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??又有城市全面取消限購(gòu)政策，這一次是成都。

??4月28日，成都發(fā)布樓市新政，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，一時(shí)間搶占了樓市“頭條”。

??除此之外，成都還取消了新房搖號(hào)規(guī)定，企業(yè)可以自主銷(xiāo)售，政策內(nèi)容還包括支持房地產(chǎn)融資需求、加大高品質(zhì)住宅供給等多項(xiàng)措施。

??至此，二線(xiàn)城市中尚未全面取消限購(gòu)的城市只剩下杭州、天津和西安。

??樓市政策調(diào)整的積極信號(hào)頻傳，但市場(chǎng)仍存在較大不確定性，“市場(chǎng)底”的修復(fù)仍需要時(shí)間。

??在五一小長(zhǎng)假來(lái)臨前，成都官宣取消限購(gòu)政策，政策力度頗為徹底，除了限售政策還在執(zhí)行外，成都基本上解除了全部限制性政策。

??我們先來(lái)看成都樓市新政的核心內(nèi)容。

??1. 全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)

??2. 全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷(xiāo)售。對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)采取公證搖號(hào)選房銷(xiāo)售

??3. 完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，全面推動(dòng)建立“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??4. 對(duì)住宅及商服類(lèi)用地供銷(xiāo)比偏高的區(qū)域，適當(dāng)減少用地供應(yīng)

??5. 加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，推動(dòng)合規(guī)企業(yè)項(xiàng)目“應(yīng)推盡推”“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”“應(yīng)貸盡貸”

??6. 進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給

??7. 限售政策不變

??和大部分城市一樣，成都限購(gòu)政策經(jīng)歷了先緊后松的多輪調(diào)整，自2016年10月1日，成都正式實(shí)行住房限購(gòu)，至4月28日全面取消限購(gòu)，歷時(shí)7年半。

??2022年可以說(shuō)是成都樓市限購(gòu)政策松綁的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，限購(gòu)范圍不斷縮小，至2023年9月26日，成都只剩下“5+2”限購(gòu)區(qū)域（即四川天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)）144平方米以上戶(hù)型限購(gòu)，限購(gòu)條件越來(lái)越寬松。

??除全面取消限購(gòu)?fù)猓?017年開(kāi)始實(shí)施的新房搖號(hào)政策也同步被取消，對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)采取公證搖號(hào)選房銷(xiāo)售。

??與此同時(shí)，成都公積金新政同步發(fā)布，多子女家庭首套房最高貸款額度上限提高10萬(wàn)元。

??至于政策對(duì)市場(chǎng)推動(dòng)效果如何？

??目前來(lái)看，成都房貸利率已接近低點(diǎn)，疊加公積金新政同步發(fā)布，一定程度上會(huì)刺激“賣(mài)舊換新”的改善性需求釋放，尤其是過(guò)去限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)將注入新增客群。但整體需求釋放有限，對(duì)標(biāo)已全面取消限購(gòu)的合肥、蘇州、長(zhǎng)沙等城市來(lái)看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)全面回暖，行業(yè)信心修復(fù)還需要更多利好政策和時(shí)間。

??上一輪樓市調(diào)整期，成都在全國(guó)可謂走出了獨(dú)立行情，全國(guó)重點(diǎn)城市新房成交普遍下跌的情況下，成都2023年全年新房成交同比仍為正增長(zhǎng)，同比增2.41%。

??這也是成都此次全面放開(kāi)限購(gòu)能夠引起較大反響的重要原因。

??不過(guò)，隨著樓市調(diào)整深化，2023年底以來(lái)，成都樓市走勢(shì)與全國(guó)基本趨同，同樣面臨著市場(chǎng)下行的壓力。

??數(shù)據(jù)表現(xiàn)比較直觀，自2023年12月以來(lái)，成都新房成交面積同比連跌4個(gè)月。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，成都新建商品住宅成交面積為108.89萬(wàn)平方米，同比下降41.8%，環(huán)比上漲71%，略高于1月新房成交總量。

??一季度，成都新房合計(jì)成交規(guī)模為281.82萬(wàn)平方米，同比2023年一季度下降36.51%，相較于2023年四季度環(huán)比降幅也達(dá)到了35.22%。

??此外，成都新房市場(chǎng)去化周期拉長(zhǎng)。

??克而瑞四川區(qū)域提供的數(shù)據(jù)顯示，截止3月底整個(gè)大成都未售出的新房住宅，存量達(dá)到了約13萬(wàn)套，將近1600萬(wàn)平方米，按照近6個(gè)月的月均去化速度測(cè)算，當(dāng)前存量規(guī)模下的去化周期為14個(gè)月。

