??核心觀點

??【增速表現不及同規模企業，緊抓銷售回款率達117%】2022上半年新城控股實現銷售金額651.6億元，銷售面積657.2萬平方米，分別同比下降44.6%和39.5%，銷售均價9915元/平方米，價格較2021年下半年的9159元/平方米有所回升。整體來看，銷售金額增速較TOP15房企的加權平均值41.5%略低，表現不及同規模企業。不過值得注意的是，企業積極推進銷售資金回流，上半年銷售回款760.3億元，回款率達到117%，處于行業前列。

??【投資全面收縮，總土儲1.3億平方米滿足企業2-3年需求】上半年新城控股投資策略全面收縮，僅新增一塊地，該地塊位于商丘，地塊建筑面積1.6萬平方米，總價2826萬元。而去年同期，企業新增土地總價達到626億元，同比收縮明顯。在上半年減少拿地的情況下，使得新城控股2022上半年末土地儲備較2021年年底減少5.1%至13100萬平方米，按照企業的規劃，目前的土儲總量足夠滿足企業2-3年的開發運營所需。

??【營業收入同比降幅接近5成，凈利率水平微升】2022上半年新城控股實現營業收入428.03億元，同比下降45.9%，其中房地產業務收入377億元，相較去年同期下降49.2%。2022年中期新城控股實現毛利潤97.7億元，同比下滑39.6%，整體毛利率21.9%，凈利率7.6%，同比分別上升2.3和1.5個百分點，實現歸母凈利潤30.10億元，同比下降30.1%，歸母凈利率7.0%，同比下降1.6個百分點，地產開發業務毛利率同比下降0.99個百分點至16.12%，而物業出租及管理毛利率則持續走高，同比再度提升1.2個百分點至72.2%。

??【三道紅線維持全綠，仍需關注資金安全性】截止至2022上半年底，新城控股共持有現金447.8億元，相較期初下降18.9%，企業現金短債比1.75，現金覆蓋短債，凈負債率38.76%，剔除預收賬款資產負債率68.98%，三道紅線指標全部達標，維持綠檔。融資利率較2021年下降7個BP至6.50%。值得注意的是，若剔除剔除其他貨幣資金及受限制現金以及考慮聯營公司權益有息負債合計為91.44 億元，則現金短債比為0.96，可用資金未能覆蓋短債，未來仍需關注現金流的安全性。【商業運營總收入同比上漲20%，出租率受疫情影響有所下滑】2022年上半年新城整體在商業方面僅新開業吾悅廣場僅1家，同時投資收縮，僅新增1家，截止至上半年底，合計在135個城市布局了189座吾悅廣場，不過在行業表現仍屬前列。收入方面， 2022上半年年商業運營總收入達43.79億元，較2021年同期的36.4億元上漲20.29%。

      01銷售

??增速表現不及同規模企業

??緊抓銷售回款率達117%

??2022上半年新城控股實現銷售金額651.6億元，銷售面積657.2萬平方米，分別同比下降44.6%和39.5%，銷售均價9915元/平方米，價格較2021年下半年的9159元/平方米有所回升。整體來看，銷售金額增速較TOP15房企的加權平均值41.5%略低，表現不及同規模企業。不過值得注意的是，企業積極推進銷售資金回流，上半年銷售回款760.3億元，回款率達到117%，處于行業前列。

??長三角銷售占比最高，二線城市占比提升7個百分點。2022年新城控股的簽約銷售面積的41.8%來自長三角，占比最高，但受長三角疫情影響，長三角區域占比同比下滑了9.4個百分點，中西部區域貢獻上升，占比提升了7.3個百分點至34.1%。城市能級表現來看，二線城市占比達到39.5%，同比上升6.2個百分點。此外長三角的三四線占比達到28.2%，同比下滑14.2個百分點；中西部的三四線城市則上升了6.2個百分點至15.3%，中西部區域銷售貢獻上升。

