??2022年上半年仁恒置地銷售業績上升，毛利率、凈利率和歸母凈利率皆上升；三道紅線皆為綠檔具有融資優勢。但由于交付減少導致營收下降，此外上半年酒店入住率慘淡，商業及酒店營收下降。

??◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??核心觀點

??【扣除代建銷售313.94億元，同比上升9.5%】 2022年上半年仁恒置地實現銷售金額355.02億元，較上年同期下降0.1%?？鄢ê箐N售金額313.94億元，同比上升9.5%，在上半年百強房企累計同比下降額情況下仍保持增長水平；銷售面積62.97萬方，同比下降30.0%。銷售均價為49856元/平方米，同比上升56.3%。上半年仁恒置地扣除代建后銷售金額及均價均上升，主要得益于其一二線城市占比較高，口碑較好具有市場認可度。持續品牌輸出，代建項目上半年銷售業績貢獻為11.6%。上半年小股操盤拿下兩個項目，預計未來代建業務將會持續發力。 

??【拿地銷售比0.21，新增土儲布局蘇州和南京】 2022年上半年仁恒置地通過收并購新增兩幅地塊，分別位于蘇州和南京。新增土儲建面73.6萬方，同比上升90.7%。拿地金額66.24億元，同比上升8.4%。新增權益土地金額6.6億元，同比下降78.7%。新增拿地樓板價9000元/平方米，較上年同期下降43.2%。拿地銷售比0.21同比持平，高于上半年百強房企整體拿地銷售比0.16。新增2幅地塊的控股方都有尋求合作由品牌開發商操盤或代建的先例，因此大致可以認為項目以仁恒操盤為主。這兩塊地仁恒都是采取“小股操盤”的模式，基本上為品牌輸出。

??【境內土儲約958.46萬方，寧蘇滬土儲規模居前三】截至2022年上半年底，仁恒置地中國境內土儲958.46萬平方米，較2021年年末下降0.6%。按照其近年來每年銷售面積200萬平方米推算，消化周期能達到4年左右，仍能滿足企業未來正常開發需求。從土儲建面分布來看，南京土儲達139.3萬平方米，蘇州、上海土儲皆在百萬平方米左右，這些城市市場對未來銷售起更大的影響作用。

??【毛利率上升至35.6%，成本管控良好】2022年上半年營業收入113.39億元，同比下降14.0%；地產主業營業額94.31億元，同比下降16.9%。營業收入的下降主要是由于交付客戶項目總建面有所減少，受到集團本期每平方米平均售價同比有所上升而部分抵銷。毛利率為35.6%，較2020年同期上升8.88個百分點。凈利率15.5%，同比上升3.61個百分點；歸母凈利率12.1%，同比上升5.9個百分點。主要受益于本期產品毛利率上升，銷售費用、行政費用及財務費用有效管控等。 

??【債務水平健康，三道紅線皆處綠檔】截至2022年上半年末，仁恒置地持有現金214.79億元，較上年末下降1.6%?，F金短債比2.24，長短債務比2.93，雖然債務結構較上年末有小幅下降，但目前來看仁恒置地現金充足，短期內債務壓力不大。2022年上半年平均融資成本為4.9%，與2021年年末持平，融資水平具有一定的優勢。上半年凈負債率為57.53%，較2021年年末上升了10.0個百分點；剔除預收賬款后資產負債率在67.7%，較上年上升1.1個百分點。 

??【自持物業租金及酒店運營收入下降，實現營收6.3億元】2022年上半年仁恒自持物業及酒店運營收入6.30億元，同比下降8.9%，營收下降主要是由于疫情反復等因素造成酒店入住率下降。2022年到2023年，在中國境內將會有深圳仁恒夢創廣場、蘇州倉街商業廣場和沈陽夏宮城市廣場等商業開業。此外仁恒引入“柏薇”酒店管理品牌，南京仁恒柏薇酒店公寓今年上半年入住率約41%。

