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??點(diǎn)擊查看完整版報告：[易居研究院]重點(diǎn)城市“單價地王”出讓研究

??8月6日，關(guān)于“上海5宗地明日出讓 徐匯區(qū)地塊起始樓面價超10萬元/平方米”的消息引起市場關(guān)注。最近兩年全國土地市場的一個重要特點(diǎn)是，更多拿地資金和資源開始聚焦在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊和優(yōu)質(zhì)物業(yè)上。結(jié)合上海徐匯的即將拍地情況，研究重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)住宅用地尤其是單價地王的出讓情況，對于我們把握當(dāng)前土地市場規(guī)律、更好理解未來住房供應(yīng)模式等都具有積極作用。

??一、高價宅地出讓情況

??基于土地市場周期性和歷史表現(xiàn)，我們精心梳理了自2015年起上海及全國重點(diǎn)城市純住宅用地交易情況，本數(shù)據(jù)截止到2024年8月6日。同時基于樓板價指標(biāo)進(jìn)行的排序，我們總結(jié)出全國高價住宅用地出讓呈現(xiàn)的幾個重要特征。

??1）聚焦核心區(qū)位

??統(tǒng)計(jì)顯示，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的出讓，多集中于城市的心臟地帶，如上海長寧、虹口、徐匯，北京海淀，廣州海珠，深圳寶安，以及成都錦江等。此類區(qū)域具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，同時具備體量略大、市場消化狀況極佳的地塊。其成為很多房企購地的首選對象。

??2）兩個階段特征略有差異

??高樓板價的住宅地塊出讓，可以劃分為兩個階段。第一階段是2020年前，其與當(dāng)時房地產(chǎn)市場的火爆行情緊密相連。同時這期間土拍的溢價率異常高。第二階段是2020年后，受房地產(chǎn)市場下行壓力和房企投資保守心態(tài)的影響，供地方面強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，自然帶動地價上漲，但此類地塊交易的溢價率并不高。另外，對北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、合肥和武漢的單價地王項(xiàng)目進(jìn)行分析，可以看出，9幅土地中有7幅是在2020年以后出讓的，這和各地供地模式、拿地模式發(fā)生重大變化有關(guān)。