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??核心觀點

??【業績較去年同期增長，回款率115%保持較高水準】2023上半年中交地產實現銷售金額214.6億元，銷售面積100.3萬平方米，分別同比上升4.7%和下降3.6%，銷售金額同比與TOP50強房企的約6.5%的增幅比相對較小。從中交房地產集團（剔除綠城中國）來看，即包含中交地產及其他非上市部分，根據CRIC《2023上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，2023上半年集團實現整體銷售額388.6億元，同比增長52.2%，其排名上升到第22名，行業排名持續提升。此外，中交地產積極推動銷售回款，增強現金安全性，2023上半年實現銷售回款246.4億元，回款率115%，保持較高水準。

??【土儲足夠5年開發，七成位于二線城市】截止2023上半年末，中交地產共擁有115個項目，項目總建筑面積為3112萬平方米，權益比為59%。總土儲中，在建及待建面積 1,504 萬平方米，較2022年末下降8.8%，按照企業當下的開發節奏預估，可以滿足企業未來5年以上的發展所需。在建及待建總土儲的分布方面，70.6%位于二線城市，中西部占比達到48.0%。

??【合約負債覆蓋營收倍數近2倍，保證未來營收穩定】2023上半年中交地產實現營業收入87.6億元，同比下降29.6%，其中地產銷售收入86.8億元，同比下降30.0%，占營收比例下降0.6個百分點至99.0%，其他業務穩健增長，其中房產租賃收入0.42億元，同比增長107%，代建項目管理費收入794萬元，同比增長41.8%。特別值得注意的是，合約負債為337.0億元，預計覆蓋2023年的營收規模倍數為1.92，維持在較為合理的范圍內，保證未來營收結轉穩定。

??【債務結構有所優化，仍需關注短期流動性安全】截止至2023上半年末，中交地產共持有現金154.77億元，較期初上升47.7%，包含銀行貸款、信托融資、債券融資的總體債務合計418.3億元，較期初上升0.6%。其中，短債總額162.55億元，較期初下降12.7%，現金短債比降至0.95，較期初的下降0.39，長短債比為1.66，較2022年底上升0.39，整體債務結構有所優化。凈負債率147.0%，剔除預收賬款資產負債率82.4%，分別較期初下降19.6個百分點和0.2個百分點。值得注意的是，面對當前的企業的償債壓力以及市場機會，中交地產獲得母公司支持。2022年12月和2023年2月，合計獲得中交房地產集團的145億元的借款額度。

??01 銷售

??業績較去年同期增長

??回款率115%保持較高水準

??銷售業績增幅略小于同規模企業，銷售回款率115%。2023上半年中交地產實現銷售金額214.6億元，銷售面積100.3萬平方米，分別同比上升4.7%和下降3.6%，銷售金額同比與TOP50強房企的約6.5%的增幅相對較小。銷售權益為71.7%，同比下降8.3個百分點。地產積極推動銷售回款，增強現金安全性，2023上半年實現銷售回款246.4億元，回款率115%，保持較高水準。從中交房地產集團（剔除綠城中國）來看，即包含中交地產及其他非上市部分，根據CRIC《2023上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，2023上半年集團實現整體銷售額388.6億元，同比增長52.2%，其排名上升到第22名，行業排名持續提升。

??02 投資

??土儲足夠5年開發

??七成位于二線城市

??土地儲備充足，足夠企業5年以上的發展所需。截止2023上半年末，中交地產共擁有115個項目，項目總建筑面積為3112萬平方米，權益比為59%。總土儲中，期末累計已竣工面積 1610 萬平方米，在建及待建面積 1504 萬平方米，在建及待建面積較2022年末下降8.8%，按照企業當下的開發節奏預估，可以滿足企業未來5年以上的發展所需。

??在建及待建總土儲的分布方面，70.6%位于二線城市，中西部占比達到48.0%，值得注意的是，中交地產的三四線主要布局經濟發展潛力較強的沿海城市，長三角和珠三角的三四線城市占比達到12.9%，中西部土儲98.2%位于二線城市，土地儲備質量相對較高。

??03 營收

??合約負債覆蓋營收倍數近2倍

??保證未來營收穩定

??營收同比下降29.6%%，代建管理費同比增長超四成。2023上半年中交地產實現營業收入87.6億元，同比下降29.6%，其中地產銷售收入86.8億元，同比下降30.0%，占營收比例下降0.6個百分點至99.0%，其他業務穩健增長，其中房產租賃收入0.42億元，同比增長107%，代建項目管理費收入794萬元，同比增長41.8%。特別值得注意的是，合約負債為337.0億元，預計覆蓋2023年的營收規模倍數為1.92，維持在較為合理的范圍內，保證未來營收結轉穩定。毛利率降至8.1%，凈利潤首次虧損。2023上半年中交地產實現整體毛利潤約7.14億元，同比下降53.9%，整體毛利率約為8.1%，同比下降4.3個百分點。凈利潤虧損4.43億元，其中歸母凈利潤虧損5.69億元，而2022年同期歸母凈利潤為0.84億元。利潤虧損，主要由于一方面限價項目結轉拉低企業的盈利空間；另一方面，在市場下行下資產減值損失計提達到3.03億元，而去年同期僅為20萬元。未來中交仍需加強項目權益及并表水平，提升公司股東的收益水平。

??04 償債

??債務結構有所優化

??仍需關注短期流動性安全

??債務結構有所優化，仍需加大資金回流。截止至2023上半年末，中交地產共持有現金154.77億元，較期初上升47.7%，包含銀行貸款、信托融資、債券融資的總體債務合計418.3億元，較期初上升0.6%。其中，短債總額162.55億元，較期初下降12.7%，現金短債比較期初下降0.39至0.95，但仍難以滿足“三道紅線”要求，短期仍有一定的償債壓力。長短債比為1.66，較2022年底上升0.39，整體債務結構有所優化。杠桿率水平方面，截止至2023上半年末，中交地產凈負債率147.0%，剔除預收賬款資產負債率82.4%，分別較期初下降19.6個百分點和0.2個百分點，但仍不滿足“三道紅線”要求，處于紅檔。面對當前的企業的償債壓力以及市場機會，中交地產獲得母公司支持。截止2023上半年末，累計獲得控股股東方借款174.87億元，融資成本區間0.00-8.00%。得益于獲得母公司持續的資金支持，中交地產于2022年12月和2023年2月合計獲得中交房地產集團的145億元借款額度；同時在7月將62.18億元的控股股東借款實現展期；并再次獲得7.52億元的借款。值得注意的是，雖來自母公司的借款及支持較為穩定，但企業仍需關注的杠桿水平及流動性安全，積極通過提升項目去化保證資金回流，提升公司的安全性。