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??9月22日，卓越集團旗下的卓越商管成功發行了10億元中期票據，由中債信用增進投資有限公司進行全額擔保，是近期民營房企的一筆較大規模的發債。2023年以來，雖然政府頻頻出臺政策支持房企的合理融資，但是整體融資規模仍在減少，民營房企的融資情況又如何呢？

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??政策頻出支持房企融資

??但是融資總量仍繼續下滑

??2023年以來，政府頻頻推出房企融資的支持性政策，對于房企的境內外貸款、債券、增發配股以及IPO等多方面融資都進行了支持。在支持房企傳統融資的同時，2023年以來政府對于存量資產盤活的支持也有了新突破。中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目；深交所鼓勵房企發行CMBS、ABS等資產支持證券；同時政府也優化了REITs的適用領域、增發以及民間資本的參與程度。雖然政策頻出，但是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。據不完全統計，2023年1-8月80家典型房企累計融資總量為4548.85億元，同比減少18.33%；月度來看，僅有3月份達到了2022年月融資的平均水平，房企融資難的問題仍在持續。

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??行業分化加劇

??13家優質民營房企仍在發債

??從受益企業范圍來看，國央企和民營企業分化顯著，在整體融資規模持續減少的同時，房企融資也持續向國企、央企集中。2021年以來，國企、央企的融資規模持續逆勢增加，從2020年的4139億元增至2022年的50319億元，占比也持續提升，從2020年的24.84%提高到了2022年的60.9%，2023年1-8月更是達到了67.38%。在房地產危機持續的情況下，更多金融機構更加偏好有政府背書的國企、央企。

??相對而言，民營企業的融資整體相對艱難，只有少數優質民營房企仍在發債。據不完全統計，2023年截至9月22日，重點監測的56家民營房企中僅有13家發行了信用債，占比僅為23%；發債的總規模274億元，對房企總發債規模的占比僅為14.6%，此類能夠發債的優質民企其共性特點亦值得探討。

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??長期穩健的財務策略是民企融資護城河

??多航道業務促進持續發展

??從前8月的銷售表現來看，還在發債的民營房企中，僅濱江、卓越和華宇3家企業銷售實現了逆勢增長，此外龍湖和美的銷售降幅低于行業平均，行業排名也實現了增長。這些企業都是穩健型房企，可以看出，在當前的市場環境下，穩健的企業形象更容易受到市場認可，增長的業績則更能幫助企業獲得資本市場青睞，而資本市場的青睞則愈加拓寬企業財務護城河，形成可持續的良性循環。

??以剛剛發行中期票據的卓越集團為例，2022年卓越集團發行了兩筆美元債、一筆中期票據，此外還提前贖回了5000萬美元成本為6.8%的境外優先票據。進入2023年之后，2月17日卓越集團完成了部分美元債券的回購注銷，3月1日兌付了近兩年所有到期美元債。

??4月卓越集團50億中票注冊發行獲批，9月發行了其中第一期10億元，未來還有40億元的額度。除此之外，2022年12月卓越集團還相繼與中國建設銀行、中國民生銀行簽署全面戰略合作協議，獲得了300億意向性融資總額；2023年3月2日從郵儲銀行獲得了100億元意向性授信額度。

??得益于這一系列的操作，2023年上半年末卓越商管的總有息負債為239.46億元，相較于期初減少了4.77%；短期有息負債下降至43.8億元，其中僅有2.6億元的境內債券需在一年內償還，其余皆為銀行貸款。值得注意的是，近兩年卓越集團發行債券均保持在與國央企相當的低利率水平，足見市場對其穩定信用的認可。

??在自律的財務制度之外，卓越集團能夠保持良好的流動性，還得益于其多航道的發展方式、龐大的自持資產以及核心城市的戰略布局。在“1+1+X”的城市布局戰略引導下，卓越集團聚焦珠三角、長三角以及其他核心一、二線等市場活力高的城市和地區。得益于堅持高勢能城市的布局，卓越集團近兩年的銷售去化優于行業平均水平。

??城更業務持續發力，也是卓越穩定發展不可或缺的助推劑。卓越集團自2000年開始涉足舊改，于2013年成立全國首家城市更新集團。近年來，卓越城市更新板塊已形成逐年階梯式轉化和每年按節奏交地的良性循環格局，每年都保持2-3個城市更新項目入市的穩定節奏，僅今年8-9月份，卓越城市更新即成功摘得深圳前海民主村、深圳龍華赤嶺頭一片區，深圳南山南新北項目，合計新獲460億貨值。

??此外，截至上半年末，卓越投資性房產賬面余額共計721億元，也集中在深圳的核心區域，每年為集團帶來穩定的租金收益；同時，此類企業自持資產也是融資機構非常看中的優質資產。

??整體來看，在房企融資規模減少且向國企、央企集中時，民營企業的發債難度整體仍然較高，但是部分堅持長期主義、穩健發展的民營房企仍有一定的優勢。未來在政府推出更多對民營房企的融資支持性政策之后，這些企業也將率先受益。