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??4月16日，上海完成了2024年第一批次二輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓，總建面34.9萬平方米，成交總金額約118.9億元。本次供應不乏靜安中興路這樣的中心城區(qū)優(yōu)質地塊、閔行浦錦熱門地塊，不過與一批次首輪土地相比，質量略有下降。整體上來看，市場熱度不及一批次首輪，3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價，整體溢價率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。

??同日開拍的杭州也遭遇“滑鐵盧”，掛牌的8宗地有7宗底價成交，唯一溢價成交的地塊溢價率也僅有1.8%。房企方面，僅濱江等少數(shù)民企繼續(xù)參加土拍，地方城投拿地占比再度攀高。

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??為滿足改善型住房需求、提升產(chǎn)品契合度“7090”政策悄然松綁

??上海完成2024年一批次第一輪土拍的當天（3月15日），上海土地市場網(wǎng)掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊。供應總建面僅34.9萬平方米，體量在歷次集中土拍中處于較低水平，但與一批次首輪掛牌地塊一致，土地質量相對較佳。就地塊分布來看，本輪供地集中在靜安、普陀、閔行、浦東、嘉定和奉賢等多個地區(qū)，各區(qū)域均有1宗，既有靜安中興路內環(huán)內稀缺地塊，又有閔行浦錦地塊這樣的熱門地塊。

??值得關注的是，這6宗地塊的中小套型標準均發(fā)生變化，統(tǒng)一調整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”。不僅如此，在改善中小套型標準的同時，也調整了中小戶型的比例，突破了“7090”的限制，這一改變是從供給側加大了改善型住房的支持力度。

??具體來看，6宗地塊的中小套型比例要求除普陀桃浦地塊為70%外，其余5宗地塊的中小套型比例要求也有所下調：浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例50%；奉賢新城地塊為55%；嘉定菊園、靜安中興地塊為60%，改善戶型的比重明顯提升。

??究其原因，主要是由于當前市場剛需客群明顯減少，以中大戶型為置業(yè)目標的改善客群逐步成為主流，之前以中小戶型為主力的“7090”供給政策有些不合時宜，為提升需求和產(chǎn)品的契合度，因此“7090”政策適時調整。

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??閔行浦錦地塊有多達12家房企/聯(lián)合體參拍但整體參拍熱情不及一批次首輪

??據(jù)不完全統(tǒng)計，本次掛牌的6宗地中，普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊和嘉定區(qū)菊園社區(qū)地塊均僅有一名競買人，其余4宗參拍房企數(shù)量均有多家競買人參拍。其中，閔行浦錦地塊參拍房企更是多達12家，房企參拍熱情冷熱不均。

??但整體上來看，受“小陽春”缺席的影響，本輪集中土拍與一批次首輪土拍5宗地均溢價成交相比，房企參拍熱情有所下滑；并且從競拍房企名單來看，依然以央國企為主，民營房企僅有大華、龍湖參拍。

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??市場熱度不及一批次首輪3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價

??土拍結果來看：6宗地中，有3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價，市場分化行情仍在延續(xù)，整體溢價率降至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。

??其中，參拍房企最多、市場熱度最高的當屬閔行浦錦地塊，該地位于外郊環(huán)間，距軌道交通8號線江月路站約600米，周邊公共設施齊全。教育方面，周邊有上海市師范大學附屬閔行第三小學、向明中學等；商業(yè)設施有浦江城市生活廣場、紅星國際廣場等；醫(yī)院有仁濟醫(yī)院南院，生活配套比較豐富，因此吸引了多達12組房企報名，包括華潤、中鐵置業(yè)、建發(fā)+聯(lián)發(fā)、國貿(mào)等企業(yè)。最終，經(jīng)過18輪競拍，地塊已達最高限價，之后通過高品質建設競報環(huán)節(jié)、公租房比例競報兩個環(huán)節(jié)，競買人均接受7%公租房比例上限指標，之后進入搖號環(huán)節(jié)，大華成為“幸運兒”，以25.56億元競得該地，溢價率10%，成交樓面價42350元/平方米。

??該地房地聯(lián)動價69000元/平方米，按照其房地聯(lián)動價測算的話，地房比為61%，房地差為26650元/平方米，盈利空間雖然不是十分充裕，但考慮到該板塊近些年出讓地塊較少，周邊競品較為稀缺，因此快速去化是大概率事件，在當下的市場環(huán)境下，這類可以實現(xiàn)較快周轉、資金較快回流的項目成為房企競相追逐的熱點，因此房企參拍熱度維持在高位。

??此外，靜安中興地塊市場熱度也頗高，該地塊緊鄰軌交1號線中山北路站，一站直達上海火車站。東側有中山北路小學、上海大學市北附屬中學；1公里范圍內有上海金融街購物中心、五月花生活廣場等商業(yè)中心，靜安區(qū)閘北中心醫(yī)院的醫(yī)療資源。地塊吸引了華潤、上海城建、中海、招商、越秀等共9家房企參拍，經(jīng)過多達20輪競拍，價格觸及最高限價，最終越秀以159682萬元的總價搖號競得，樓面價78197元/平方米，溢價率10.00%。

