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??“考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示。

??這也是高層對于樓市限制性政策邊際優(yōu)化的明確表態(tài)。對此，業(yè)內(nèi)呼聲最高的就是松綁樓市限購、限貸，尤其是一線城市。

??這次重要表態(tài)出現(xiàn)在7月14日上午10時(shí)，國務(wù)院新聞辦召開的新聞發(fā)布會上。參加這次發(fā)布會的還有中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)，人民銀行新聞發(fā)言人、調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長阮健弘，他們介紹了2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況，并答記者問。

??這次發(fā)布會上，有關(guān)房地產(chǎn)方面政策是媒體記者發(fā)問最多，也是業(yè)內(nèi)最關(guān)注的。

??繼續(xù)對房企存量融資展期

??“上半年，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款新增15.73萬億元，同比多增2.02萬億元，顯示金融體系對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度進(jìn)一步加大。”阮健弘介紹道。

??分項(xiàng)來看，2023上半年，企（事）業(yè)單位貸款新增12.81萬億元，同比多增1.42萬億元，占全部信貸增量的81.5%。住戶貸款新增2.8萬億元，同比多增5723億元。住戶貸款多增主要原因是個(gè)人經(jīng)營貸款和短期消費(fèi)貸款有所多增。

??6月末，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增長7.1%，比上月末和上年同期分別高0.2和8.5個(gè)百分點(diǎn)，增速已是連續(xù)11個(gè)月上升。上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款新增中，長期貸款6287億元，同比多增4590億元。

??“房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長呈現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，貸款行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。人民銀行將繼續(xù)發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，保持信貸合理增長、節(jié)奏平穩(wěn)。”阮健弘說。

??“房地產(chǎn)開發(fā)商貸款需求如何？尤其在周一發(fā)布了延期政策后需求如何？”聽完數(shù)據(jù)后，馬上就有媒體記者拋出了這個(gè)問題。

??這個(gè)問題交由鄒瀾回答。

??他詳細(xì)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)不良貸款情況。他表示，部分開發(fā)企業(yè)長期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營，資產(chǎn)端土地、在建工程、多元化經(jīng)營資產(chǎn)無節(jié)制擴(kuò)張，對應(yīng)形成了高額負(fù)債。從負(fù)債來源結(jié)構(gòu)看，近7成是個(gè)人預(yù)收房款和上下游企業(yè)墊款，金融負(fù)債占比約31%，其中銀行貸款占比不到一半。

??從銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)貸款余額50多萬億元，其中個(gè)人住房貸款余額接近40萬億元，絕大多數(shù)是購房自住、依靠家庭收入按月償還貸款，不良率長期在0.5%以下。對于已售未按期完工交付樓盤的個(gè)人住房貸款，由于按照現(xiàn)行法律規(guī)定，會優(yōu)先保障購房群眾利益，這部分貸款可能面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，但占總量比重非常低、風(fēng)險(xiǎn)可控。

??房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額約13萬億元，其中地產(chǎn)開發(fā)、保障房建設(shè)貸款余額約6萬億元，還款有保障；開發(fā)企業(yè)承貸約6萬億～7萬億元，因?yàn)椴糠珠_發(fā)企業(yè)出現(xiàn)困難，不良率有所上升，但與銀行貸款總量相比很小。

??他進(jìn)一步表示，2021年下半年以來，金融部門配合有關(guān)部門加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，加快推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。

??一是加大金融支持保交樓，配合推出兩批共3500億元保交樓專項(xiàng)借款。二是穩(wěn)定債券和股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道。去年11月以來，累計(jì)為民營房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持。三是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。人民銀行、金融監(jiān)管總局?jǐn)M定《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務(wù)。1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃也在穩(wěn)步推動(dòng)，已落地濟(jì)南、鄭州等試點(diǎn)城市。

??他強(qiáng)調(diào)，今年以來，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但部分房企長期積累的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要一段時(shí)間才能逐步消化。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，近日人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時(shí)結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃期限延長至2024年5月底。

??下一步，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，人民銀行將繼續(xù)配合相關(guān)部門和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。

??存量房貸利率仍較高，怎么化解？

??對于業(yè)內(nèi)一直呼吁的存量房貸利率過高問題，鄒瀾也作出了回應(yīng)。

??他表示，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系發(fā)生變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響，它是居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。

??他指出，盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與（近期）提前還款大幅增加有較大關(guān)系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

??“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”他說。

??延續(xù)實(shí)施保交樓貸款支持計(jì)劃

??“接下來貨幣政策還有哪些發(fā)力方向？后續(xù)降準(zhǔn)降息還有多大空間？”這也是業(yè)內(nèi)關(guān)注話題。

??“當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)整體處于疫情轉(zhuǎn)段后恢復(fù)的通道上。”鄒瀾表示，后續(xù)人民銀行將根據(jù)經(jīng)濟(jì)和物價(jià)形勢的需要，加大宏觀調(diào)控力度，精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，綜合運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率、中期借貸便利、公開市場操作等多種貨幣政策工具，保持銀行體系流動(dòng)性和合理充裕，保持貨幣信貸合理增長，推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。同時(shí)，繼續(xù)發(fā)揮好結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的引導(dǎo)作用。

??他還重點(diǎn)提出，延續(xù)實(shí)施保交樓貸款支持計(jì)劃，繼續(xù)推動(dòng)房企紓困專項(xiàng)貸款和租賃住房貸款支持計(jì)劃落地生效，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“對于實(shí)施期已經(jīng)結(jié)束的政策工具，存量余額還將繼續(xù)發(fā)揮政策效果，確保銀行體系對相關(guān)領(lǐng)域的支持力度不減小，必要時(shí)還可再創(chuàng)設(shè)新的政策工具，為高質(zhì)量發(fā)展階段的重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)提供精準(zhǔn)的金融支持。”鄒瀾說。