??這也意味著近期新房市場(chǎng)銷(xiāo)量正在減緩。

??二手房層面，3月成都二手房成交存在明顯的“以?xún)r(jià)換量”。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月二手房成交18025套，環(huán)比增長(zhǎng)1倍，但同比仍下跌36.05%。且成交均價(jià)持續(xù)下跌，據(jù)克而瑞四川區(qū)域統(tǒng)計(jì)，3月成都中心城區(qū)二手房成交均價(jià)約為1.45萬(wàn)元/平方米，跌回2019年1月水平。

??一季度二手房成交量仍在下降通道，同環(huán)比降幅均在兩成以上。

??從房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，2023年下半年以來(lái)，成都房?jī)r(jià)明顯下行，其中二手房?jī)r(jià)格下滑幅度最為明顯。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年以來(lái)成都二手房?jī)r(jià)格指數(shù)連跌3個(gè)月，且自1月進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)通道以來(lái)，降幅逐漸拉大，至3月份二手房?jī)r(jià)已下跌4.3%。

??成都全面放開(kāi)限購(gòu)政策背后，實(shí)際可以看出政策寬松調(diào)整基本上已“全國(guó)一盤(pán)棋”，接下來(lái)，杭州、天津和西安三個(gè)城市限購(gòu)政策大概率也會(huì)迎來(lái)調(diào)整。

??從今年以來(lái)政策調(diào)整路徑來(lái)看，1月住建部明確表示，各地城市被充分賦予房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，隨后地方政策調(diào)整明顯趨于頻繁，尤其是四大一線(xiàn)城市入場(chǎng)，釋放積極的信號(hào)。

??比如廣州取消120平方米以上戶(hù)型限購(gòu)，上海、深圳調(diào)整“7090”政策，北京在廢止“離婚限購(gòu)”后，再次取消“離婚限貸”政策。此外，樓市調(diào)控“優(yōu)等生”長(zhǎng)沙也于近期全面取消限購(gòu)、落地“以舊換新”政策。

??地方調(diào)控政策新一輪優(yōu)化正在進(jìn)行。

??短期來(lái)看，需求端中央財(cái)稅、信貸刺激仍需發(fā)力，減稅降費(fèi)方面，尤其是重點(diǎn)一二線(xiàn)城市下調(diào)住房交易稅費(fèi)，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)，比如購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購(gòu)房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等都是可選項(xiàng)。

??地方取消“四限”應(yīng)加快落地。其余已解除限制的二三線(xiàn)城市將在公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼方面持續(xù)發(fā)力。

??穩(wěn)市場(chǎng)的同時(shí)，穩(wěn)主體也至關(guān)重要。企業(yè)端應(yīng)積極推進(jìn)各項(xiàng)金融支持政策落地，政策可以從以下四個(gè)方面著手：

??1. 逐步建立主辦銀行制度，持續(xù)改善開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流。

??2. 央行提供低息長(zhǎng)期再貸款，支持各類(lèi)機(jī)構(gòu)收購(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)。支持民營(yíng)企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易、并購(gòu)重組等方式盤(pán)活存量資產(chǎn)。創(chuàng)造多元化的融資渠道，積極鼓勵(lì)REITs模式創(chuàng)新。

??3. 對(duì)于面臨經(jīng)營(yíng)困難而提出債務(wù)重組的企業(yè)，可以給出政策引導(dǎo)和窗口指引。

??4. 對(duì)完全資不抵債的企業(yè)果斷實(shí)施破產(chǎn)重組。

??“政策底”已至，“市場(chǎng)底”何時(shí)出現(xiàn)？

??中期來(lái)看，從2021年樓市進(jìn)入調(diào)整期算起，行業(yè)重建供求平衡或需5年迎來(lái)復(fù)蘇拐點(diǎn)，也就是說(shuō)2024年和2025年仍是樓市筑底之年。預(yù)計(jì)2024年商品房銷(xiāo)售面積同比降5%-10%，銷(xiāo)售金額同比降5%左右。

??市場(chǎng)承壓的情況下，政策寬松的主基調(diào)不會(huì)發(fā)生改變。

??在高頻的政策刺激下，市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期，而“擠牙膏”式調(diào)整，也會(huì)進(jìn)一步消耗市場(chǎng)信心。

??總的來(lái)說(shuō)，成都全面放開(kāi)限購(gòu)政策進(jìn)一步釋放積極信號(hào)，一線(xiàn)城市調(diào)控趨松、重點(diǎn)二線(xiàn)城市應(yīng)盡快松綁限購(gòu)政策。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)信心仍有待恢復(fù)，而進(jìn)一步優(yōu)化城市調(diào)控政策，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，是穩(wěn)市場(chǎng)的重要手段和方式。