擊了品牌房企信心，有些品牌房企已退出達(dá)州樓市。

??在研究達(dá)州樓市兩年的研究員李虎看來，政府延長“購房補(bǔ)貼”更多的是為了給開發(fā)商信心，讓開發(fā)商看到政府還是關(guān)注和支持房地產(chǎn)發(fā)展的。

??根據(jù)安居客發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年，達(dá)州新房均價呈下降趨勢。1月達(dá)州新房均價為6741元/平方米，4月新房均價6639元/平方米。

??“以價換量” 品牌房企承壓

??為進(jìn)一步落實(shí)中央“三穩(wěn)”工作要求，以及方便市民“一站式”挑房買房，滿足不同消費(fèi)層次、不同居住區(qū)域購房需求，四川達(dá)州于4月10日到4月18日舉行了2021年春季房產(chǎn)展示交易會，共有20多家達(dá)州本土和外地知名房地產(chǎn)企業(yè)參加，包括碧桂園、金科集團(tuán)、綠地控股等。

??會上有開發(fā)商推出“可領(lǐng)10000元購房券，一次性享98折、按揭享99折，活動期間認(rèn)購并按時簽約再享99折！除政府補(bǔ)貼100元/平方米外，開發(fā)商額外現(xiàn)金補(bǔ)貼100元/平方米”活動，還有開發(fā)商推出準(zhǔn)現(xiàn)房特價房源，以及購房即送車位優(yōu)惠券等活動來吸引市民購房。

??截至4月18日19時，本屆房交會累計成交商品房638套，銷售面積58219平方米，成交金額4.25億元。

??面對這一成績及其他開發(fā)商降價促銷行為，達(dá)州某品牌房企項目銷售主管李征坦言，“銷售壓力很大。”

??原因是其所管項目售價比區(qū)域其他樓盤高，項目去化率成了李征目前最擔(dān)憂的問題，“價格沒有辦法降，導(dǎo)致去化率慢，公司資金壓力較大。”

??李征表示，目前降價促銷的開發(fā)商大部分都是達(dá)州本土房企，本土房企為了自保不得不降價，“以價換量”。

??價格是達(dá)州人買房最看重的因素之一。

??根據(jù)達(dá)房網(wǎng)發(fā)布的《2020年達(dá)州房地產(chǎn)成交統(tǒng)計簡報》顯示，2020年達(dá)州主城區(qū)商品住宅成交均價為7070.16元/平方米，比去年同期下浮5.1%。截至2020年12月底，達(dá)州主城新房在售均價為6759.51元/平方米；這已是達(dá)州主城區(qū)新房均價連續(xù)2年下浮，同比2018年下浮14%。

??達(dá)房網(wǎng)在上述簡報中表示，2020年達(dá)州主城新房交易量雖不及2018年，但同比2019年卻上浮了8.8%，“以價換量”在2020年達(dá)州樓市起到了關(guān)鍵性作用。

??在李征看來，導(dǎo)致上述情況發(fā)生的原因有三點(diǎn)，一是客戶對于區(qū)域敏感度比較大，大盤位置相對來說比較偏遠(yuǎn)；二是小樓盤銷售政策比較多，可以隨著市場行情快速調(diào)整；三是達(dá)州客群對于房企品牌意識比較薄弱。

??他表示，即使在同樣地段，人們還是會選擇價格比較低的小開發(fā)商，“對于買房客來說，他投入的越少，風(fēng)險就越低。”

??根據(jù)億翰智庫西南院發(fā)布的《2020年1—12月達(dá)州市典型房企銷售業(yè)績TOP5（全口徑）》榜單顯示，入駐達(dá)州的全國性品牌房企只有一家上榜，藍(lán)潤地產(chǎn)以21.29億元銷售金額居于榜首，其次是邦泰集團(tuán)、碧桂園四川、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)和宏義集團(tuán)。

??“上述銷售業(yè)績好的開發(fā)商除了宏義集團(tuán)銷售價格高之外，其他幾個開發(fā)商價格都很低。”李虎表示。

??供需關(guān)系轉(zhuǎn)變 有人“退場”

??回看達(dá)州樓市近幾年發(fā)展，2018年是達(dá)州樓市“最火爆”一年。

??億翰智庫西南院在2020年7月7日發(fā)布的川渝城市研究報告中表示，2017年2月到2018年9月是達(dá)州樓市爆發(fā)期。在這期間，在土地市場成交溢價大幅上漲的背景下，達(dá)州樓市正式開啟爆發(fā)之路。

??根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年8月至2018年10月間，除2018年2月至3月新房均價有小幅下跌外，其他月份均呈上漲趨勢，新房均價也從2017年8月的5436元/平方米漲到7501元/平方米。

??彼時，恒大、碧桂園、中梁地產(chǎn)、綠地控股和藍(lán)光發(fā)展進(jìn)入達(dá)州布局市場。

??億翰智庫西南院在上述報告中表示，“一房難求”是該階段達(dá)州樓市的一大特征，積壓多年的改善需求基本也在這個階段釋放完畢。該階段后期，市場供需關(guān)系由供不應(yīng)求逐漸轉(zhuǎn)變成供大于求。

