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??導(dǎo) 讀 

??金額榜十強(qiáng)門檻回落至百億，百億熱銷盤降至11個(gè)；
央國企金額榜項(xiàng)目強(qiáng)者恒強(qiáng)，面積榜競爭激烈：
政策放松釋放改善型需求，剛需觀望情緒濃厚。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??以7月政治局會議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，中央政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。地方政策松綁加力提速，截止年末除了少數(shù)一線城市之外，限制性行政措施幾乎都已退出。在此背景下，改善型購買力得到一定的釋放，加上高端項(xiàng)目上市放量，改善型項(xiàng)目熱銷。不過由于2023年整體的市場仍屬于底部調(diào)整階段，金額榜門檻全面下降，2023年的百億神盤同比減少了2個(gè)。面積榜方面，上榜熱銷項(xiàng)目的成交面積變小的趨勢未變，面積十強(qiáng)門檻跌破30萬平方米，成交面積在10-20萬平方米的項(xiàng)目占比達(dá)到71%。

??1 金額榜十強(qiáng)門檻回落至百億，面積百強(qiáng)門檻維持低位

??金額榜百億神盤減少，十強(qiáng)門檻三年來首次回落。從金額榜來看，TOP10金額門檻為101.8億元，同比下降11.8%，TOP10金額的項(xiàng)目中有8個(gè)均位于一線城市，單價(jià)超10萬元/平方米的項(xiàng)目有4個(gè)，一線城市豪宅項(xiàng)目的推售為企業(yè)回款提供強(qiáng)有力支撐。TOP50和TOP100門檻分別同比下降4.6%和5.2%。整體來看，熱銷項(xiàng)目金額門檻全面下滑，十強(qiáng)頭部熱銷項(xiàng)目較往年表現(xiàn)降幅更大，在市場持續(xù)底部運(yùn)行情況下，不只是排名靠后的門檻成交表現(xiàn)下滑，也對超級神盤的表現(xiàn)造成一定的沖擊。

??杭州之江未來社區(qū)以176.9億元位列金額榜榜首，廣州琶洲上品以166.3億元次之，這兩個(gè)項(xiàng)目是今年唯二超150億的項(xiàng)目。杭州之江未來社區(qū)項(xiàng)目是杭州在售最大的未來社區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于西湖區(qū)產(chǎn)業(yè)中心，且配套齊全，綜合中簽率低于30%，市場熱度較高。銷售金額超百億元的項(xiàng)目有11個(gè)，較2022年減少了2個(gè)，無200億元以上的項(xiàng)目，150億元以上的項(xiàng)目同比減少3個(gè)，百億熱銷盤打造難度更高。

??從面積榜來看，百強(qiáng)入榜門檻維持低位。2023年項(xiàng)目面積排行榜TOP10門檻為29.8萬平方米，同比微降1.6%，TOP50和TOP100面積門檻分別同比下降10.5%和上升5.0%，百強(qiáng)入榜門檻維持低位。杭州之江未來社區(qū)成交面積45.1億元，居面積榜榜首；值得注意的是，該項(xiàng)目也居金額榜榜首，是2023年項(xiàng)目金額榜及面積榜的雙料第一。整體來看，入榜項(xiàng)目的成交面積仍呈變小趨勢，面積十強(qiáng)門檻跌破30萬平方米，成交面積在20-30萬平米的項(xiàng)目由原來的31個(gè)降至21個(gè)，百強(qiáng)主流項(xiàng)目成交面積段仍在10-20萬平方米，占比達(dá)71%，同比提升了11個(gè)百分點(diǎn)。

??2 央國企金額榜項(xiàng)目強(qiáng)者恒強(qiáng)，面積榜競爭激烈

??合作開發(fā)項(xiàng)目保持高位，金額榜央國企強(qiáng)者恒強(qiáng)。2023年在企業(yè)出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍未褪去，市場持續(xù)下行的情況下，項(xiàng)目金額上榜數(shù)TOP10房企繼續(xù)由央國企霸榜，有8個(gè)企業(yè)都是央國企，另有混合所有制房企萬科地產(chǎn)、綠城中國上榜，無上榜民企。特別值得注意的是，金額榜中中海地產(chǎn)、華潤置地的入榜項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到10個(gè)及以上，而2022年榜首企業(yè)上榜項(xiàng)目也僅9個(gè)，項(xiàng)目榜入榜項(xiàng)目個(gè)數(shù)多的企業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢。

??面積榜來看，由于近幾年開發(fā)體量趨小，面積榜項(xiàng)目競爭激烈，面積榜上榜數(shù)量高的企業(yè)入榜項(xiàng)目數(shù)下滑，榜首華潤置地上榜項(xiàng)目數(shù)為9個(gè)，而2022年和2021年榜首企業(yè)的入圍項(xiàng)目分別達(dá)到10個(gè)和13個(gè)。

??此外，無論是金額榜和面積榜，企業(yè)合作項(xiàng)目個(gè)數(shù)仍較多，雖分別較去年少1個(gè)項(xiàng)目，但金額榜和面積榜仍有35個(gè)和21個(gè)項(xiàng)目是房企合作開發(fā)。其中杭州國際金融中心，深圳招商太子灣，均由4家企業(yè)共同開發(fā)。

