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??導(dǎo) 語

??浙江的代建發(fā)展在我國各省市中相對較早。

??◎  文 / 房玲 易天宇 洪宇桁 陳家鳳

??PART.1

??政策相對完善
疊加市場需求較大促進(jìn)浙江省代建發(fā)展

??1、浙江代建發(fā)展較早且省內(nèi)各市積極推進(jìn)，首創(chuàng)安置房引入代建

??浙江的代建發(fā)展在我國各省市中相對較早，1995年寧波就在海曙、江東、江北三區(qū)安居工程中嘗試了委托代建，1999年8月紹興在小舜江水庫工程中也以委托代建的方式對動遷移民的生活居住用房進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，都是我國探索代建制的較早案例。

??在用實(shí)際行動嘗試代建的同時，浙江部分省市也在探索代建相關(guān)的管理政策，其中寧波在推行代建相關(guān)政策方面較為積極。1996年4月寧波就在《寧波市城市建設(shè)征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》中提出部分拆遷房采用委托代建，此后在2001年11月的《寧波市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市本級政府投資項(xiàng)目管理的若干意見》中提出“凡建設(shè)單位沒有自行管理建設(shè)能力，且投資額比較大的政府投資項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)實(shí)行代建制”，在2002年5月的《寧波市關(guān)于政府投資項(xiàng)目代建制的暫行規(guī)定》又進(jìn)一步將代建項(xiàng)目的投資額要求確定為200萬元，較為有力地促進(jìn)了區(qū)域代建的發(fā)展。

??在2004年7月國務(wù)院出臺《關(guān)于投資體制改革的決定》對代建制進(jìn)行全國推廣之后，2004年9月紹興和金華兩地級市就迅速跟進(jìn)推出了《紹興市政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制的暫行規(guī)定》和《金華市市區(qū)政府投資項(xiàng)目管理暫行辦法》，此后浙江省政府也在2005年2月推出了《浙江省政府投資項(xiàng)目實(shí)施代建制暫行規(guī)定》，代建制正式在全省鋪開。整體看來，浙江省不僅部分地級市較早地嘗試了代建制，同時也較為積極地制定代建的相關(guān)政策，支持了本地代建行業(yè)較早且較好的發(fā)展。

??在浙江省11個地級市中，除舟山、金華以外，杭州、嘉興、寧波、紹興、湖州、溫州、麗水、臺州、衢州等9個地級市均已根據(jù)本地實(shí)際情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，對非經(jīng)營性政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制已經(jīng)頒布了規(guī)范化的管理辦法。

??按頒布的時間來看，寧紹發(fā)布最早，杭嘉湖緊隨其后，2007-2009年嘉興、湖州、杭州先后頒布本地區(qū)的政府代建管理辦法。而相較于浙北政策的支持力度，衢州、臺州、溫州、麗水等浙南地區(qū)發(fā)布時間較晚，衢州、臺州、溫州于2010-2012年發(fā)布相關(guān)管理制度，而麗水2018年才頒布相關(guān)代建制的管理辦法。

??浙江省對政府代建制度探索較早，也最先在模式上進(jìn)行創(chuàng)新，是國內(nèi)首個安置房引入代建制度的試點(diǎn)城市。為響應(yīng)杭州市政府號召，2005年宋衛(wèi)平帶團(tuán)隊(duì)首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房標(biāo)準(zhǔn)建造彭埠云河家園項(xiàng)目。由于前期試點(diǎn)的安置房項(xiàng)目得到社會各界的廣泛贊譽(yù)，2008年杭州正式頒布《關(guān)于推行杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施意見（試行）的通知》，允許具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與杭州市拆遷安置房建設(shè)。2010年杭州市政府再印發(fā)《杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施細(xì)則（暫行）》，進(jìn)一步明確代建資格準(zhǔn)入、代建招標(biāo)、代建雙方職責(zé)、資金管理以及獎罰規(guī)定等有關(guān)內(nèi)容，加快拆遷安置房代建工作的實(shí)施推廣。

