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??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)同比降幅近六成，江蘇省內(nèi)影響力下滑】2022年港龍中國(guó)合約銷(xiāo)售金額130.0億元，銷(xiāo)售規(guī)模同比下降56.7%，降幅大于百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額平均收縮42%的水平。合約銷(xiāo)售面積99.4萬(wàn)平方米，較去年同期下降60.3%，預(yù)售均價(jià)為13082元/平方米，較去年同期下降9.0%。江蘇省內(nèi)城市銷(xiāo)售排名下降，本土影響力有待恢復(fù)。

??【全年未拿地，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比約七成】2022年，根據(jù)CRIC檢測(cè)，港龍中國(guó)全年未拿地，截止2022年底，土地儲(chǔ)備總建筑面積為753.1萬(wàn)平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮23.5%，根據(jù)最近三年的銷(xiāo)售節(jié)奏計(jì)算，土儲(chǔ)足夠支撐未來(lái)四年左右的發(fā)展。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比為69.6%，是港龍中國(guó)重點(diǎn)深耕區(qū)域。珠三角地區(qū)土儲(chǔ)占比同比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)，占比22.3%，土儲(chǔ)布局保持穩(wěn)定。【營(yíng)收同比上漲近15%，盈利水平有待提升】2022年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為118.9億元，主要來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，同比增長(zhǎng)14.7%，營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)張主要得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目增加，期內(nèi)交付面積110.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%。港龍中國(guó)2022年合約負(fù)債為212.9億元，同比下降21.8%，但合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/22年全年?duì)I收）為1.8，對(duì)后續(xù)營(yíng)收規(guī)模提供有利保障。2022年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為19.8億元，同比下降17.6%。毛利率為16.6%，同比下滑6.6個(gè)百分點(diǎn)，主要由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控。2022年港龍中國(guó)凈利率和歸母凈利率分別為4.9%和1.0%，連續(xù)三年持續(xù)下降。2022年歸母凈利潤(rùn)僅占凈利潤(rùn)的21.0%，較去年同期下降22.7個(gè)百分點(diǎn)，少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比持續(xù)上升，若未來(lái)繼續(xù)以較低權(quán)益比例擴(kuò)充土儲(chǔ)，將難以改善少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。【現(xiàn)金規(guī)模下降40%，年內(nèi)流動(dòng)性仍有壓力】截止至2022年底，港龍中國(guó)短期債務(wù)規(guī)模為27.4億元，短期債務(wù)規(guī)模同比小幅下降0.6%，與總有息負(fù)債占比升至40.5%。擁有現(xiàn)金總規(guī)模為41.4億元，較去年年底規(guī)模下降40.7%，現(xiàn)金短債比為1.5，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物規(guī)模為11.7億元，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，年內(nèi)流動(dòng)性仍有壓力。同時(shí)，長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模為40.3億元，較去年同期下降40.3%，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.5，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。截止至2022年12月31日，港龍中國(guó)的凈負(fù)債率為23.6%，與2021年末小幅下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為55.9%，較2021年底進(jìn)一步下降8.4個(gè)百分點(diǎn)。

       01銷(xiāo)售

??業(yè)績(jī)同比降幅近六成

??江蘇省內(nèi)影響力下滑

??銷(xiāo)售金額、面積同比下降六成，均價(jià)小幅上升。2022年港龍中國(guó)合約銷(xiāo)售金額130.0億元，銷(xiāo)售規(guī)模同比下降56.7%，降幅大于百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額平均收縮42%的水平。合約銷(xiāo)售面積99.4萬(wàn)平方米，較去年同期下降60.3%，預(yù)售均價(jià)為13082元/平方米，較去年同期下降9.0%。