??3 一線城市上榜持續(xù)增高，長三角入圍項(xiàng)目減少

??從城市表現(xiàn)來看，2023年金額榜一二線上榜項(xiàng)目數(shù)量保持高位，三四線城市面積榜上榜數(shù)量增多。從金額榜來看，一線城市上榜項(xiàng)目數(shù)達(dá)到65個(gè)，同比增加了5個(gè)，一線城市在市場下行的大環(huán)境下，仍體現(xiàn)出超強(qiáng)的韌性；一二線城市合計(jì)入圍項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到94個(gè)，同比減少2個(gè)，熱銷項(xiàng)目仍主要聚焦一二線城市；值得注意的是，東莞有3個(gè)項(xiàng)目入榜金額榜，這三個(gè)項(xiàng)目均約2倍于城市均價(jià)。面積榜方面，TOP100中二線城市項(xiàng)目入榜占比最高，有73個(gè)項(xiàng)目入榜，同比減少1個(gè)，三四線城市入榜項(xiàng)目增多8個(gè)到19個(gè)。

??區(qū)域分布方面，金額榜和面積榜分別以長三角和中西部項(xiàng)目為主，兩地項(xiàng)目分別占據(jù)近半成席位。從各區(qū)域入圍項(xiàng)目變化來看，長三角項(xiàng)目入圍項(xiàng)目數(shù)顯著減少，金額榜入圍由60個(gè)降至49個(gè)，面積榜入圍由28個(gè)降至13個(gè)項(xiàng)目。

??4 政策放松釋放改善型需求，剛需觀望情緒濃厚

??金額榜2.0倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的豪宅型項(xiàng)目受歡迎程度高，占比達(dá)到了48%；大于1.5-2倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的改善型項(xiàng)目占比也較高，達(dá)到31%。主要是以下幾個(gè)方面的原因：其一，仍有部分高能級城市存在一二手倒掛項(xiàng)目；其二，今年各地政策放松，特別是四季度一線城市的降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好新政，釋放出一波改善及以上客戶需求，改善型項(xiàng)目成交增高。

??面積榜1.2-1.5倍于當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的項(xiàng)目占比為22%，同比增加8個(gè)百分點(diǎn)，其他價(jià)格區(qū)間的項(xiàng)目均有不同程度的下滑。主要是以下幾個(gè)方面的原因：其一，部分弱二線城市及三四線的稀缺板塊產(chǎn)品仍受市場認(rèn)可；其二，市場下行下，部分項(xiàng)目以價(jià)換量；其三，面對市場信心不足，剛需的觀望情緒更濃。

??5 產(chǎn)品居住屬性增強(qiáng)，產(chǎn)品力=銷售力

??當(dāng)前市場處于強(qiáng)筑底階段，經(jīng)過前面的調(diào)整，企業(yè)強(qiáng)存弱汰，產(chǎn)品全面進(jìn)化，價(jià)格回歸理性，交付風(fēng)險(xiǎn)出清，2024年將是企業(yè)盈利回歸、競爭更加激烈的一年，未來項(xiàng)目的打造需以產(chǎn)品力為首位，即產(chǎn)品力=銷售力。為項(xiàng)目獲得市場仍可，我們建議：

??1）企業(yè)企穩(wěn)仍是未來項(xiàng)目熱銷的關(guān)鍵因素，故需關(guān)注資金安全。房地產(chǎn)開發(fā)步入新發(fā)展模式的檔口，未來仍需關(guān)注企業(yè)的資金安全性，若債務(wù)出險(xiǎn)則對企業(yè)的項(xiàng)目銷售影響較大，保持企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營是項(xiàng)目熱銷的基礎(chǔ)。當(dāng)前企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷一波優(yōu)勝劣汰，加上近幾年拿地集中度的提升，頭部企業(yè)銷售集中度提升，競爭也將更加激烈。

??2）城市發(fā)展及板塊分化，需要關(guān)注結(jié)構(gòu)性機(jī)會。優(yōu)質(zhì)城市仍有較大的購買力，可以關(guān)注價(jià)格快速復(fù)位的城市；同時(shí)部分弱二線及三四線城市也仍有一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，特別是熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)圈的城市的稀缺板塊，打造出來的好產(chǎn)品，市場仍是會買單。

??3）產(chǎn)品力=銷售力，應(yīng)持續(xù)推動產(chǎn)品升級。當(dāng)前國家大力推進(jìn)保障房體系的建設(shè)，推動形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局。未來市場化的項(xiàng)目特別是改善型產(chǎn)品仍有較大的發(fā)展空間，產(chǎn)品力對項(xiàng)目熱銷的影響也將會越來越大，未來將“產(chǎn)品力=銷售力”，企業(yè)需加大產(chǎn)品的升級。

??4）關(guān)注項(xiàng)目保質(zhì)保量交付，強(qiáng)化深耕城市口碑。當(dāng)前的產(chǎn)品持續(xù)回歸居住屬性，企業(yè)交付需要保質(zhì)，降低客訴。未來城市的深耕，除了提升企業(yè)自身的運(yùn)營效率之外，客戶的滿意度也是企業(yè)深耕城市的基礎(chǔ)，通過加強(qiáng)產(chǎn)品建設(shè)以及客戶服務(wù)建設(shè)提升口碑，強(qiáng)化競爭力。