??02投資

??投資全面收縮

??總土儲1.3億平方米滿足企業2-3年需求

??上半年新城控股投資策略全面收縮，僅新增一塊地，該地塊位于商丘，地塊建筑面積1.6萬平方米，總價2826萬元。而去年同期，企業新增土地總價達到626億元，同比收縮明顯，使得2022年上半年經營性現金流凈額正流入115.03億元，優于去年同期為流出75.72億元的水平。此外投資支付的現金僅為0.1億元，去年同期該值為40.1億元，企業整體“節流”策略明顯。

??在上半年減少拿地的情況下，使得新城控股2022上半年末土地儲備較2021年年底減少5.1%至13100萬平方米，土儲略有減少，其中已售未結轉建面3469萬平方米。按照企業的規劃，目前的土儲總量足夠滿足企業2-3年的開發運營所需。就土儲分布情況來看，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的 37.05%，長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的 29.46%。

??03營利

??營業收入同比降幅接近5成

??凈利率水平微升

??結轉減少，全年預計營業收入回調。2022上半年新城控股實現營業收入428.03億元，同比下降45.9%，其中房地產業務收入377億元，相較去年同期下降49.2%。報告期內，竣工面積為653.56萬平方米（含合聯營項目），下半年計劃下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米，實現竣工面積1,762.80萬平方米，全年竣工面積預計為2387萬平方米，預計竣工面積將同比2021年全年減少27%，年內營業收入規模持續承壓。

??住宅開發利潤率較中期回升，商業管理毛利率持續走高。2022年中期新城控股實現毛利潤97.7億元，同比下滑39.6%，整體毛利率21.9%，凈利率7.6%，同比分別上升2.3和1.5個百分點，實現歸母凈利潤30.10億元，同比下降30.1%，歸母凈利率7.0%，同比下降1.6個百分點，地產開發業務毛利率同比下降0.99個百分點至16.12%，而物業出租及管理毛利率則持續走高，同比再度提升1.2個百分點至72.2%。

??04償債

??三道紅線維持全綠

??仍需關注資金安全性

??現金短債比1.75覆蓋短債，長短債比2.21。截止至2022上半年底，新城控股共持有現金447.8億元，相較期初下降18.9%，其中其他貨幣資金及根據預售資金監管辦法受監管的其他預售房款合計116.07億元。企業現金短債比1.75，現金覆蓋短債，上半年為促進現金流的安全性，新城也積極推進多種融資動作，1-8月，公司臺州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經營性物業貸落地，累計獲得融資62億元左右，同時作為代表民企成功完成10億元中票發行，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證，加強投資者信心。

??值得注意的是，企業公布剔除其他貨幣資金及受限制現金的現金短債比為1.06，可以滿足監管要求但接近監管紅線，此外仍有合聯營公司權益有息負債合計為 91.44 億元，若加上該債務，則現金短債比為0.96，可用資金未能覆蓋短債，未來仍需關注現金流的安全性。

??凈負債率維持穩健，剔除預收賬款資產負債率達標。截止至2022年上半年，新城控股凈負債率38.76%，處于行業較低水平，剔除預收賬款資產負債率68.98%，在監管的70%以下。企業公布凈負債率為48.4%，同樣低于三道紅線監管要求，公布剔除預收賬款后資產負債率67.1%，三道紅線指標全部達標，維持綠檔。融資利率較2021年下降7個BP至6.50%。

??05商業

??商業運營總收入同比上漲20%

??出租率受疫情影響有所下滑

??2022年上半年新城整體在商業方面僅新開業吾悅廣場僅1家，同時投資收縮，僅新增1家，截止至上半年底，合計在135個城市布局了189座吾悅廣場，不過在行業表現仍屬前列。根據企業年初制定的計劃，2022年企業計劃再新開25座吾悅廣場，對應2022年企業計劃竣工商業項目商業綜合體項目 1267.96 萬平方米，由于上半年商業綜合體竣工面積有所緩慢，或將影響全年商業竣工完成度，使得年開25座商場目標達成存在一定困難。

??疫情的反復對出租率有所影響，截止至2022上半年底吾悅廣場平均出租率略有下滑至96.01%，自2017年以來，吾悅廣場的平均出租率皆維持在97%以上，居于行業內第一梯隊。收入方面， 2022上半年年商業運營總收入達43.79億元，較2021年同期的36.4億元上漲20.29%。