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??在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“寒冬”，代建行業(yè)迎來(lái)了“春天”。

??8月31日，中國(guó)奧園與綠城置業(yè)發(fā)展集團(tuán)在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃在西安奧園譽(yù)峯、重慶南川奧園公園壹號(hào)等項(xiàng)目開(kāi)展代建等深度合作。

??整個(gè)8月份，代建行業(yè)都很熱鬧。碧桂園、龍湖在中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示要瓜分這塊蛋糕，旭輝透露僅上半年就拿下了29個(gè)代建項(xiàng)目，金地管理發(fā)布了新的品牌宣言，表明深耕代建行業(yè)的決心，朗詩(shī)地產(chǎn)甚至將公司名稱改為了朗詩(shī)綠色管理。

??一年前，開(kāi)發(fā)商眼里的代建還只是一門邊緣生意，如今卻閃爍著誘人的光芒。綠城管理預(yù)計(jì)今年合約總面積或?qū)⒊^(guò)1億平方米，實(shí)現(xiàn)里程碑式的突破。旭輝控股董事局主席林中說(shuō)要從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)到代建的重要性，代建業(yè)務(wù)對(duì)旭輝未來(lái)五年的發(fā)展至關(guān)重要。

??房企們紛紛涌向代建行業(yè)的原因也不難理解，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的容量，業(yè)內(nèi)的共識(shí)是成交額將從高峰期的17萬(wàn)億元下降至10萬(wàn)億元左右，為了維持增長(zhǎng)，房企需要從其他地方盡量填補(bǔ)這幾萬(wàn)億元的缺口。按照金地管理董事長(zhǎng)郝一斌的測(cè)算，到2025年，商品房代建將從一個(gè)百億元級(jí)的市場(chǎng)成長(zhǎng)為千億元級(jí)的市場(chǎng)，貨值達(dá)到2萬(wàn)億元～2.5萬(wàn)億元的規(guī)模。

??對(duì)于民營(yíng)房企而言，不拿地后，為拿地的央企、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等提供代建服務(wù)，也不失為一條新活路。

??代建熱度上升 頭部房企也來(lái)了

??炎熱的8月，房企們交出的中期業(yè)績(jī)卻讓地產(chǎn)行業(yè)寒意彌漫，業(yè)績(jī)會(huì)上，開(kāi)發(fā)板塊乏善可陳，代建業(yè)務(wù)反而成為了一個(gè)熱點(diǎn)話題。

??碧桂園總裁莫斌介紹，地方政府需要一些專業(yè)的地產(chǎn)公司來(lái)保出險(xiǎn)企業(yè)或者出險(xiǎn)項(xiàng)目的交樓，該公司也與很多地方政府達(dá)成了一致，以代管代建代銷模式積極承接政府的保交樓任務(wù)。這是碧桂園首次公開(kāi)披露要開(kāi)展代建業(yè)務(wù)。

??在更早前的8月18日，莫斌在投資者電話會(huì)議中透露已經(jīng)接到了一些政府訂單，河南省政府希望在政府投資平臺(tái)完成對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目的收購(gòu)和債務(wù)清理后，由碧桂園代管代建代銷。

??據(jù)了解，碧桂園在2022年初就已加大了代建代管業(yè)務(wù)布局，組建了專業(yè)的操盤團(tuán)隊(duì)，面向市場(chǎng)承接各類項(xiàng)目的代建代管服務(wù)，優(yōu)先承接安居房、保障房、政府平臺(tái)城投公司等項(xiàng)目，聚焦“開(kāi)發(fā)+建造”板塊，提供開(kāi)發(fā)報(bào)建、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、工程等全過(guò)程開(kāi)發(fā)管理服務(wù)。

??龍湖在業(yè)績(jī)會(huì)上發(fā)布了智慧營(yíng)造品牌——龍湖龍智造。龍湖CEO陳序平表示，這個(gè)業(yè)務(wù)的核心是該公司在TOD方面多年沉淀下來(lái)的能力，以及數(shù)字化、VR線上線下一體的能力，提供一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)，因此有別于其他純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的企業(yè)。“這個(gè)業(yè)務(wù)從今年開(kāi)始正式對(duì)外，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)比想象中來(lái)的要快。”

??旭輝在2021年就已開(kāi)始布局代建業(yè)務(wù)，今年7月份繼續(xù)加碼，在新一輪組織架構(gòu)調(diào)整中，代建成為了該公司的四大平臺(tái)之一。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，上半年，旭輝建管新獲取了29個(gè)代建項(xiàng)目，其中政府代建項(xiàng)目（含國(guó)資平臺(tái)）4個(gè)、商業(yè)代建（含管理咨詢）項(xiàng)目21個(gè)、資本代建項(xiàng)目4個(gè)，截至今年6月底，累計(jì)在管項(xiàng)目35個(gè)，累計(jì)在管總建筑面積700萬(wàn)平方米，可售貨值約448億元。

??8月27日，金地管理召開(kāi)了一次品牌云發(fā)布會(huì)，向外界展示自己在代建領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，包括16年代建經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、堅(jiān)持直營(yíng)和混合所有制等。據(jù)介紹，金地管理將通過(guò)“代建+”實(shí)現(xiàn)委托方差異化需求，即以代建為基礎(chǔ)，對(duì)前中后端延展的能力及資源進(jìn)行整合，不斷提升代建+配資、代建+各業(yè)務(wù)條線服務(wù)、代建+招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)等多元能力，打造專業(yè)定制能力。

