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??核心觀點(diǎn)

??【累計(jì)簽約552.72億元，行業(yè)排名升至第35名】2022年，華僑城總計(jì)有76個(gè)樓盤及少數(shù)尾盤在售，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額552.72億元、簽約銷售面積266.55萬平方米，分別同比下降33.0%、33.2%，整體跌幅低于行業(yè)百強(qiáng)平均水平。根據(jù)克而瑞全口徑銷售排行榜顯示，行業(yè)排名從2021年第50名上升至第35名。

??【投資顯著收緊，剩余可開發(fā)規(guī)模縮減近半數(shù)】2022年，華僑城新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目5個(gè)，包括合計(jì)計(jì)容建筑面積為37.0萬平方米，土地總價(jià)款為26.7億元，權(quán)益對(duì)價(jià)14.5億元，整體投資較2021年顯著收緊。截至2022年末，累計(jì)剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積1151.9萬平方米，較2021年末減少48.8%。

??【歸母凈利潤虧損超百億，深陷盈利困局】報(bào)告期內(nèi)，華僑城營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；實(shí)現(xiàn)毛利潤175.30億元，同比減少34.64%；綜合毛利率為22.8%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤虧損127.67億元，歸母凈利潤虧損109.05億元。且合同負(fù)債大幅減少40.7%為546.7億元，合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)走低至0.71，未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收實(shí)現(xiàn)保障系數(shù)較低。整體來說，盈利面臨了較大的困境，后期能否回升企穩(wěn)，或取決于片區(qū)綜合開發(fā)模式的突破，此外也要保證新增項(xiàng)目的質(zhì)量，確保效益的兌現(xiàn)。

??【凈負(fù)債率上升至85.9%，融資成本不斷優(yōu)化】截至報(bào)告期末，華僑城有息負(fù)債余額為1280.6億，其中短期債務(wù)212.8億，占比16.6%。同時(shí)，綜合融資成本不斷優(yōu)化，從2021年末4.46%降至4.23%。“三條紅線”指標(biāo)方面，非受限現(xiàn)金短債比為1.49；凈負(fù)債率為85.9%、扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，均較2021年末有所上升。財(cái)務(wù)具備一定的穩(wěn)健性，但仍需積極主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理、改善結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)經(jīng)營安全系數(shù)。

??【全面啟動(dòng)專業(yè)化整合，積極踐行精益管理】2022年，華僑城全面啟動(dòng)專業(yè)化整合工作，提升主營業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭力。其一是基于“開發(fā)與運(yùn)營”分離原則，剝離各事業(yè)部的存量非地產(chǎn)開發(fā)類產(chǎn)品的運(yùn)營職能，推動(dòng)其聚焦地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，并通過城市公司組建提升其開發(fā)效率；其二是形成旅游、商業(yè)、酒店項(xiàng)目的專業(yè)化運(yùn)作二級(jí)平臺(tái)，與事業(yè)部形成對(duì)等關(guān)系，聚焦存量運(yùn)營業(yè)務(wù)的分類管理，推動(dòng)產(chǎn)品條線實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)作。此外，華僑城還積極踐行精益管理，全力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，圍繞管理信息化、業(yè)務(wù)數(shù)字化和數(shù)字化新基建，賦能主營業(yè)務(wù)發(fā)展。

??01 銷售

?累計(jì)簽約552.72億元，行業(yè)排名升至第35名

??2022年，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額552.72億元、簽約銷售面積266.55萬平方米，分別同比下降33.0%、33.2%。面對(duì)低迷行情和疫情沖擊，華僑城作為央企，品牌吸附力具備一定的比較優(yōu)勢(shì)，整體跌幅低于行業(yè)百強(qiáng)平均水平。根據(jù)克而瑞全口徑銷售排行榜顯示，行業(yè)排名從2021年第50名上升至第35名。

??2023年以來，市場(chǎng)呈現(xiàn)“點(diǎn)狀回暖”跡象，但較多項(xiàng)目短期仍面臨較大的市場(chǎng)壓力。華僑城管理層表示將保持對(duì)市場(chǎng)的高度關(guān)注，合理鋪排開發(fā)節(jié)奏，采取靈活價(jià)格策略，積極把握城市市場(chǎng)窗口機(jī)會(huì)，搶抓銷售，力爭2023年簽約銷售額較2022年實(shí)現(xiàn)同比增長。

??2022年，華僑城總計(jì)有76個(gè)樓盤及少數(shù)尾盤在售，主要分布在36個(gè)城市。具體從銷售結(jié)構(gòu)來看，簽約銷售額主要來自一二線城市，合計(jì)占比達(dá)到78.8%，核心貢獻(xiàn)城市包括深圳、成都、上海、蘇州等。其中上海僑盈欣苑、成都信和御龍山兩個(gè)項(xiàng)目銷售額均超過60億元。

??02 投資

??投資顯著收緊，剩余可開發(fā)規(guī)模縮減近半數(shù)

??2022年，華僑城按照“以收定投”原則，聚焦核心城市熱點(diǎn)板塊穩(wěn)妥推進(jìn)新項(xiàng)目投資。報(bào)告期內(nèi)，新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目5個(gè)，包括合計(jì)計(jì)容建筑面積為37.0萬平方米，土地總價(jià)款為26.7億元，權(quán)益對(duì)價(jià)14.5億元，整體投資較2021年顯著收緊。截至2022年末，華僑城累計(jì)剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積1151.9萬平方米，較2021年末減少48.8%。

