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??導(dǎo) 讀 

??1.2024年Top20內(nèi)房企租金收入增長(zhǎng)7.6%，管理收入占比上升至19.2%

??2.部分企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)明顯，第二曲線助力企業(yè)穿越周期

??3.商業(yè)地產(chǎn)接軌公募REITs，房企積極參與盤活資產(chǎn)

??4.消費(fèi)降級(jí)下有效客流減少，惠譽(yù)預(yù)測(cè)2025年行業(yè)面臨挑戰(zhàn)

??榜單解讀

??01

??2024年Top20內(nèi)房企租金收入增長(zhǎng)7.6%

??管理收入占比上升至19.2%

??2024年內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門檻分別為44.9億元和17.8億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門檻比外資房企高出了約27.1億元；此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門檻為21億元。2024年TOP20內(nèi)房企的總租金收入為1865億元，同比增長(zhǎng)7.6%。

??從收入結(jié)構(gòu)來看，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)73.3%，而外資房企則為92.7%。其中，內(nèi)房企商業(yè)物業(yè)管理收入占比達(dá)到了19.2%，而酒店運(yùn)營(yíng)收入占比達(dá)7.4%。內(nèi)房企商業(yè)物業(yè)管理收入占比較高，主要由于萬達(dá)商管及新城控股擁有較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，此外近年來不少房企運(yùn)營(yíng)商提出了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

??部分房企運(yùn)營(yíng)商還布局有其他多元業(yè)務(wù)，如萬科持有較多可租賃倉(cāng)儲(chǔ)，而龍湖集團(tuán)旗下運(yùn)營(yíng)有相當(dāng)規(guī)模的長(zhǎng)租公寓。上半年，龍湖冠寓已開業(yè)12.3萬間，整體出租率95.6%，其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率96.3%。

??02

??部分企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)明顯

??第二曲線助力企業(yè)穿越周期

??從2024年上榜房企來看，央企華潤(rùn)、中海的運(yùn)營(yíng)收入分別取得了不錯(cuò)的增長(zhǎng)。其中，中海地產(chǎn)2024年運(yùn)營(yíng)收入為77億元，同比上升14%。此外，華潤(rùn)置地運(yùn)營(yíng)收入為287.9億元，同比上升了14%，繼續(xù)保持第二的名次。此外民營(yíng)企業(yè)，新城控股的運(yùn)營(yíng)收入也增長(zhǎng)較快，2024年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入118.5億，同比增長(zhǎng)13%。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)增幅放緩，不少企業(yè)將發(fā)展重點(diǎn)放在存量板塊，作為穿越周期的應(yīng)對(duì)策略。如2024年4月，龍湖發(fā)布資產(chǎn)管理品牌“逍遙洲資管”，涵蓋婦兒醫(yī)院、服務(wù)式公寓、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、頤年公寓六大資管業(yè)務(wù)。龍湖在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中表示，這一調(diào)整意在針對(duì)未來存量的藍(lán)海市場(chǎng)，從中尋找更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

??而華潤(rùn)置地在中期業(yè)績(jī)會(huì)中直接表示“房地產(chǎn)行業(yè)已全面進(jìn)入存量時(shí)代”，“華潤(rùn)置地的第二增長(zhǎng)曲線已經(jīng)形成。華潤(rùn)置地應(yīng)該是藍(lán)籌房企中，為數(shù)不多已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)從住宅第一增長(zhǎng)曲線向商業(yè)第二增長(zhǎng)曲線跨越的企業(yè)”，“華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)正處于蓬勃壯大的狀態(tài)，向大資管轉(zhuǎn)型已經(jīng)具備規(guī)模勢(shì)能優(yōu)勢(shì)。”

??03

??商業(yè)地產(chǎn)接軌公募REITs

??房企積極參與盤活資產(chǎn)

??2024年，我國(guó)公募REITs已邁入常態(tài)化發(fā)展的新階段。在此背景下，許多持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企開始進(jìn)行公募REITs的試水。截至2024年12月19日，共有華潤(rùn)置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)和中國(guó)金茂的8只REITs產(chǎn)品完成了上市，總規(guī)模224.22億元，此外還有金隅集團(tuán)和萬科的兩只新發(fā)行REITs以及華潤(rùn)的租賃住房REITs擴(kuò)募正在審批中。

