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??導語

??現金流是拿地底氣，投資策略上有舍有得，近兩年精準深耕長三角區域。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??8月上旬，上海進行的集中土拍中綠城中國（以下簡稱綠城）以30%溢價率搖號競得徐匯濱江地塊，又以6.5%溢價率競得虹口江灣地塊，收獲兩宗上海成為本次上海土拍的最大贏家。在房企普遍投資收緊、審慎的當下，綠城何以頻頻在土拍中大展身手？

??01 滬杭蘇持續高溢價拿地
前七月拿地近四成地塊溢價率超15%

??實際上，綠城在上海拿地之前，已經在多地積極參與土拍。

??根據CRIC數據，截止2024年7月底綠城拿地金額（全口徑）共計258億，位列新增拿地金額的第四位，拿地金額高于華潤和中海。

??雖然拿地金額同比下降30%，但在TOP5中跌幅較小。而且拿地銷售比達到0.27，彼時1-7月百強房企總拿地銷售比也僅有0.15，相對積極的投資意愿可見一斑。

??此外，投資的積極性還體現在綠城在核心城市優質地塊參拍“熱情高漲”，在上海、杭州和蘇州等城市高溢價拿地，前7月拿地平均溢價率達到14%。相應的，而頭部仍在拿地的企業近兩月拿地平均溢價率僅在8%左右。

??統計來看，截止至8月上旬，綠城今年拿地中僅有32%地塊為底價成交，而溢價率高于15%的地塊幅數也達到36%，溢價拿地的地塊數量遠高于底價拿地數量。

??02 投資策略上有舍有得

近兩年精準深耕長三角區域

??雖然投資表現積極，但綠城并不是在廣泛、盲目地拿地，而是目標明確地增加優質土儲，其聚焦的維度可以從兩個個方面來看：第一，高度聚焦于一二線城市，今年僅在嘉興一個三四線城市拿地。綠城今年以來在一線城市上海拿地2宗，杭州6宗、寧波3宗，此外也是在蘇州、合肥、福州等省會城市納儲。

??第二，精準深耕長三角，今年超過七成納儲位于長三角。而且綠城僅在杭州和寧波拿地幅數超過3宗，在其他城市拿地都是1-2宗，更加體現了深耕長三角、尤其是深耕杭州的戰略決心。從總土儲來看，長三角占比更是明顯高于其他區域，長期維持在50%左右。

??03 2024年所拿地塊半數容積率低于2

針對性補充低密項目放大產品效應

??此外，今年拿地不乏低容積率、高溢價、高單價的熱門改善型宅地。

??綠城今年拿地較為矚目的原因之一，就是好幾宗地塊刷新了樓板價記錄，例如蘇州園區的金雞湖大道南地塊刷新江蘇最高樓板價、杭州臨平區數字商貿城的地塊溢價率高達59.2%。蘇州地塊容積率為1.02，臨平區地塊容積率為1.2，綠城今年拿地中有接近一半的地塊容積率在2以下，適宜打造豪宅、或者是改善型的產品。

??當前的市場環境下高端、改善型產品的相對堅挺，恰好與綠城中國的產品力強項不謀而合。隨著仍有購買力的消費者對居住品質要求的提高，改善型產品更加受到市場的青睞，綠城中國的鳳起系、廬系等改善、豪宅類產品在市場中均有較好的口碑，多個項目實現了良好的開盤去化。而綠城今年新增的低密度優質地塊，也很適合這類產品的打造，體現了綠城今年以來拿地是非常有針對性的舉動。

??值得一提的是，這樣的產品力口碑，不僅成為綠城高端產品銷售的護城河，還給綠城的另一賽道——代建帶來了另外的機遇：7月份貝殼在西安競得兩宗住宅用地，預計后期將由綠城管理代建。據貝殼表示，由綠城管理代建是業主方的選擇，說明綠城的產品口碑已經能夠反哺代建。

??04 現金流是拿地底氣
核心城市優質貨值未來將保障業績持續穩定

??毫無疑問，相對穩定的現金流是綠城能夠保持積極拿地的底氣。

??大部分房企目前面臨的問題仍來自于償債壓力過大、現金流緊張，因此不得不收緊投資、并且進行組織上的收縮。反觀綠城從近4年的年報來看，現金短債比均保持在2以上，遠高于后期“三道紅線”要求的1。正是由于現金流較為充裕，綠城才有條件在當前土拍市場中積極補充優質土儲。

??且綠城多年來凈負債率也穩定的低于70%，同樣遠低于“三道紅線”的要求，2023年扣除預收后的資產負債率也降到70%以內，三條紅線都降至綠檔。

??行業調整周期中，大部分房企銷售下行是難以避免的，而綠城雖然銷售額也沒有做到逆市增長，但保持在相對平穩的水平：2024年1-7月份，綠城操盤金額為1475億元，同比微降3.2%，與2022年同期相比還增長了5.3%。

??且在近三年來，綠城實現了在行業內銷售排名的上升。2021年末，綠城的操盤金額位列第七，操盤面積位列第十，2022年末操盤金額、面積都升至第四，2023年末操盤金額進入TOP3席位，2024年1-7月份，綠城已經實現了操盤金額、建面均位列TOP3。

??銷售規模的相對穩定，反映了綠城的產品在當下市場環境中依然有較強的認可度，進而也要求綠城持續補充土儲，為綠城提供了充足的信心去參與土地市場競爭。

??綜合而言，在當前市場整體趨于冷淡的環境下，綠城近期的拿地表現引人注目，之所以能夠保持相對積極的投資態度，離不開其穩定的銷售表現和現金流帶來的財務支撐，且當下市場對改善型產品需求恰好與綠城的產品力強勢相契合。

??總體來看，當下房企需要回歸以產品為根本的經營理念，同時保持財務穩健、優化現金流管理，是在市場中能夠保持投資活力的關鍵。