??至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品質(zhì)的“杭州模式”，相繼得到省內(nèi)外的關(guān)注，多地相關(guān)部門先后到杭州調(diào)研安置房案例。為加快安置房建設(shè)進(jìn)度、提升建設(shè)品質(zhì)，近年來杭州在安置房代建領(lǐng)域再次進(jìn)行了大膽探索，2017年杭州濱江區(qū)率先推出的《濱江區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)居拆遷安置房總包代建管理辦法(試行)》，首次鼓勵保障類房建設(shè)采取全過程代建。2019年杭州市政府將全過程代建參與安置房建設(shè)推廣至全市范圍，頒布《關(guān)于進(jìn)一步提升杭州市拆遷安置房建設(shè)品質(zhì)的指導(dǎo)意見》。近年來，杭州桐廬縣、建德市、麗水市區(qū)、紹興市越城區(qū)、金華市婺城區(qū)、永康市均出臺了相關(guān)政策支持。

??安置房、棚改等保障性住房，以前基本是以政府‘包辦’為主，即安置房建設(shè)的招投標(biāo)工作由政府職能部門牽頭，將施工、設(shè)計(jì)、材料等多個環(huán)節(jié)分開招投標(biāo)，最終各個中標(biāo)單位再一起合作建設(shè)。相較于曾經(jīng)的分階段代建，全過程代建無論從資源整合管理、還是成本總體把控角度，都可以將專業(yè)開發(fā)能力發(fā)揮到最大化，解決了拆遷難、開工慢、工期長、低價中標(biāo)、非法轉(zhuǎn)包、違規(guī)掛靠、建筑質(zhì)量較差、維修維護(hù)不到位、腐敗滋生等建設(shè)工程領(lǐng)域的“老大難”問題，保證安置房項(xiàng)目的最優(yōu)化。如根據(jù)2023年6月杭州市政府公布的《關(guān)于2023年杭州市“最美安置房”評選結(jié)果的通報(bào)》，30個入圍“最美安置房”的項(xiàng)目中有22個是引入市場主體進(jìn)行代建，代建比例高達(dá)73%。

??2、省內(nèi)多數(shù)城市逐漸完善政府代建制度，杭州、寧波政策優(yōu)勢凸顯（略）

??3、市場潛力與保租房需求為代建企業(yè)提供有利發(fā)展空間（略）

??PART.2

??浙系代建企業(yè)占據(jù)行業(yè)半壁江山
產(chǎn)品力是核心競爭力

??1、浙系頭部代建企業(yè)集中度高，三大梯隊(duì)差異顯著

??9家浙系入圍TOP30榜單，占領(lǐng)代建市場半壁江山

??得益于浙江省持續(xù)完善政府代建管理辦法，且“十四五”期間保障類住房需求井噴，為政府代建創(chuàng)造可觀流量窗口，疊加全省商品房市場規(guī)模位居全國前列，為商業(yè)代建提供了更多的發(fā)展空間，長期以來整體代建市場相對活躍，也培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的代建企業(yè)。

??根據(jù)克而瑞《2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年9家浙系代建企業(yè)入圍TOP30，對應(yīng)的合約總建筑面積超3.1億平方米，占到全部入圍TOP30代建企業(yè)的52%；上半年TOP30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米，其中9家浙系新增簽約面積合計(jì)達(dá)3516萬平方米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的47%，浙系代建企業(yè)占據(jù)了絕對的規(guī)模優(yōu)勢。

??從浙系的具體排名來看，2023上半年4家浙系（綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、興元建設(shè)）位列TOP10，分別包攬代建榜單前2名、第8名和第10名，規(guī)模處于頭部位置，4家浙系代建企業(yè)合約總建筑面積超2.8億平方米，占到9家浙系入圍企業(yè)的90%。此外，中天美好集團(tuán)光影管理、濱江集團(tuán)代建規(guī)模排名第16名、第19名，眾安集團(tuán)、德信綠建集團(tuán)、宋都管理分別排名第25、26和27名。