??01 銷售

??扣除代建銷售313.94億元，同比上升9.5%

??仁恒置地2022年上半年銷售均價大幅上升56.3%至49856元/平方米。2022年上半年仁恒置地實現銷售金額355.02億元，較2021年同期下降0.1%。為保持數據一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為313.94億元，同比上升9.5%。在上半年百強房企累計銷售額同比腰斬的情況下，仁恒置地仍保持正增長；銷售面積62.97萬方，同比下降30.0%。銷售均價為49856元/平方米，同比上升56.3%。

??上半年仁恒置地扣除代建后銷售量降價升，主要得益于其一二線城市占比較高，且作為一家口碑開發商，顯示了市場的認可度。尤其是仁恒位于上海楊浦的仁恒·海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認購并全部售罄，單項目銷售近60億元，單價約112524元/平方米。下半年7月份仁恒銷售金額54.35億元，其中上海晉元華庭項目首輪開盤銷售金額43.16億元，加上海上源即將加推等，預計仁恒下半年仍能有較為穩定的銷售業績增速。

??仁恒置地持續品牌輸出，代建項目上半年銷售業績貢獻為11.6%。仁恒置地從2020年年報開始逐步披露代建業務銷售情況，2022上半年仁恒代建業務銷售金額41.08億元，較上年下降40%；代建面積9.49萬平方米，同比下降40.8%；雖然同比下降，上半年仁恒代建業務仍占總銷售金額的11.6%,是企業業績來源的重要方式之一。

??代建業績下降主要是由于目前代建項目銷售基本上進入尾聲，如上海珊瑚世紀、錦繡世紀和金橋世紀都已經售罄。不過仁恒上半年以10%的權益入股蘇州和南京兩個項目，從項目名稱及公開資料判斷其是小股操盤形式品牌輸出，預計代建業務仍將為其業績及營收帶來提振作用。

??02 投資

??拿地銷售比0.21，新增土儲布局蘇州和南京

??保持穩定的拿地節奏，新增拿地金額銷售比0.21。2022年上半年仁恒置地通過收并購新增兩幅地塊，新增土地儲備建筑面積73.6萬方，同比上升90.7%。拿地金額66.24億元，同比上升8.4%。新增權益土地金額6.6億元，同比下降78.7%。新增拿地樓板價9000元/平方米，較上年同期下降43.2%。拿地銷售比0.21，同比持平，高于上半年百強房企整體拿地銷售比0.16。

??上半年拿地集中長三角二線城市。2022年上半年仁恒置地新增土儲僅兩幅地塊，分別位于蘇州和南京，都是長三角二線城市。該兩塊地塊都是通過收并購入股，權益都僅在10%，拿地均價整體僅9000元/平方米。其中蘇州仁恒·敘瀾庭周邊均價在28000元/平方米；南京江北核心區G03地塊最高毛坯銷售限價40000元/㎡，有望打破江北房價天花板。預計收并購該兩地塊股權將為仁恒提振毛利率，擴大盈利空間。

??均采取小股操盤模式。根據市場公開數據，蘇高新一貫是拿地后合作開發，項目多數要求并表但不操盤；南京江北新區G03地塊為頤居建設拿地，根據仁恒城市星光由頤居拿地仁恒代建的先例，我們大致可以認為項目以仁恒操盤為主。因此可以看出這兩塊地仁恒都是采取“小股操盤”的模式，基本上為品牌輸出。

??03 土儲

??境內土儲約958.46萬方，寧蘇滬土儲規模居前三

??截至2022年上半年中國境內總土儲約958.46萬平方米，土地儲備充足。截至2022年上半年，仁恒置地總土儲建面為988.1萬平方，其中新加坡和馬來西亞土儲占比約3.0%，扣除后其在中國境內土儲958.46萬平方米，較2021年年末下降0.6%。按照其近年來每年銷售面積200萬平方米推算，消化周期能達到4年左右，雖然總土儲有所下降，仍能夠滿足企業未來的正常開發需求。

