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??4月，土地市場供地節(jié)奏與去年同期相當(dāng)。截止4月25日，全國300城4月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4189萬平方米，與上年同期基本持平。熱度方面，由于重點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比略有下降，4月平均溢價率降至3.5%，較上月下降2.1個百分點。典型如上海、杭州，月內(nèi)集中土拍熱度較上月均有明顯下降。

??核心要點

??供求：本月土地供應(yīng)5963萬平方米，同比下降10%，降幅出現(xiàn)收窄。成交4189萬平方米，同比持平，交易規(guī)模延續(xù)低位。

??熱度：月內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊入市占比回落，平均溢價率顯著回落，4月重點城市平均土拍溢價率3.5%，較上月下降2.1個百分點。土地流拍率12.9%，環(huán)比基本持平，繼續(xù)位于近一年均線上方。

??分布：各能級城市基本一致，同比來看量價均跌。一線城市成交規(guī)模僅69萬平方米，同比大降79%；樓板價降至19634元/平方米，同比降23%，量價跌幅在各能級中均最突出。

??后市展望

??滬、杭土拍熱度有所下降“金三銀四”缺席影響下房企拿地態(tài)度更為審慎

??4月，土地市場供地節(jié)奏與去年同期相當(dāng)。截止4月25日，全國300城4月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4189萬平方米，與上年同期基本持平。熱度方面，由于重點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比略有下降，4月平均溢價率降至3.5%，較上月下降2.1個百分點。典型如上海、杭州，月內(nèi)本輪土拍熱度較上月均有明顯下降。究其原因，既有土地質(zhì)量下降的原因，又更多地有大環(huán)境持續(xù)下行有關(guān)，“金三銀四”缺席。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—3月份，新建商品住房銷售面積18942萬平方米，同比下降23.4%，新房成交數(shù)據(jù)較去年同期明顯下滑，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，土拍熱度不及前期。

??展望未來，相對個別城市、個別地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業(yè)整體的供求平衡。一季度以來上海、杭州、合肥等熱點城市均明顯放緩了供地節(jié)奏，典型如合肥近兩次預(yù)供地公告均僅放出4宗宅地。在供求關(guān)系和市場預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場的規(guī)模超跌仍將維持一段較長的時間。建議各城市在供地選擇上應(yīng)當(dāng)更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關(guān)注出讓地塊的去化預(yù)期和盈利空間。

??01

??供求

??供地規(guī)模同比降幅收窄，成交建面低位持平

??土地供應(yīng)方面，截止2024年4月25日，本月土地供應(yīng)量為5963萬平方米，環(huán)比3月同期上升6%，同比下降10%。正如上月預(yù)期，隨著基期數(shù)值的回調(diào)，供地規(guī)模的同比降幅有所收窄，不過鑒于當(dāng)前整體行業(yè)仍然處于庫存調(diào)整周期之中，與土地交易規(guī)模收縮同步，新增供應(yīng)量的持續(xù)同比回落也在情理之中。

??一線城市方面，本月京滬穗深均有新增土地供應(yīng)，不過含宅用地方面，深圳“掛零”，北京和廣州均只有一宗地塊公告，上海月內(nèi)有5總含宅用地供應(yīng)，其中較為值得關(guān)注的是浦東上鋼街道地塊，該地塊位于世博板塊，緊鄰世博文化園，采取招掛復(fù)合出讓，起拍樓板價4.8萬元/平方米。二線城市方面，月內(nèi)長沙、濟(jì)南、沈陽、杭州供地面積超過50萬平方米，其余城市均在50萬平方米以下。進(jìn)入5月份，隨著各地要素聯(lián)動機(jī)制的加快建立，預(yù)計新增土地供應(yīng)量還將維持歷史低位，尤其是庫存去化壓力較大的城市而言，月度供地零新增也將更為常見。

??土地成交方面，截至4月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交4189萬平方米，較上年同期持平。一二線城市中，至截稿時僅杭州、成都成交建面突破100萬平方米，上海、杭州、成都成交金額突破100億元。月內(nèi)高價地多出現(xiàn)在上海、杭州等地的少數(shù)核心板塊，但即便是杭州，本月大多數(shù)地塊也仍以底價成交為主。月內(nèi)平均樓板價2638元/平方米，同環(huán)比均明顯回落。

??02

??熱度

??平均溢價率下行，流拍率延續(xù)高位

??市場熱度方面，至截稿時4月平均溢價率3.5%，較上月下降2.1個百分點。具體來看，月內(nèi)僅上海、成都、海口平均溢價率超過5%，其余一二線城市土拍溢價率均不足1%。以杭州土拍為例，月內(nèi)成交的13宗地，有12宗為底價成交，從出讓宅地所屬板塊來看，其實仍有不少整體表現(xiàn)不錯，如四七堡、之江姊妹地塊、新街地塊等，但是受所處板塊內(nèi)區(qū)位不佳、商辦比例過高等因素影響，導(dǎo)致項目盈利確定性蒙塵，最終均以底價成交。而西安、南京、長沙等地土拍更是全部底價成交。由此來看，在行業(yè)需求端承壓的背景下，拿地企業(yè)對于項目發(fā)展前景的考量也變得更為苛刻，土地市場的平穩(wěn)運行與否，也需要主管部門將供求調(diào)控落到更細(xì)微的尺度。

??4月土地流拍率12.9%，環(huán)比基本持平，繼續(xù)位于近一年均線上方。在地方供地規(guī)模緊縮的背景下，流拍指標(biāo)的持續(xù)高位，也說明了當(dāng)前市場正面臨的艱難處境。月內(nèi)成都、濟(jì)南、徐州等地均出現(xiàn)了多宗宅地未能成功出讓，如成都雙流區(qū)、成華區(qū)均有兩宗宅地遭遇撤牌。

??03

??重點地塊

??上海蟬聯(lián)單價榜榜首，兩榜占比達(dá)四成

??4月，重點城市集中供地量明顯減少，重點城市上海、杭州、成都等城市集中土拍，其中上海、成都表現(xiàn)相對突出，杭州表現(xiàn)稍遜。具體來看，上海掛牌的6宗地均成功出讓，3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價，整體溢價率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。因此，上海蟬聯(lián)單價榜榜首，兩榜占比依然高達(dá)四成。

??值得注意的是，以上海、杭州為代表的重點城市供應(yīng)質(zhì)量下滑，使得總價榜和單價榜的入榜門檻明顯下降。總價榜榜首地塊來自杭州拱墅區(qū)，為純宅地，由本土深耕民企濱江以底價38.2億元競得，樓板價20953元/平方米；排在第二、三位的同樣來自杭州，分別被濱江&錢江新城開發(fā)、建發(fā)底價拿下。不僅如此，除榜首、榜二、榜三外，總價榜第九、十位也來自杭州。

??單價榜方面，上海優(yōu)勢更為突出，TOP1-4地塊均來自上海，榜首為靜安中興地塊，該地塊面積不大，該地塊緊鄰軌交1號線中山北路站，一站直達(dá)上海火車站。東側(cè)有中山北路小學(xué)、上海大學(xué)市北附屬中學(xué)；1公里范圍內(nèi)有上海金融街購物中心、五月花生活廣場等商業(yè)中心，靜安區(qū)閘北中心醫(yī)院的醫(yī)療資源。地塊吸引了華潤、上海城建、中海、招商、越秀等共9家房企參拍，經(jīng)過多達(dá)20輪競拍，價格觸及最高限價，最終越秀以159682萬元的總價搖號競得，樓面價78197元/平方米，溢價率10.00%。值得注意的是，TOP5地塊也來自杭州，即總價榜第二地塊。