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??本月關注

??? 動則必快，動則必成！24年房地產工作狠抓落實

??本月中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議和央行四季度例會對2024年房地產工作重點的表態更加堅決，明確表態加大房地產支持政策力度，重點引導房地產風險“軟著陸”，做好行業風險防范和處置工作。此外，住建部部長倪虹在會上強調，在狠抓落實上下更大功夫，“動則必快，動則必成”。地方政府層面，36個城市42次松綁房地產政策，頻次減半，但政策影響力不減，其中北京、上海兩大中心城市同步下調首付比例、房貸加點，并對多年不變的普宅標準做了優化調整，核心城市政策正迎來普遍放松。

??? 信達或馳援遠洋、俊發，新湖發債獲浙商資產“兜底”

??本月據資本市場消息稱，遠洋集團正與中國信達就財務支持事宜進行磋商，聚焦于具體項目。與此同時，俊發與信達資產簽署債務重組儀式，為化解俊發旗下中豪公司金融債務，還涉及俊發新螺螄灣國際商貿城資產的處理。倘若信達資產就中豪及其項目達成債務重組，將大幅減輕俊發的債務負擔。此外，新湖中寶獲批的30億元公司債，浙商資產為其提供債權管理服務，對本次債券發生特定情形（如出現違約等）時，負有全額收購義務。

??? 萬達迎太盟入局，金地32.5億出售深圳環灣城部分權益

??本月重點監測房企共涉及33筆并購交易，披露的交易對價約284.8億，同比減少44.3%、環比增加42.1%，年末收并購熱度有所回升但遠低于去年同期。本月金地與二股東福田投資達成轉讓意向，將金地持有的深圳環灣城51%權益轉讓給福田投資，金地可收回32.5億的對價，可緩解2024年的償債壓力。此外，萬達商管上市對賭協議暫時解除，但喪失對商管的控制權，太盟入局后，新投資人與原管理層可能就戰略方向、經營理念、控制權等方面產生不少分歧。項目處置層面，年底萬達資產套現速度加快，本月完成處置萬達電影、太倉湖州廣州的萬達廣場及上海外灘瑞華酒店、楚河漢街文旅10%權益等。

??01 并購政策

??動則必快，動則必成
24年房地產工作狠抓落實

??本月中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議和央行2023年第四季度例會對2024年房地產工作重點的表述，依舊沿用“房住不炒”、“支持剛需和改善性住房需求”、“穩妥化解房地產風險”、“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”等角度。

??12月11日-12日，中央經濟工作會議召開，會議強調積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產平穩健康發展。12月21日-22日，全國住房城鄉建設工作會議上提出，因城施策、一城一策、精準施策，穩定房地產市場，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。同時，住建部黨組書記、部長倪虹在會上強調：“今年很多工作是開創性的，難也要干。”“政策生命力在于落實。”倪虹表示，在狠抓落實上下更大功夫，“動則必快，動則必成”。此外，央行四季度例會強調更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，穩定房地產市場。

??從中央對24年房地產工作重點的定調上來看，表態更加堅決，明確表態要加大房地產支持政策力度，穩定市場，重點引導房地產風險“軟著陸”，做好行業風險防范和處置工作。

??地方政府層面，本月36個城市42次松綁房地產政策，頻次減半，但政策影響力不減，其中北京、上海兩大中心城市同步下調首付比例、房貸加點，并對多年不變的普宅標準做了優化調整，核心城市政策正迎來普遍放松。

??02 并購金融

??信達或馳援遠洋、俊發
新湖獲浙商資產“兜底”

??本月據資本市場消息透露，遠洋集團正與中國信達就財務支持事宜進行磋商，聚焦于具體項目。據知情人士表示，雙方在10月份開始就援助問題展開討論，正在考慮的選項包括中國信達重組遠洋集團一些負責房地產項目的附屬公司，或向其中一些子公司注資并取得股權。主要通過中國信達提供融資，以項目股權為兜底，先保障項目正常運行，銷售回款通暢、償還完債務以后，遠洋再從信達手中回購項目股權。