??8月15日，朗詩(shī)地產(chǎn)的證券簡(jiǎn)稱正式更改為“朗詩(shī)綠色管理”，宣告由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成，從“小股操盤”跨入輕資產(chǎn)代建時(shí)代，并表示中國(guó)開(kāi)發(fā)代建項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)將成為公司的主要利潤(rùn)來(lái)源。

??城投公司、紓困類項(xiàng)目代建需求爆發(fā)

??從開(kāi)發(fā)到代建，從甲方到乙方的轉(zhuǎn)變，折射的是當(dāng)前土地市場(chǎng)的新特點(diǎn)。

??根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，由于土地拍賣集中進(jìn)行疊加現(xiàn)金流緊張，導(dǎo)致1月至8月拿地呈現(xiàn)規(guī)模化國(guó)企央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。從拿地金額的TOP20也能看出，僅有濱江、龍湖、偉星等少數(shù)民企上榜，國(guó)企央企則占據(jù)了近8成，其中全國(guó)化、規(guī)模化國(guó)企央企拿地金額超過(guò)5000億元，占金額20強(qiáng)的76%。

??作為土地市場(chǎng)“托底”主力軍，截至7月，城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數(shù)超過(guò)1000幅，占總幅數(shù)的38%。但受限于自身開(kāi)發(fā)能力，城投類公司的拿地開(kāi)工率只有16%，較集中供地項(xiàng)目整體33%的平均開(kāi)工率仍有17個(gè)百分點(diǎn)的差距。為了確保盈利，這類公司往往會(huì)選擇與專業(yè)的規(guī)模房企合作。

??綠城管理的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，代建市場(chǎng)正迎來(lái)逆周期的業(yè)務(wù)爆發(fā)，三類委托方在過(guò)去半年時(shí)間里急劇增多：很多托底拿地的地方平臺(tái)公司、主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府，以及接管保交樓工作的 AMC。該公司認(rèn)為，為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來(lái)2~3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。房企出險(xiǎn)事件不斷增加，為化解風(fēng)險(xiǎn)，越來(lái)越多的銀行、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)處置公司參與涉房涉地不良資產(chǎn)處置，紓困項(xiàng)目需要債務(wù)重組、品牌煥新、供應(yīng)鏈重整等服務(wù)內(nèi)容，而代建企業(yè)剛好能滿足這一系列需求。與中國(guó)奧園的合作就屬于這一類型。

??其他房企也反映，紓困型項(xiàng)目的代建需求短期內(nèi)增長(zhǎng)迅速。郝一斌透露，受中小房企融資的困難和拿地意愿降低影響，中小房企代建規(guī)模增長(zhǎng)不大，甚至有萎縮的跡象，但去年下半年以來(lái)，紓困型項(xiàng)目的業(yè)務(wù)和政府平臺(tái)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)非常快。據(jù)林中介紹，旭輝的代建目前有商業(yè)代建、政府代建、資本代建、企業(yè)定制、管理咨詢五種模式，還與地方城投、AMC、信托公司等合作，以及越來(lái)越多和政府在保交樓上展開(kāi)合作，為政府代建一些爛尾樓。其中，與AMC的合作主要是并購(gòu)一些出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目，包括與旭輝有合作的項(xiàng)目。對(duì)于這些項(xiàng)目，旭輝知根知底，對(duì)債務(wù)、成本造價(jià)很清楚，能夠精準(zhǔn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目可銷售價(jià)格。林中認(rèn)為，這種機(jī)遇可遇不可求。

??碧桂園同樣看到了代建市場(chǎng)的巨大潛力，但切入點(diǎn)與其他房企有所不同，他們想讓機(jī)器人唱主角。截至2022年7月，該公司旗下的博智林已有30款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，累計(jì)交付超1200臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工超1000萬(wàn)平方米。在市場(chǎng)化方面，建筑機(jī)器人已經(jīng)參與了一些重要的市政項(xiàng)目，如中鐵建工廣州白云站項(xiàng)目、澳門離島醫(yī)療綜合體項(xiàng)目等，還為華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)等公司的商住項(xiàng)目提供服務(wù)。

??在這個(gè)慘淡的中報(bào)季，代建企業(yè)的業(yè)績(jī)羨煞了不少房企。上半年，綠城管理錄得了約12.59億元的收入，同比增長(zhǎng)16.4%，凈利潤(rùn)約為3.66億元，同比增長(zhǎng)32.5%，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)33.4%至3.61億元，凈利率達(dá)29%。而中原建業(yè)上半年的凈利率更是高達(dá)54%。

??旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪算了一筆帳，代建行業(yè)從2010年~2020年行業(yè)剛剛起步時(shí)，每年都有20%以上的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年到2025年每年還會(huì)有23%的復(fù)合增長(zhǎng)，到了2025年，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有2億平方米的代建面積，有300億元的收入，“這是一個(gè)非常巨大的市場(chǎng)。”

??對(duì)比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，300億元的收入不算太大的驚喜，但是代建行業(yè)的高利潤(rùn)率多少能給當(dāng)下的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)些許安慰，況且，多條腿走路，總歸是會(huì)穩(wěn)當(dāng)些。