??寧蘇滬總土儲規模居前三。從總土儲建面分布來看，區域方面長三角占比最高，占比達到61%，珠三角占比21%，環渤海和中西部分別為12%個6%。能級來看，二線城市占比達到56%，其次是三四線城市占比27%，一線城市占比17%。從城市層面來看，南京和蘇州在上半年補倉后總土儲面積居前二，南京土儲達139.3萬平方米，其后蘇州、上海土儲皆在百萬平方米左右，這些城市市場對仁恒未來銷售起更大的影響作用。

??04 盈利

??毛利率上升至35.6%，成本管控良好

??本期交付面積下降，營業收入同比下降14.0%。仁恒置地2022年上半年營業收入113.39億元，同比下降14.0%；地產主業營業額94.31億元，同比下降16.9%。營業收入的下降主要是由于交付客戶項目總建面有所減少，受到集團本期平均售價同比有所上升而部分抵銷。平均售價上升主要因為本期交付產品組合改變,其中包含高均價項目主要為深圳仁恒四季新園、南京江灣世紀花園一期及蘇州耦前別墅，各分占2022年上半年營業收入的43.1%、15.5%及13.2%。

??成本管控良好，毛利率、凈利率、歸母凈利率皆上升。毛利率為35.6%，較2020年同期上升8.88個百分點。凈利率15.5%，同比上升3.61個百分點；歸母凈利率12.1%，同比上升5.9個百分點。主要受益于本期交付產品的毛利率上升。此外上半年仁恒銷管費用率僅2.7%，同比下降0.97個百分點，銷管費用管控良好，這與仁恒置地產品力強品牌口碑好，營銷方面基本無需分銷也有一定關系。

??05 負債

??債務水平健康，三道紅線皆處綠檔

??短期償債壓力不大，債務結構良好。截至2022年上半年末，仁恒置地持有現金214.79億元，較上年末下降1.6%。短期有息負債119.47億元，較去年末上升30.0%，長期有息負債350.63億元，較2021年年末上升4.7%。現金短債比2.24，較2021年年末下降0.14，長短債務比2.93，較上年末下降0.71。雖然債務結構較上年末有小幅下降，但目前來看仁恒置地現金充足，短期內債務壓力不大，債務結構仍保持良好，財務狀況持續穩健，保持一定的負債水平也有利于企業維持經營及規模擴張。從發債情況來看，仁恒置地依然獲得資本市場認可，上半年通過旗下全資子公司成功發行人民幣12.15億元商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)，年化利息為4.1%，期限為12年，每3年更新一次。

??融資成本下降至4.9%。在融資環境收緊，企業發債成本普遍上升的情況下，仁恒置地2022年上半年平均融資成本為4.9%，與2021年年末持平，融資水平具有一定的優勢。

??剔預后資產負債率67.7%，三道紅線都為綠檔。仁恒置地2022上半年凈負債率為57.53%，較2021年年末上升了10.0個百分點；剔除預收賬款后資產負債率在67.7%，較上年末上升1.1個百分點。仁恒置地三道紅線處于綠檔，財務水平健康。

??06 商業

??自持物業租金及酒店運營收入下降
實現營收6.3億元

??自持商業及酒店運營收入同比下降8.9%。2022年上半年仁恒自持物業及酒店運營收入6.30億元，同比下降8.9%，營收下降主要是由于疫情反復等因素造成酒店入住率下降，其中三亞入住率較上年同期腰斬。2022年到2023年，在中國境內將會有深圳仁恒夢創廣場、蘇州倉街商業廣場和沈陽夏宮城市廣場等商業開業。此外仁恒引入“柏薇”酒店管理品牌，南京仁恒柏薇酒店公寓今年上半年入住率約41%。