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??熱點(diǎn)聚焦

??7月11—13日，上海完成2023年第二批次首輪土拍，15宗涉宅用地完成出讓，成交總建面約187.34萬平方米，成交總金額約405.5億元，成交樓面均價(jià)約21644元/平方米。其中，10宗封頂搖號(hào)，5宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率7.82%。

??從土拍規(guī)則來看，與以往地塊“觸發(fā)最高限價(jià)后采取一次性書面報(bào)價(jià)，與平均價(jià)價(jià)差最小者得”不同，本輪土拍變?yōu)椤坝|發(fā)最高限價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)，搖中者得”，這在一定程度上降低了對(duì)房企投拓專業(yè)性的考驗(yàn)，增強(qiáng)了拿地的運(yùn)氣成分。

??從地塊供應(yīng)來看，第二批次首輪供地整體質(zhì)量較2023年第一批次略有下滑。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，位于外環(huán)以內(nèi)的地塊占比僅為17%，較2023年第一批次下降4個(gè)百分點(diǎn)；1公里內(nèi)有地鐵資源的地塊占比僅32%，較第一批次下降26個(gè)百分點(diǎn)。但部分地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)與之前周邊成交地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)相比有所上調(diào)，給予了房企更多的盈利空間。

??從成交結(jié)果來看，平均溢價(jià)率約7.82%，較2023年第一批次略有提升，顯著高于2022年四批次集中供地，土地市場(chǎng)整體維持了較高熱度。但市場(chǎng)分化形勢(shì)沒有改變，“觸頂搖號(hào)”與“底價(jià)成交”并存。

??從參拍房企來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次參拍房企約40余家，較2023年第一批次參拍房企數(shù)量減少近三成。參拍的民營(yíng)房企約12家，報(bào)名參拍地塊多為1-2宗；除龍湖、美的、大華、恒都置業(yè)外，其余民營(yíng)房企均以聯(lián)合體形式參與競(jìng)拍。

??拿地結(jié)果方面，本輪有10宗地塊由國(guó)企獨(dú)立或聯(lián)合競(jìng)得，占比約66.7%；3宗由國(guó)企聯(lián)合民企競(jìng)得，占比約20%；2宗由民企獨(dú)立競(jìng)得，占比約13.3%。獨(dú)立拿地的兩家民營(yíng)房企分別為大華集團(tuán)、恒都置業(yè)。

??總的來看，雖然上海市第二批次首輪供地質(zhì)量較2023年第一批次有所下滑，但仍不乏眾房企爭(zhēng)搶，央國(guó)企是拿地絕對(duì)主力，土地市場(chǎng)整體維持較高熱度。這客觀上與上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)是分不開的。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市6月商品住宅成交面積同比下降25%、環(huán)比下降9%，2023年上半年商品住宅成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng)17%。其中，上海6月商品住宅成交面積同比下降11%、環(huán)比增長(zhǎng)7%，2023年上半年商品住宅成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng)33%，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)最好的城市之一。在房地產(chǎn)行業(yè)震蕩調(diào)整過程中，房企聚焦基本面更好、支持性更強(qiáng)的核心城市及核心區(qū)域趨勢(shì)將延續(xù)，同時(shí)也更有助于房企加快銷售回款、實(shí)現(xiàn)資金健康高效運(yùn)行。