土地交易分析 2024-01-16 15:02:06 來源：中房網
- 城市:全國
- 發布時間:2024-01-16
- 報告類型:土地交易分析
- 發布機構:仲量聯行
??北京，2024年1月16日——近年來，土地使用權和土地剩余使用年限日趨成為熱點話題，因土地剩余使用年限短而引發的土地年期如何續期的問題更是引發了廣泛的關注和討論。在此背景下，仲量聯行重磅發布《土地剩余使用年限對于房地產價格的影響》報告，從評估及咨詢角度梳理分析了土地年期問題的影響和應對之策，以期為相關市場參與方提供參考。
??土地年期影響物業價值評估
??提及土地續期問題，就必須從土地使用權出讓年限這個概念談起。目前，中國國有土地使用權主要采用有償出讓的制度，國有土地使用權出讓是指由國家按照土地所有權與土地使用權相分離的原則，以國有土地所有者的身份將一定地塊的國有土地使用權有期限地讓與土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行為及制度。對于土地使用者而言，土地使用權出讓年限意味著使用國有土地有時間限制，并需要支付使用金。
??從房地產評估的角度來講，土地使用權年限是房地產權益的一部分，既是一種權利也是一種限制。單從年期考慮，一般而言，剩余年期越短，則其價值會顯著低于同一時間點中剩余使用年期較長的土地。
??對于剩余年期短的項目，特別是位于核心城市核心區位的物業，剩余年限較短是否意味著投資價值大幅降低？
??經仲量聯行調研發現，許多投資人對于“短年期”的看法并非簡單地按照理論公示計算。當土地剩余使用年限超過25-30年時，年期問題的關注度較小，對于資產價格的影響也相對較小；而土地剩余使用年限少于25年時，投資人的核心關注點主要體現在以下兩個方面：
??· 未來價值的判斷：土地剩余使用年限短于25年，特別是短于20年時，投資人對年期相對較短的項目仍然保持相對積極的關注，通過“土地到期可按一定比例補繳地價續期”的假設或者“持有+轉售”等不同的模型進行測算分析，綜合判斷續期可能性以及未來的投資價值；
??· 補繳地價的影響：土地剩余使用年限小于25年時，其交易價格中所隱含的補繳地價的因素影響相對越大。
??土地續期政策推動城市可持續發展
??隨著時間的推移，土地剩余年限逐漸縮短，對于眾多投資性物業來說，年限對物業價值的影響逐漸顯現。針對這個問題，市場上陸續出現土地續期的案例，其中包括深圳市羅湖區的國際商業大廈、浙江省海寧市龍祥大廈、深圳市福田區長城大廈、深圳市羅湖區寰宇大酒店、蕭山城市酒店等。
??仲量聯行評估咨詢服務部資深董事韓晶表示：“有些地方政府陸續出臺了一些試點政策，規定了續期條件、續期方式、續期的期限、繳費標準以及土地續期的流程等。通過試點政策，特別是非住宅用途的建設用地的續期需要補繳一定的土地價款，而且多數情況下，需要提前一年左右的時間申請土地續期，同時通過規劃和自然資源局等相關部門的審定和審批。這些試點也標志著中國國有土地使用權續期等問題逐漸法治化。“
??韓晶進一步表示：“合理實施土地續期政策可以推動城市的可持續發展，確保土地資源的有效利用，促進城市土地的優化配置。同時，土地續期可以一定程度上鼓勵投資者進行更長期的城市開發和建設，推動城市經濟的繁榮和社會進步。”
相關報告：《土地剩余使用年限對于房地產價格的影響》
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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