??“達(dá)州購房者改善需求也在那個時間段全部釋放完。”李虎表示，從2018年之后，達(dá)州樓市開發(fā)商項目銷售情況分化特別嚴(yán)重，有些項目總價低銷量特別好，有些項目可能一周只銷售幾套。

??李征告訴記者，他原本想向公司建議推出項目打折活動，但因?qū)徟鞒搪晚椖块_發(fā)成本問題，他所負(fù)責(zé)的樓盤無法像其他樓盤一樣推出優(yōu)惠活動，只能提高項目品質(zhì)來吸引客戶。

??但他同時表示，相比品質(zhì)低價格對于達(dá)州客戶更有吸引力。

??億翰智庫西南院報告中表示， 2018年10月至2020年7月，受供需關(guān)系轉(zhuǎn)變、需求（剛需）與產(chǎn)品（改善）錯配影響，前期達(dá)州市場開始出現(xiàn)降溫，價格也出現(xiàn)波動劇烈。2019年受供地減少影響，供需關(guān)系再次轉(zhuǎn)變；同時市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐漸由改善向剛需轉(zhuǎn)變。

??“目前達(dá)州市場都是一些剛需客戶，對價格比較敏感，這就導(dǎo)致有些銷售價格高的項目銷售情況不理想。”李虎表示。

??根據(jù)億翰智庫西南院發(fā)布的報告顯示，目前全國性品牌房企入駐達(dá)州市場的有碧桂園、綠地控股、藍(lán)光發(fā)展、金科集團(tuán)、中鐵建和領(lǐng)地集團(tuán)，四川品牌房企有邦泰集團(tuán)和陽光大地。

??值得注意的是，在2017年“入場”的恒大和中梁地產(chǎn)現(xiàn)已退出達(dá)州市場。藍(lán)光發(fā)展、金科集團(tuán)和中鐵建在2020年無新增項目。

??流拍現(xiàn)象頻發(fā) 政府出臺政策提振市場信心

??李虎認(rèn)為，銷量不理想和售價問題是導(dǎo)致2020年達(dá)州樓市土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重的原因之一。

??“去年有一個很奇怪的現(xiàn)象，就是特別核心區(qū)域土地很多開發(fā)商都不敢參與，他怕拿了后賣不掉。”李虎表示。

??2020年上半年，達(dá)州土地拍賣市場呈“冷清”狀態(tài)，多宗地塊流拍。如2020年1月20日，達(dá)州出讓4宗地塊全部流拍；其中，2宗地塊因無人報名流拍，2宗地塊因未達(dá)到政府底價流拍。4月16日，高新區(qū)一宗地塊因無人報名流拍。6月12日，達(dá)州出讓2宗地塊，1宗地塊因未達(dá)底價流拍，另外1宗地塊因競買人現(xiàn)場未通過資格審查而取消拍賣。

??據(jù)億翰智庫西南院不完全統(tǒng)計，2020年達(dá)州土地拍賣市場一共有21宗地塊流拍，涉及商住、住宅、綜合用地等。

??李虎表示，為了提振市場，2020年達(dá)州出讓的土地有一部分是由政府平臺競得。

??在樓市交易方面狀況也不理想。2021年1月，達(dá)州主城區(qū)新建商品住宅共成交986套、成交金額6.15億元、成交面積8.99萬平方米，成交均價6755.41元/平方米；相較2020年12月量價齊跌。

??但2月降價后，銷售明顯上漲。2月，達(dá)州市主城區(qū)新建商品住宅共成交1227套、成交金額7.77億元、成交面積12萬平方米，成交均價6518.56元/平方米，“以價換量”效果明顯。

??3月主城區(qū)的總新房成交量相較2月上漲了2612套，環(huán)比上漲了約212.88%。成交均價相比上個月有所上漲，3月達(dá)州市主城區(qū)新建商品住宅成交均價6748.96元/平方米。

??為了促進(jìn)達(dá)州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，達(dá)州市政府于4月初發(fā)布了延長購房補(bǔ)貼政策。

??記者注意到，這并不是達(dá)州市政府第一次出臺“購房補(bǔ)貼”政策。早在2015年，達(dá)州市住建局和達(dá)州市財政局就聯(lián)合推出了“每套住房受益財政給予購房業(yè)主80元/平方米的補(bǔ)助”的購房政策；在2020年年初，達(dá)州市人民政府也發(fā)布了關(guān)于“購房補(bǔ)貼”的政策。

??在李虎看來，此次政府延長購房補(bǔ)貼政策一是為了提振市場信心，原因是目前達(dá)州樓市仍處于下滑周期中；二是保持政策延續(xù)性，維持市場整體穩(wěn)定，達(dá)州樓市整體庫存仍較高，特別是最近有不少新項目入市后，存量會有所回升，延續(xù)該政策說明政府也是考慮到現(xiàn)實(shí)的“去庫存”壓力；三是給開發(fā)商信心。

??“實(shí)際上這個政策執(zhí)行一年多了，政策影響早就過了，受這個政策影響的居民該買房的也買過了，因此這個政策更多是在給開發(fā)商信心，讓開發(fā)商看到政府還是關(guān)注和支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的。”李虎表示。