??房企參與公募REITs，主要圍繞消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房?jī)蓚€(gè)方面。尤其是在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，目前房企旗下已上市和已申報(bào)的10只公募REITs產(chǎn)品（不包含擴(kuò)募）中，有5只是消費(fèi)類公募REITs。租賃住房領(lǐng)域除了已經(jīng)上市的有華夏基金華潤(rùn)有巢REIT和招商基金招商蛇口租賃住房REIT之外，還有華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募正在審批中，此外也有消息稱萬科計(jì)劃以泊寓為標(biāo)的申報(bào)發(fā)行10億元租賃住房REIT。

??對(duì)于不同的房企而言，參與公募REITs是出于不同的戰(zhàn)略考量。對(duì)于華潤(rùn)置地而言，發(fā)行公募REITs是為了整合旗下商業(yè)資產(chǎn)，華潤(rùn)置地?fù)碛胸S富商業(yè)資源，為公募REIT擴(kuò)募提供資產(chǎn)基礎(chǔ)。而對(duì)于萬科而言，公募REITs作為化解風(fēng)險(xiǎn)“一攬子方案”中的一部分。中期業(yè)績(jī)會(huì)中，萬科管理層表示：“今年前7月，萬科大宗交易累計(jì)簽約204億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等31個(gè)項(xiàng)目。”在這204億元的大宗交易簽約金額中，也包含了印力的資產(chǎn)交易以及公募REIT的發(fā)行。

??04

??消費(fèi)降級(jí)下有效客流減少

??惠譽(yù)預(yù)測(cè)2025年行業(yè)面臨挑戰(zhàn)

??由于受到多重因素影響，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變成強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理的階段。在此背景下，行業(yè)同樣面臨深刻轉(zhuǎn)型與變革，參與其中的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商也會(huì)遭遇更多挑戰(zhàn)。在上榜企業(yè)中，不少房企實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入的增長(zhǎng)，主要原因是有增量商場(chǎng)開業(yè)，推高了整體營(yíng)收規(guī)模；但仍有部分企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入發(fā)生下降，一些是由于母公司現(xiàn)金流緊張，需要處置投資性房地產(chǎn)回籠資金，一些則是由于受宏觀環(huán)境影響，消費(fèi)客流下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致。

??作為高端商業(yè)地產(chǎn)龍頭品牌的恒隆地產(chǎn)，其董事長(zhǎng)陳文博在中期報(bào)告致股東函中坦言：“過去六個(gè)月，遇上了近年來最嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境”，其核心業(yè)務(wù)（即經(jīng)常性租賃收入）下降了7%。恒隆位于上海的購(gòu)物商場(chǎng)租戶銷售額下降了超過20%，整個(gè)內(nèi)地物業(yè)組合的租戶銷售額下降13%。銷售額下降的一個(gè)主要原因，“是消費(fèi)者普遍對(duì)市場(chǎng)缺乏信心……經(jīng)濟(jì)不明朗加上預(yù)算緊縮，家庭的可支配開支持續(xù)減少。然而，影響購(gòu)物商場(chǎng)的，更多是顧客到訪次數(shù)或購(gòu)買量的減少，而非所買產(chǎn)品的質(zhì)素‘降級(jí)’。”此外，恒隆還提及“大多數(shù)人都指望政府向市場(chǎng)釋出訊號(hào)。可是，截至撰寫本文時(shí)（2024年7月），仍未見明確的訊號(hào)。”

??作為國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的惠譽(yù)，在12月3日的一篇報(bào)告中表示，中國(guó)內(nèi)地和香港特區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資公司將在2025年繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。一、是由于辦公樓市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)過剩和零售銷售疲軟，入駐率和租金將面臨壓力。二、是內(nèi)地和香港特區(qū)零售消費(fèi)趨勢(shì)疲軟增加了零售物業(yè)潛在負(fù)租金逆轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)業(yè)額租金可能下降。

??對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，跑馬圈地、快速擴(kuò)張的時(shí)代一去不復(fù)返，取而代之的是運(yùn)營(yíng)上的精益求精、管理上的降本增效。作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方，不管是后期考慮通過資本方式實(shí)現(xiàn)退出，還是通過長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回款，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)都將是繞不過去的重點(diǎn)。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，運(yùn)營(yíng)商們只有苦練基本功，方能在競(jìng)爭(zhēng)加劇的行業(yè)中不被淘汰。