??浙系代建企業(yè)形成三大梯隊(duì)，藍(lán)、綠城系規(guī)模領(lǐng)先

??目前浙系代建企業(yè)已經(jīng)基本形成三大梯隊(duì)的競爭格局，第一梯隊(duì)指藍(lán)、綠城系，即綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城，至2023上半年末藍(lán)、綠城系合約項(xiàng)目建面超2.65億平米，占到9家浙系入圍企業(yè)的85%，規(guī)模領(lǐng)先，且商業(yè)和政府代建全面發(fā)展。

??其中，綠城管理2023年中期代建項(xiàng)目覆蓋123座城市，合約項(xiàng)目建面1.136億平米，儲備項(xiàng)目充足，多年維持龍頭地位；藍(lán)城集團(tuán)2005年進(jìn)入代建行業(yè)，立足理想小鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)代建管理服務(wù)，深耕市場多年。而藍(lán)綠雙城是不同于綠城管理與藍(lán)城集團(tuán)的獨(dú)立法人，其創(chuàng)始人曹舟南曾經(jīng)是宋衛(wèi)平的嫡系部下，后組建了全新的代建品牌，其管理團(tuán)隊(duì)大多都有著老綠城背景。雖然起步較晚，但憑借“綠城”、“藍(lán)城”的品牌影響力以及老綠城對代建項(xiàng)目的管控力，近年來藍(lán)綠雙城市場份額迅速提升，2023年中期在管數(shù)量超過140個。

??處于第二競爭梯隊(duì)的浙系代建企業(yè)為興元建設(shè)、中天美好集團(tuán)光影管理和濱江集團(tuán)，合約建面800-2000萬平方米之間，代建規(guī)模距藍(lán)綠城系差距明顯,但頗具品牌影響力和資源整合力，擴(kuò)張勢頭較足。其中，興元建設(shè)、濱江集團(tuán)產(chǎn)品優(yōu)勢突出，在商業(yè)代建領(lǐng)域頗受認(rèn)可；中天美好光影管理憑借建筑基因，依托集團(tuán)產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，在浙江政府代建領(lǐng)域也站穩(wěn)了一席之地。

??第三梯隊(duì)浙系代建企業(yè)，如眾安、德信綠建等，合約項(xiàng)目規(guī)?；驹?00萬平方米以下，近年隨代建風(fēng)口到來才開始涉獵輕資產(chǎn)，起步相對較晚，無論是資源整合能力還是品牌影響力當(dāng)前都無法與本地龍頭代建企業(yè)抗衡，業(yè)務(wù)逐步推進(jìn)中。

??藍(lán)、綠城系覆蓋20余省份，其余企業(yè)大多尚未“走出去”（略）

??2、商業(yè)代建占比將近六成，政府代建以省內(nèi)為主（略）

??3、浙系企業(yè)重視產(chǎn)品力打造，代建業(yè)務(wù)模式各有側(cè)重（略）

??PART.3

??代建競爭日益激烈
需強(qiáng)化品牌影響力、優(yōu)化架構(gòu)、平滑利潤

??浙江代建市場較為活躍，更多依賴于其良好的政策環(huán)境以及可觀的市場需求，2023上半年9家浙系代建企業(yè)入圍TOP30，合約總建筑面積超3.1億平，占到全部入圍企業(yè)的52%。而藍(lán)、綠城系等頭部企業(yè)起步早，先發(fā)優(yōu)勢顯著，并抓住近年保障性住房、城投委托、紓困加速等需求井噴的窗口期，進(jìn)行積極外拓，當(dāng)前已經(jīng)壟斷超8成浙系入圍代建企業(yè)的市場份額。