??從剩余可開發(fā)建筑面積分布結(jié)構(gòu)來看，一線城市占比1.8%，二線城市占比40.6%，三四線城市占比57.6%，2021年占比分別為4.8%、50.0%、45.2%，相較而言一二線城市合計(jì)占比減少12.4個(gè)百分比，可能會(huì)影響到未來的供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化。值得注意的是，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期仍不明朗，短期內(nèi)三四線城市文旅項(xiàng)目的去化仍將面臨較多的不確定性，華僑城需積極采取措施加以應(yīng)對(duì)。

??03 盈利

??歸母凈利潤虧損超百億，深陷盈利困局

??報(bào)告期內(nèi)，華僑城營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；實(shí)現(xiàn)毛利潤175.30億元，同比減少34.64%；綜合毛利率為22.8%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。

??具體從兩大主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，旅游綜合業(yè)務(wù)收入272.2億元，同比下降37.2%，毛利率為24.5%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入493.7億元，同比下降16.3%，毛利率為21.9%。

??凈利潤、歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，分別虧損127.67億元、109.05億元，凈利率為-16.6%，歸母凈利率為-14.2%。虧損的主要原因在于：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，且部分項(xiàng)目由于降價(jià)促銷，利潤空間收窄；二是受疫情沖擊，文旅市場(chǎng)低迷，經(jīng)營效益遇困；此外，長期股權(quán)投資、資產(chǎn)減值、資產(chǎn)處置等因素也不容忽視，2022年華僑城長期股權(quán)投資虧損額達(dá)到24.6億元，計(jì)提資產(chǎn)減值損失進(jìn)一步加劇，高至127.1億元。

??整體來說，華僑城盈利面臨了較大的困境。同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，截至2022年末，華僑城合同負(fù)債為546.7億元，較2021年末減少40.7%。合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)為0.71，低于2021年末0.90、2020年末1.08，呈走低態(tài)勢(shì)，這也意味著未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收實(shí)現(xiàn)保障系數(shù)較低。對(duì)于華僑城來說，謀求片區(qū)綜合開發(fā)模式的突破尤為重要，此外也要保證新增項(xiàng)目的質(zhì)量，確保效益的兌現(xiàn)。

??04 債務(wù)

??凈負(fù)債率上升至85.9%，融資成本不斷優(yōu)化

??2022年，華僑城主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，通過長短期債務(wù)置換、債務(wù)規(guī)模管控等措施，推動(dòng)資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。年內(nèi)，對(duì)短期及一年內(nèi)到期債務(wù)置換超過400億元，預(yù)計(jì)節(jié)省利息約7億元。綜合融資成本不斷優(yōu)化，從2021年末4.46%降至4.23%。

??截至報(bào)告期末，總有息負(fù)債余額為1280.6億，較2021年末減少110.9億元。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，一年內(nèi)到期債務(wù)212.8億，占比16.6%；1-2年到期債務(wù)335.0億元，占比26.2%；2-3年到期債務(wù)409.6億元，占比32.0%；3年以上債務(wù)323.2億元，占比25.2%。兩年內(nèi)到期債務(wù)合計(jì)占比盡管較2021年有所降低，但仍超過四成，償還壓力較大。

??“三條紅線”指標(biāo)方面，非受限現(xiàn)金短債比為1.49；凈負(fù)債率為85.9%，較2021年末上升26.6個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，也較2021年末68.2%進(jìn)一步走高。整體來說，財(cái)務(wù)具備一定的穩(wěn)健性，但仍需積極主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理、改善結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)經(jīng)營安全系數(shù)。

??05 戰(zhàn)略

?全面啟動(dòng)專業(yè)化整合，積極踐行精益管理

??2022年，華僑城全面啟動(dòng)專業(yè)化整合工作，提升主營業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭力。其一是基于“開發(fā)與運(yùn)營”分離原則，剝離各事業(yè)部的存量非地產(chǎn)開發(fā)類產(chǎn)品的運(yùn)營職能，推動(dòng)其聚焦地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，并通過城市公司組建提升其開發(fā)效率；其二是形成旅游、商業(yè)、酒店項(xiàng)目的專業(yè)化運(yùn)作二級(jí)平臺(tái)，與事業(yè)部形成對(duì)等關(guān)系，聚焦存量運(yùn)營業(yè)務(wù)的分類管理，推動(dòng)產(chǎn)品條線實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)作。

??開發(fā)方面，報(bào)告期內(nèi)全面完成城市公司組建，妥善化解資源分散與重復(fù)配置矛盾。各公司、事業(yè)部71個(gè)項(xiàng)目公司整合為22家城市公司集中管理，管理口徑三級(jí)企業(yè)數(shù)量減少了69%，管理層級(jí)由4級(jí)減少為3級(jí)，人均在建面積和管理效率大幅提高。同時(shí)，根據(jù)新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，公司全面完成授放權(quán)體系建設(shè)及流程制度體系調(diào)整，推動(dòng)“總部-事業(yè)部-城市公司”管理體系高效運(yùn)行。

??運(yùn)營方面，成立旅游發(fā)展集團(tuán)、商業(yè)管理公司，分別對(duì)公司旗下自然人文景區(qū)、規(guī)模以上商業(yè)的進(jìn)行市場(chǎng)化的集中歸口管理。

??此外，華僑城還積極踐行精益管理，全力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，圍繞管理信息化、業(yè)務(wù)數(shù)字化和數(shù)字化新基建，賦能主營業(yè)務(wù)發(fā)展。