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??導(dǎo)語

??“購房降稅”新政暫未在一二手房成交端有明顯提振作用，但前端項目來訪、認(rèn)購數(shù)據(jù)仍處于高位震蕩，預(yù)期存量客戶持續(xù)釋放也將在后期成交端有所體現(xiàn)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??距離11月13日財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部“購房降稅”政策落地已有一周，究竟對一二手房市場影響幾何？從前端指標(biāo)項目來訪、認(rèn)購，二手房新增掛牌量數(shù)據(jù)又能看出買賣雙方怎樣的心理變化？結(jié)合當(dāng)前市場表現(xiàn)，政策效應(yīng)能否延續(xù)，各城市又將呈現(xiàn)怎樣的差異化特征呢？

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??11月前20天一二手房成交較10月日均增10%和21%、較9月增62%和47%

??從當(dāng)前樓市表現(xiàn)來看，“購房降稅”新政加持暫未對一二手房成交端起到明顯的促進作用，不過從2024年11月前20日成交表現(xiàn)來看，新房和二手房仍好于10月和9月日均水平，二手房環(huán)比10月增幅略高于新房。

??二手房層面，11個核心城市2024年11月13日-11月20日日均成交35.24萬平方米，較2024年11月1日-11月12日日均成交微降4%，而2024年11月前20日11城累計成交722萬平方米，環(huán)比10月日均上升21%，增幅仍有擴大趨勢。

??相較而言，新房整體增幅顯著不及二手。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，13個核心城市2024年11月13日-11月20日日均成交30.13萬平方米，較2024年11月1日-11月12日日均成交同樣微降4%，而2024年11月前20日11城累計成交617萬平方米，環(huán)比10月日均上升10%，前期新政集中放量后增長后勁明顯不足。

??從整體層面來看，降稅后（2024年11月13日-11月20日，下同）一二手房成交量較降稅前（2024年11月前12日，下同）均微降4%，不過聚焦單個城市，還是存在一定的差異化特征。

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??降稅后（11.13-20）穗蓉蘇廬等新房成交環(huán)增15%以上，穗津漢來訪認(rèn)購高位震蕩

??新房層面，漲多跌少：廣州、成都、蘇州、合肥等城市進入集中放量期，除了“降稅”新政加持之外，更多得益于前期來訪、認(rèn)購客戶的持續(xù)轉(zhuǎn)化。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，廣州、成都、蘇州、合肥等新政后較新政前增幅均在15%以上，武漢、寧波次之，漲幅在10%以內(nèi)，北上深杭寧等不增反降，成交增長動能略有放緩。

??與新房成交相比，新房項目來訪、認(rèn)購等前端指標(biāo)似乎更能反映新政后居民購房態(tài)度。我們調(diào)研了廣州、武漢、天津等典型項目周均來訪、認(rèn)購量，均呈現(xiàn)出“比上不足比下有余”態(tài)勢：11月前3周周均來訪、認(rèn)購量較新政首月（2024年10月）環(huán)比下降，而顯著好于新政前一月（2024年9月），值得關(guān)注的是，認(rèn)購量較9月增幅顯著高于來訪量，也可看出，當(dāng)前市場成交仍以復(fù)訪客戶為主，有效客戶占比有所上升。

??與新房成交相比，新房項目來訪、認(rèn)購等前端指標(biāo)似乎更能反映新政后居民購房態(tài)度。我們調(diào)研了廣州、武漢、天津等典型項目周均來訪、認(rèn)購量，均呈現(xiàn)出“比上不足比下有余”態(tài)勢：11月前3周周均來訪、認(rèn)購量較新政首月（2024年10月）環(huán)比下降，而顯著好于新政前一月（2024年9月），值得關(guān)注的是，認(rèn)購量較9月增幅顯著高于來訪量，也可看出，當(dāng)前市場成交仍以復(fù)訪客戶為主，有效客戶占比有所上升。

??以武漢為例，雖不是930新政直接利好城市，不過11月周均項目來訪量、認(rèn)購量和轉(zhuǎn)化率較9月還是有了顯著拉升：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月周均單盤來訪量為69組，環(huán)比10月周均下降15%，較9月則上漲60%；認(rèn)購量漲幅更為顯著，11月周均單盤認(rèn)購量為4套，較9月倍增105%。轉(zhuǎn)化率也由新政前9月周均4.65%提升至11月周均5.94%。

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??降稅后（11.13-20）二手成交環(huán)降4%，京滬蓉杭等二手新增掛牌量繼續(xù)上升

??二手房層面，各城市跌多漲少：僅北京、鄭州降稅后表現(xiàn)好于降稅前，分別增長5%和42%。上海、成都、寧波、廈門基本持平，熱度延續(xù)。而青島出現(xiàn)了大幅回落，跌幅高達(dá)43%。

??新增掛牌套數(shù)反應(yīng)業(yè)主賣房意向，事實上，除了北京、濟南、長沙等個別城市2024年11月13日-11月17日日均新增掛牌套數(shù)較2024年11月前12日有了顯著增長之外，其余城市均出現(xiàn)回落，不過若將時間維度拉長，以930新政為界，從2024年11月前17日日均新增掛牌量與2024年9月日均對比，北京、上海、成都、濟南、南京、寧波、武漢、長沙均出現(xiàn)增長。

??因一線城市是當(dāng)前新政利好的直接受益者，從四個一線城市2024年11月日度二手房新增掛牌套數(shù)變動情況可以看出，京滬刺激作用好于廣深。北京、上海11月13日新政后新增掛牌量還是有了顯著拉升，而后穩(wěn)步回落；而對于廣深，總體延續(xù)降勢，刺激效用并不顯著。

??結(jié)合11月18日京滬穗寬松政策再加碼，京滬自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；廣州則是在7個行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在廣州連續(xù)繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。預(yù)判后市，對于一線城市二手房交易活躍度還有進一步提升作用。

??總體來看，“購房降稅”新政暫未在一二手房成交端有明顯提振作用，不過從前端項目來訪、認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，總體仍處于高位震蕩，較10月略有回落，但好于新政前的9月水平，預(yù)期存量客戶持續(xù)釋放也將在后期成交端有所體現(xiàn)。

??而從二手房掛牌數(shù)據(jù)來看，除了少數(shù)城市掛牌量有了顯著增長之外，余下多數(shù)城市居民賣房意向一般，而主要應(yīng)當(dāng)關(guān)注取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，同時加大住房交易稅收優(yōu)惠力度等京滬等核心一線城市，成交活躍度還是有望進一步提升。