??此外，除大華外，參拍土場土拍的另一民企龍湖與建華置地聯(lián)合體也搖號拿下了奉賢新城地塊，成交總價15.37億元，樓板價18360元/平方米，溢價率為9.55%。

??綜合來看，5宗純宅地成交樓板價與其房地聯(lián)動價來看，平均地房比為0.55，房地差也均在2.46萬元以上，盈利空間還是比較充裕的。其中，盈利最為可觀的當屬靜安中興地塊，該地也是本場土拍起始樓板價和房地聯(lián)動價最高的地塊，房地聯(lián)動價高達12.1萬元/平方米，即使按照新房指導價測算的話，地房比為65%，房地差也達4.3萬元/平方米，盈利空間依然較為可觀。

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??小陽春不及預期3月入市35盤平均去化率僅48%

??CRIC監(jiān)測顯示，上海的“金三銀四”行情并不明顯。3月，上海新房成交75萬方，雖然環(huán)比大漲336%，但同比仍下降了24%。3月共35盤入市，7個日光盤（20%），6個觸發(fā)積分（17%），平均去化率為48%；開盤情況普跌，并且市區(qū)盤表現(xiàn)不及預期，黃浦·慶成府、露香園·云宸均去化不到8成。綠城外灘蘭庭低積分觸發(fā)（58.88），大熱的中海·順昌玖里項目（上海3月成交面積金額雙榜首項目，成交面積為10.2萬㎡，成交金額為174.98億元），也僅過限售門檻、未觸發(fā)積分；外圍項目蓄客困難，平推動作頻繁。

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??民企運氣爆棚全場唯二的大華和龍湖兩民企均搖中熱門地塊

??上海本輪土拍延續(xù)2022年以來央國企為主力的格局，民企僅有本土大華、龍湖兩家。不過這兩家房企都運氣爆棚，分別搖中閔行浦錦和奉賢新城地塊（該地是龍湖&建華置地聯(lián)合體搖中），其余4宗被央國企拿下。

??央國企中，當屬越秀運氣較佳，將本場土拍唯一的內環(huán)內地塊——靜安中興路地塊搖中。這也是在2023年4月的首輪土拍之后，越秀再度在該板塊拿地。此外，象嶼&聯(lián)發(fā)以23.63億元、6.49%的溢價率拿下浦東曹路地塊，表現(xiàn)也相對較佳。

??余下的普陀桃浦和嘉定菊園地塊分別位于中外環(huán)、郊環(huán)外，位置相對較偏，參拍房企均僅有1家，分別被中環(huán)、保利發(fā)展&建發(fā)兩家房企以26.5億元、11.83億元的底價競得，樓板價分別為44042、22200元/平方米。

??整體來看，由于“小陽春”行情缺席，2024年上海一批次二輪土拍熱度較一批次首輪有所下降，整體溢價率僅有5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。競拍結果來看，6宗地中有3宗搖號成交，較首輪5宗地4宗搖號的土拍熱度略有下降。參拍的20余家房企仍以央國企為主，民營房企僅有龍湖和大華，民企參拍積極性仍在低位。

??不僅僅上海，同于今日進行集中土拍的杭州也遭遇“滑鐵盧”，8宗地有7宗底價成交，唯一溢價成交的地塊溢價率也僅有1.8%。從競得企業(yè)上看，本輪土拍建發(fā)及其聯(lián)合體競得3宗、濱江及其聯(lián)合競得2宗、國泰世紀競得1宗、金開城發(fā)置業(yè)競得1宗、興耀與錢塘新區(qū)建設聯(lián)合體競得1宗。就拿地房企來看，除濱江等少數(shù)民企外，民企積極性下降，地方城投拿地占比相應攀高。

??土拍熱度降溫的緣由，一方面，有土地質量下降的原因，典型如杭州，掛牌的8宗地，大都是區(qū)域邊緣地塊，整體素質一般，加之周邊競品眾多，去化預期不佳，影響了參拍房企積極性；另一方面，更多地有大環(huán)境持續(xù)下行有關，“金三銀四”缺席，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—3月份，新建商品住房銷售面積18942萬平方米，同比下降23.4%，新房成交數(shù)據(jù)較去年同期明顯下滑，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，因此土拍熱度不及前期。

??但相對個別城市、個別地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業(yè)整體的供求平衡。一季度以來上海、杭州、合肥等熱點城市均明顯放緩了供地節(jié)奏，典型如合肥近兩次預供地公告均僅放出4宗宅地。在供求關系和市場預期恢復健康之前，土地市場的規(guī)模超跌仍將維持一段較長的時間。建議各城市在供地選擇上應當更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關注出讓地塊的去化預期和盈利空間。