??對于想要進(jìn)入浙江的代建企業(yè)而言，當(dāng)前浙江代建市場相對飽和，進(jìn)入壁壘較高，省內(nèi)有綠城、藍(lán)城雙寡頭，也有本地具備很大品牌影響力的濱江，新競爭者無論是品牌影響力、資源整合能力還是成本管控都難以與之抗衡。

??對第三梯隊(duì)的中小浙系代建企業(yè)而言，當(dāng)前浙江代建市場競爭格局也逐步穩(wěn)定，規(guī)模上很難趕超頭部企業(yè)，未來目標(biāo)外拓以穩(wěn)為主。首先要經(jīng)營好內(nèi)功，可以圍繞本地市場，開展不同業(yè)態(tài)的嘗試，以平滑業(yè)績利潤水平，在強(qiáng)化根基的同時慢慢嘗試周邊省份項(xiàng)目，培育自身代建品牌的影響力。

??對于第一和第二梯隊(duì)的浙系代建企業(yè)而言，具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。但是隨著代建競爭日益激烈，也會遇到更多的挑戰(zhàn)：

??第一，利潤率下滑。當(dāng)前代建市場高度競爭，新競爭者要進(jìn)入新市場，會選擇在招投標(biāo)環(huán)節(jié)掀起價格戰(zhàn)，導(dǎo)致頭部代建企業(yè)無法保證按理想價格取得新代建服務(wù)合約，未來業(yè)績增速及利潤率較過去有所壓縮。價格戰(zhàn)是代建行業(yè)發(fā)展必然要經(jīng)歷的過程，但工程質(zhì)量、產(chǎn)品品質(zhì)是頭部代建企業(yè)經(jīng)營的底線。針對利潤率下滑，頭部代建企業(yè)可以選擇豐富產(chǎn)品業(yè)態(tài)，通過多種業(yè)態(tài)盡可能平滑利潤率水平。

??第二，內(nèi)部溝通成本高。重資產(chǎn)開發(fā)高度標(biāo)準(zhǔn)化，內(nèi)部溝通容易。而頭部代建企業(yè)項(xiàng)目多，不同委托方有不同要求，沒法完全標(biāo)準(zhǔn)化，代建企業(yè)內(nèi)部各個中心、分支機(jī)構(gòu)聯(lián)合作業(yè)時候，整合資源的過程相對復(fù)雜，溝通成本較高。

??第三，品牌維護(hù)。頭部代建企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢是長久以來培育起來的品牌效應(yīng)，品牌效應(yīng)的基礎(chǔ)就是有自己的產(chǎn)品特色和品質(zhì)。但代建方與委托方容易存在代建過程中的分歧，尤其是成本管控以及項(xiàng)目售價方面，處理不好會傷害品牌，如面臨市場下行委托方不惜降價、急于回籠資金，對品牌會造成負(fù)面影響。此外，代建方合聯(lián)營公司對品牌的使用也可能存在壓縮成本、產(chǎn)品減配等不規(guī)范的問題。

??第四，組織架構(gòu)調(diào)整。代建行業(yè)發(fā)展較晚，市場規(guī)模也遠(yuǎn)小于開發(fā)物業(yè)規(guī)模，各代建企業(yè)當(dāng)前組織架構(gòu)比較初階。如藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城采取事業(yè)合約人制度，架構(gòu)實(shí)行二級管控，集團(tuán)更多在整體戰(zhàn)略、人事等方面管控，團(tuán)隊(duì)拿收益大頭，激勵作用更大；而綠城管理采取相對垂直的三級架構(gòu)，全國分設(shè)5大區(qū)，區(qū)域公司管項(xiàng)目。扁平化還是垂直化管控，有利有弊，隨著全國化布局的深入，管理半徑持續(xù)擴(kuò)大，可能讓頭部代建企業(yè)在效率、精度、工程、品控等面臨壓力，組織架構(gòu)有待更新優(yōu)化。