??江蘇省內(nèi)城市銷(xiāo)售排名下降，本土影響力有待恢復(fù)。港龍?jiān)诮K省13個(gè)城市中已布局10城1，根據(jù)CRIC發(fā)布的各城市《2022年企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》2來(lái)看，港龍?jiān)诔Ｖ荨⒒窗病Ⅺ}城3個(gè)城市入圍該城市2022年度CRIC銷(xiāo)售排行榜，其中在淮安位列2022年全口徑銷(xiāo)售金額榜單TOP14、操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額榜單TOP15，位列常州全口徑銷(xiāo)售金額榜單TOP24、權(quán)益銷(xiāo)售金額榜單TOP30，鹽城權(quán)益銷(xiāo)售金額榜單TOP20，而2021年底港龍入圍常州、鹽城、淮安、南通四城銷(xiāo)售榜單，其中淮安全口徑銷(xiāo)售排行榜TOP5，從上榜城市數(shù)量和榜單排名看，本土影響力明顯下滑。

??02土儲(chǔ)

??全年未拿地

??長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比約七成

??全年無(wú)新增土儲(chǔ)，土儲(chǔ)規(guī)模可供4年發(fā)展所需。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2022年全年港龍中國(guó)未拿地。截止2022年底，土地儲(chǔ)備總建筑面積為753.1萬(wàn)平方米，擁有70個(gè)項(xiàng)目，較去年同期相比規(guī)模收縮23.5%，根據(jù)最近三年的銷(xiāo)售節(jié)奏計(jì)算，土儲(chǔ)足夠支撐未來(lái)四年左右的發(fā)展。

??長(zhǎng)三角占比近七成，土儲(chǔ)分布保持穩(wěn)定。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比為69.6%，占比較去年年底下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)重點(diǎn)深耕區(qū)域。從省份分布看，長(zhǎng)三角地區(qū)的江蘇、浙江、上海的土儲(chǔ)占比較去年年底有所下降，其中江蘇省降幅最大，達(dá)到3.6個(gè)百分點(diǎn)，安徽省土儲(chǔ)占比同比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)，珠三角地區(qū)土儲(chǔ)占比增幅最大，同比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)，占比22.3%，整體來(lái)看，土儲(chǔ)布局保持穩(wěn)定。

??03營(yíng)收

??營(yíng)收同比上漲近15%

??盈利水平有待提升

??營(yíng)收規(guī)模同比增加14.7%，全年結(jié)轉(zhuǎn)有支撐。2022年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為118.9億元，主要來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，同比增長(zhǎng)14.7%，營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)張主要得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目增加，期內(nèi)交付面積110.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%。港龍中國(guó)2022年合約負(fù)債為212.9億元，同比下降21.8%，但合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/22年全年?duì)I收）為1.8，對(duì)后續(xù)營(yíng)收規(guī)模提供有利保障。

??利潤(rùn)率連續(xù)三年下降。2022年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為19.8億元，同比下降17.6%。毛利率為16.6%，同比下滑6.6個(gè)百分點(diǎn)，主要由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控。2022年港龍中國(guó)凈利率和歸母凈利率分別為4.9%和1.0%，連續(xù)三年持續(xù)下降。2022年歸母凈利潤(rùn)僅占凈利潤(rùn)的21.0%，較去年同期下降22.7個(gè)百分點(diǎn)，少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比持續(xù)上升，若未來(lái)繼續(xù)以較低權(quán)益比例擴(kuò)充土儲(chǔ)，將難以改善少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。

??04負(fù)債

??現(xiàn)金規(guī)模下降40%

??年內(nèi)流動(dòng)性仍有壓力

??現(xiàn)金規(guī)模下降超四成，非受限現(xiàn)金難以覆蓋短期債務(wù)。截止至2022年底，港龍中國(guó)短期債務(wù)規(guī)模為27.4億元，短期債務(wù)規(guī)模同比小幅下降0.6%，與總有息負(fù)債占比升至40.5%。擁有現(xiàn)金總規(guī)模為41.4億元，較去年年底規(guī)模下降40.7%，現(xiàn)金短債比為1.5，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物規(guī)模為11.7億元，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，年內(nèi)流動(dòng)性仍有壓力。同時(shí)，長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模為40.3億元，較去年同期下降40.3%，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.5，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。

??剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率下降明顯。截止至2022年12月31日，港龍中國(guó)的凈負(fù)債率為23.6%，與2021年末小幅下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為55.9%，較2021年底進(jìn)一步下降8.4個(gè)百分點(diǎn)。