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??導(dǎo)語

??行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，政策解綁再難撬動(dòng)昔日的輪回，但短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長期穩(wěn)步修復(fù)并向新模式轉(zhuǎn)型還是值得期待的。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??7月24日，中央召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。就房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，本次會(huì)議基調(diào)比4月更積極，首次明確樓市供需關(guān)系發(fā)生重大變化，并釋放了兩大重要信號(hào)，一是政策松綁及刺激將加碼，二是城中村改造有望提速。

??01 7月會(huì)議基調(diào)比4月更積極，定調(diào)樓市供需關(guān)系轉(zhuǎn)變、優(yōu)化政策、推動(dòng)城中村改造

??7月24日，中央召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??總體來看基調(diào)較4月的會(huì)議進(jìn)一步放松，值得重點(diǎn)關(guān)注的有以下幾點(diǎn)：

??第一，未提“房住不炒”不代表定位動(dòng)搖。我們認(rèn)為，本次會(huì)議未提“房住不炒”不是定位發(fā)生動(dòng)搖，而是當(dāng)前市場形勢下沒有提的必要，類比今年的政府工作報(bào)告也沒有提，實(shí)際上，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機(jī)制的基本遵循，會(huì)一以貫之地堅(jiān)持。

??第二，首提樓市供求關(guān)系發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾就有過相似表述，此次在新的高度上再次確認(rèn)了這一判斷，有明確的信號(hào)和指導(dǎo)意義。經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過總量上供不應(yīng)求階段，甚至一些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，步入新階段，需要新政策和新發(fā)展模式。

??第三，明確適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。我們認(rèn)為，接下來央地政策均有優(yōu)化調(diào)整空間，中央層面小幅微調(diào)，一如上半年對(duì)房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制、集中供地等制度的調(diào)整，地方層面則將掌握更大調(diào)控自主權(quán)，一二線城市政策寬松空間進(jìn)一步打開，需求端限購、限貸、限價(jià)等住房交易限制都有望松綁。

??第四，城中村改造有望提速，但不等同于“棚改2.0”。城中村改造相關(guān)表述由4月的“積極穩(wěn)步推進(jìn)”轉(zhuǎn)為“積極推動(dòng)”，加上上周五國常會(huì)通過有關(guān)指導(dǎo)意見，使得市場對(duì)重啟棚改貨幣化安置有所期待。但我們認(rèn)為，推進(jìn)城中村改造絕不是棚改2.0，兩者在資金來源、改造模式、量化目標(biāo)、受益主體等方面均有明顯差異。

??第五，加大保障性住房建設(shè)供給，與城中村改造、盤活存量資產(chǎn)有機(jī)結(jié)合。我們也留意到，近期各地住房保障相關(guān)政策發(fā)布頻率提升，就比如7月以來，就有包括深圳、海口、南京、無錫在內(nèi)等至少9個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布了保障性住房的管理辦法（或征求意見稿），多地披露了保障性住房的建設(shè)規(guī)劃和進(jìn)度。

??02 新一輪寬松政策可期，核心一二線城市限購、限貸、限價(jià)等有望松綁進(jìn)入

??2023年，地方政策松綁力度、頻次都有所下降。頻次上，上半年寬松性政策出臺(tái)頻次同比下降近3成。力度上，“四限”類松綁政策占比逐季下降，7月至今占比更是僅有10%，而公積金等弱刺激政策占比顯著增加。這一方面是因?yàn)槿醵€和三四線城市調(diào)控已然“應(yīng)放盡放”，再松綁余量不足，另一方面，核心一二線城市對(duì)強(qiáng)刺激政策還相對(duì)保守觀望，且政策發(fā)布受到高層約束。

??就在前不久，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾吹風(fēng)“過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間”，財(cái)政部原部長樓繼偉也曾諫言“取消房地產(chǎn)限貸限購政策和對(duì)房價(jià)漲跌的限制”。本次會(huì)議“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、“更好滿足住房需求”等表述，無疑讓地方吃下了定心丸，打開了新一輪因城施策的空間。

??可以預(yù)見的是，核心一二線城市將被賦予更大調(diào)控自主權(quán)，過熱階段出臺(tái)的各類限制性政策有放松乃至取消的可能。舉例來說：

??第一，松綁甚至取消限購。回看2014年的樓市低谷期，42城相繼取消限購，只剩北上廣深等4個(gè)一線城市仍在執(zhí)行限購。目前，一線城市可以松綁限購，放寬非核心區(qū)域的非戶籍購房要求、戶籍購房套數(shù)限制，調(diào)降落戶門檻、實(shí)行城市群內(nèi)落戶或購房社保年限互認(rèn)，允許多孩、扶老家庭多買一套，均是可選項(xiàng)，二線城市可以參照松綁甚至全面取消限購。