??與此同時，本月俊發集團與信達資產簽署了債務重組儀式，俊發債務重組進入實質性的執行階段。本次聯手是為化解俊發旗下中豪公司金融債務，還涉及俊發新螺螄灣國際商貿城資產的處理。2017年俊發聯手奧斯迪實業，以21.88億的總價再加上外掛成本17.49億，拿下了中豪置業的昆明螺螄灣項目，后2019年俊發再以91.98億盤下新螺螄灣片區789畝地（曾屬于中豪），同年7月引入信達資產，簽訂了13.69億債務重組協議。俊發曾參與債務龐大的中豪集團重組，激進收購中豪兩大項目，致其資金鏈承壓、深陷債務問題，倘若信達資產就中豪及其項目達成債務重組，將大幅減輕俊發的債務負擔。

??此外，本月新湖中寶獲批的30億元公司債，其增信方式引起市場關注。據了解，此次浙商資產為其提供債權管理服務，對本次債券發生特定情形（如出現違約等）時，負有全額收購義務。此外，浙商資產全程參與公司債券募集資金的使用和募投項目的管理，募集資金由發行人和債券管理服務方共同決策使用，閉環運行。本次“創新”實際即“提供擔保、增信”，若債務違約后由AMC迅速收購債權。AMC為房企提供擔保不常見，算是浙商資產紓困模式上的試水。

??03 行業并購

??萬達迎太盟入局
金地32.5億出售深圳環灣城

??根據CRIC監測，2023年12月重點監測房企共涉及33筆并購交易，披露交易金額的有24筆，總交易對價約284.8億人民幣，同比減少44.3%、環比增加42.1%。單月披露的單筆平均交易規模11.9億，近半年來僅次于8月、9月，年末收并購熱度有所回升但遠低于去年同期。此外，本月中海物業終止與關聯方收購中海通信、中海監理2項資產，建發股份終止27.51億收購建發房產8%股權交易，母公司資產注入暫緩。

??交易進展來看，本月16筆完成的并購交易中8筆披露交易對價，披露的對價97.2億，其中萬科4.8億出售3家悅榕酒店管理權。交易對價合計63.1億的4筆交易處進行中，其中華僑城通過公開掛牌程序，以24.3億地價與金峰水泥訂立轉讓資產相關協議，預計于2024上半年完成交易；華夏幸福22.42億向廊坊國資轉讓當地2697畝棚改項目，旭輝4.36億處置天津創達49%股權予金融街。5筆交易處于掛牌狀態，底價合計49.6億，中駿15億掛牌上海普陀商辦物業，華僑城25.43億掛牌江蘇融德置業股權及24.29億債權等。此外，簽署轉讓協議、訂立框架協議、傳言交涉中、達成轉讓意向分別有5筆、1筆、1筆和1筆，其中金地與二股東福田投資達成轉讓意向，將金地持有的深圳環灣城51%權益、福田建設持有的49%的權益全部轉讓給福田投資，金地可收回32.5億的對價，一定程度可以緩解2024年的償債壓力。

??本月市場熱議度最高的是，年底萬達商管上市對賭協議暫時解除，不用贖回380億，危機解除的籌碼是萬達喪失對商管的控制權，以珠海萬達商管29.99%的股權（簽署協議前，大連萬達對珠海萬達商管持股69.99%）換來太盟入局。從太盟過往的投資行為看，掌握企業絕對控制權是其投資共性，未來新投資人與原管理層可能就戰略方向、經營理念、控制權等方面產生不少分歧。

??萬達宣布太盟入局后次日，碧桂園、永輝76億清退珠海萬達商管合計3.22%股權，萬達與孫喜雙（王健林好友）相繼回購珠海萬達的股權。而項目處置層面，年底萬達資產套現速度加快，單月處置了萬達電影、太倉湖州廣州的萬達廣場及上海外灘瑞華酒店、楚河漢街文旅10%權益，面對絕境，萬達斷臂求生、積極盤活資產以應對2024年的償債高峰。

??交易標的物業類型看，本月開發物業并購規模與上月基本持平，而多元化投資熱度下滑，15筆涉及商辦、文旅等領域的多元化投資，披露的交易金額78.8億，占到全部規模的27.7%，環比減少10pct。其中商辦資產出售熱度較高，9筆交易披露的交易對價51.8億，占比18.2%。