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??導語

??預計2024年大部分城市全年土地財政依賴度均在30%以下，同比2023年多呈現下降趨勢。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??受樓市成交低迷的影響，2023年土地市場成交規模繼續縮量，其中成交建面和成交金額均刷新近十年新低值；并且這種趨勢在2024年還在加劇，2024年前8月，300城土地成交金額僅1.2萬億元，同比2023年同期降幅接近四成。土地出讓金大幅下降的同時，各地土地財政的依賴度如何變化，哪些城市土地的土地出讓收入還能保持較高水平，形成對地方財政的有力支撐？

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??土地出讓金動向：九成城市下降
廣、深同比降幅均超七成

??2024年前8月，重點城市土地出讓金大都同比下降。出讓金超過1000億元的城市僅有北京一個，為1071億元，而2023年同期有北京、上海、杭州三個城市土地出讓金超過千億元。出讓金排在第二位的杭州僅有884億元，同比降幅高達33%；排在第三位的上海僅有672億元，同比降幅更是高達44%。

??22個重點城市來看，除福州、沈陽、濟南三個城市出讓金保持上漲勢頭外，其余19個城市土地出讓金同比均降；其中降幅最大的城市是深圳，2024年前8月土地出讓金僅76億元，同比2023年同期下降了77%，其次是廣州，土地出讓金降幅高達72%。此外，蘇州、無錫、長春、鄭州、天津、南京、成都、合肥等城市出讓金降幅也十分突出，同比降幅均在50%以上。

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??典型城市供地計劃僅完成24%
出讓金占全年一般公共預算比重均不足35%

??基于重點城市土地成交數據，我們進一步對比典型城市2024年供地計劃，在2024年供地計劃縮水的背景下，截止8月31日，典型城市經營性用地計劃（住宅和商業）平均完成率僅為24%，大部分一二線城市土地成交規模仍處于相對低位，尤其是一線四城，其2024年供地計劃的推進進度尤為緩慢，京滬廣深一線四城完成率均不過20%。

??與各城市2024年一般公共預算收入相比，前8月土地出讓金占其比重均在35%以下，占比最高的是杭州，僅有32%。其余城市大都在20%以下，上海、廣州、深圳均在10%以下，尤其深圳，前8月土地出讓十分緩慢，出讓金僅有76億元，而其2024年一般公共預算收入高達4112.8億元，土地出讓金收入僅占其2%，出讓金的大幅下滑給地方財政造成了較大的壓力。

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??全年土地財政依賴度預測
北上廣深均不及25%，僅福州一市可超50%

??即使按照2023年供地節奏預測全年土地出讓金，22個重點城市2024年財政依賴度也處于較低水平。除福州外，其余城市2024年土地財政依賴度均在50%以下，土地財政的依賴性有所下降。進一步細化，下文將根據土地財政依賴度這一比值我們可以將22個典型城市分別三類：

??第一，超高土地財政依賴城市（>50%），僅福州一城。福州2024年的供地計劃較2023年明顯增加，商住辦計劃供應規模同比增幅高達31%。不僅如此，福州2023年前8月土地出讓金僅占前年的21%，2024年其土地出讓金按照去年9-12月明顯加速的供地節奏預測，而2024年前8月福州供地計劃完成率不足兩成，福州接下來供地節奏大概率要增加，按照去年供地節奏測算的話，福州2024年土地財政依賴度可達到84%。

??第二，高土地財政依賴城市（25%~50%），接近樣本城市的兩成，包含杭州、長沙、濟南、合肥、南京、成都等城市，占據三成。2024年土地出讓金占2024年一般公共預算收入的30——50%之間，土地財政還是相對高的。究其原因，主要是宏觀經濟影響之下，財政收入承壓，土地出讓依然是解決財政的主要方式，典型如南京，前8月已經完成全年供地計劃的8成，土地財政依賴度處于較高水平。

??第三，相比之下，土地財政依賴低位的城市較多（<25%），占樣本城市的七成，包含北京、上海、深圳、廣州、廈門、蘇州、天津、寧波等絕大多數城市。典型如深圳，土地財政依賴度僅有2%。

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??典型城市土地財政依賴度普降
福州、濟南仍有望同比上升

??與2023年財政依賴度相比，除福州、濟南和沈陽外，近九成城市土地財政依賴度均呈下降趨勢，尤其是廣州、無錫、南京等城市，三城市土地財政依賴度均降至30%以下，同比均下降了超40個百分點。以南京為例，2024年預測全市土地出讓金為488億元，當年全市一般公共預算收入1653億元，占比僅有30%，較2023年72%下降了42個百分點，在巨大的土讓金落差之下，財政壓力勢必承壓。

??綜上，受房地產市場下行的影響，土地出讓規模明顯下降。預計2024年大部分城市全年土地財政依賴度均在30%以下，同比2023年多呈現下降趨勢。值得注意的是，一線四城土地收入也明顯放緩，預測2024年土地收入占一般公共預算收入的比重均在25%以下，北京稍高，約為25%，廣州為20%，上海為15%，深圳最低，僅有2%，僅福州、濟南2024年土地財政依賴度有望不降反升。在財政壓力之下，部分城市下半年大概率會加快優質宅地供應節奏，尤其是廣州、無錫、南京、蘇州這類土地收入明顯收縮的城市，2024年全年土地出讓金或較預測值有一定程度地增加。

??不過，考慮到當前多數城市仍面臨較大的去化壓力，也只能在較小的范圍內增加供地力度，土地收入預計增幅也有限。在這樣的大背景之下，地方政府減輕財政壓力，還是要盤活存量資產資源，提高國有資產收益率，并加強公私合作，發展PPP模式，允許更多資金來源參與基礎設施建設，為財政可用資源釋放更大空間，也為民營企業帶來更多安全邊際較高的業務拓展機會。