??第二，下調(diào)商貸首付比例，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，引導(dǎo)落實(shí)存量房貸降息。核心城市二套房首付比例尤有下調(diào)空間，也可以考慮優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，以此支持改善性需求釋放。鼓勵(lì)和引導(dǎo)商業(yè)銀行落實(shí)存量房貸利率下調(diào)，提振居民消費(fèi)信心。

??第三，適當(dāng)放松限價(jià)。比如優(yōu)化價(jià)格備案制度，給予項(xiàng)目特別是高端改善項(xiàng)目在價(jià)格申報(bào)上一定自主性，以此鼓勵(lì)高品質(zhì)產(chǎn)品供給。又比如適度放寬銷售價(jià)格的上下浮比例，允許長期去化困難等項(xiàng)目在備案價(jià)的一定比例內(nèi)做出價(jià)格調(diào)整。

??第四，減稅降費(fèi)，調(diào)降住房交易成本。比如由受益財(cái)政按一定比例補(bǔ)貼契稅、增值稅等交易稅費(fèi)。又比如調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，讓更多剛需房源享受優(yōu)惠稅率，有效降低剛需置業(yè)和改善置換成本。再比如引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)調(diào)整和合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。 

??而市場長期承壓的弱二線和三四線城市完全可以全面放開購房行政限制，并加碼房票、購房補(bǔ)貼、契稅減免等財(cái)稅刺激。

??03 推動(dòng)城中村改造并非“棚改2.0”，兩者在資金、模式、目標(biāo)、主體上都有差異

??4月28日，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”，7月21日，國常會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，7月24日，提出“積極推動(dòng)城中村改造”，較4月刪除“穩(wěn)步”、“特大超大城市”等限定詞，表態(tài)似乎更加積極，使得市場對(duì)棚改貨幣化安置重啟頗有期待。

??2014-2017年間，棚改貨幣化安置累計(jì)帶動(dòng)7.5億平方米住房銷售，銷售貢獻(xiàn)率由3.4%逐年升至21.5%。根據(jù)我們的測算，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購置85平方米的住房，隨著棚改開工量和貨幣化安置比例的提升，2014年-2017年，累計(jì)帶動(dòng)7.5億平住宅去庫存，總計(jì)銷售貢獻(xiàn)率約15%。

??但我們認(rèn)為，基于資金來源、改造模式、量化目標(biāo)、受益主體等方面差異，本輪城中村改造絕不是棚改2.0。

??一是資金來源有限。2014-2017年棚改貨幣化資金來源多樣且充裕，主要包括PLS支持下的政策性銀行棚改專項(xiàng)貸款、棚改專項(xiàng)債券、財(cái)政資金。但央行數(shù)據(jù)顯示，2019年后PSL投放量驟減，2020年后轉(zhuǎn)為凈歸還，今年3月以后PSL零投放。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼2019年棚改專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模達(dá)到7044億元的峰值后，2020年-2023年發(fā)行量整體呈下行趨勢，2023年至今更是不到1500億元。

??二是改造模式受限。2021年8月，住建部發(fā)布城市更新“四道紅線”，即對(duì)城市更新過程中拆除、增減、易地安置等比例做出約束，要求城市更新堅(jiān)持“留改拆”并舉，防止沿用過渡房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)模式，搞大拆大建。

??三是量化目標(biāo)不明。2015-2017年，國家每年制定并公布量化的棚改開工目標(biāo)和貨幣化安置比例，目標(biāo)數(shù)據(jù)還在逐年創(chuàng)新高，且最終基本都超額完成任務(wù)，例如2015年，計(jì)劃開工540萬套，實(shí)際開工601萬套，充分彰顯推進(jìn)棚改貨幣化安置的決心。而本輪城中村改造從4月提出至今尚未公布量化目標(biāo)，約束力和指導(dǎo)性都弱于上一輪棚改，政策落地實(shí)效或許也將大打折扣。

??四是受益主體不同。中西部省份是上一輪棚改的主力軍，河南、湖南、湖北、貴州等開工改造規(guī)模長期居前，三四線城市是貨幣化安置去庫存的主要受益者。而本輪城中村改造，范圍暫時(shí)限定在19個(gè)超大特大城市，難以惠及廣大三四線城市。

??整體來看，7月會(huì)議定調(diào)進(jìn)一步寬松，并釋放了兩大重要信號(hào)，一是樓市供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，政策松綁及刺激將加碼，二是城中村改造有望提速。這讓人不禁聯(lián)想到2014年-2017年全面松綁限購限貸+棚改貨幣化安置所帶來的全國樓市輪動(dòng)上漲行情。

??但是今時(shí)已不同往日，房地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，政策解綁再難撬動(dòng)昔日的輪回，再加上城中村改造也并非預(yù)想中的棚改2.0，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情，但短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長期穩(wěn)步修復(fù)并向新模式轉(zhuǎn)型還是值得期待的。