中國住房發(fā)展波瀾壯闊，新房交易10年翻一番

??3月5日，全國兩會政府工作報告發(fā)布。2023年是特殊的一年，既是二十大開局之年，也是政府換屆之年。兩會政府工作報告，承上啟下，對于我們明確今年以及未來的經(jīng)濟社會發(fā)展具有積極的作用。本報告對兩會政府工作報告房地產(chǎn)相關內(nèi)容進行學習，我們認為，住房是房地產(chǎn)領域的核心內(nèi)容，所以我們的政策梳理更加側(cè)重于住房方面的政策。另外，我們也對這10年中國住房市場尤其是新建商品住宅市場進行統(tǒng)計分析，這是高速發(fā)展的10年。而當前全國房地產(chǎn)市場逐漸走出了低谷，迎來了復蘇曙光。在住房政策的大力支持推動下，中國住房市場將繼續(xù)向好發(fā)展，為解決居民家庭和群眾百姓的安居提供扎實基礎。

??一、 對2023年兩會政府工作報告的精神學習

??3月5日，兩會政府工作報告發(fā)布。此次報告明確了2023年8項重點工作，包括著力擴大國內(nèi)需求、加快建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、切實落實“兩個毫不動搖”、更大力度吸引和利用外資、有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險、穩(wěn)定糧食生產(chǎn)和推進鄉(xiāng)村振興、推動發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型、保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)。在這8項重點工作中，其中有兩項和房地產(chǎn)直接相關，值得重點關注。

??1、 兩大工作任務：防風險和促需求

??此次報告指出，有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險。此處提及的兩項風險，即房地產(chǎn)風險和地方政府債務風險。報告認為，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。1）今年是落實資產(chǎn)負債表優(yōu)化的關鍵年，優(yōu)質(zhì)頭部房企風險化解工作將繼續(xù)。各地在防范風險方面，要重點關注頭部房企的經(jīng)營風險和財務風險。2）此次對風險的防范，也說明對于房地產(chǎn)業(yè)的重視。各地要在去年解決房地產(chǎn)業(yè)風險問題的基礎上，繼續(xù)做好相關工作，尤其是要從金融穩(wěn)定的角度理解房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

??同時，此次報告提出，保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)。加強住房保障體系建設,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。這句話是兩會房地產(chǎn)領域最重要的表述。1）兩會報告的發(fā)言稿中，單獨提及了“支持剛性和改善性住房需求”，所以說明今年房地產(chǎn)工作的重中之重是提振住房消費需求。換句話說，相比房住不炒的落實、保交樓工作推進、解決債務風險問題、預售資金監(jiān)管問題、新發(fā)展模式推進等，住房消費需求的提振是“NO.1工程”，各地要充分把握這個核心內(nèi)容。2）住房消費需求支持的提法，在這兩年都有，但此次提及并非老生常談。此次提及住房消費需求，是站在2022年房地產(chǎn)市場大降溫的背景下而提出的，有非常明確的歷史背景和針對性。同時，提振住房方面的市場信心、激活合理住房消費需求，是防范化解房地產(chǎn)金融風險、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的最重要工作。今年主抓住房消費提振工作，思路清晰，也需要各地積極消化此類政策內(nèi)容。

??2、 市場疑問：房住不炒刪除了嗎

??此次報告在2023年房地產(chǎn)重點工作部署中，其實并沒有提及“房住不炒”的內(nèi)容，這就引起了一些市場參與者的疑問，即房住不炒的內(nèi)容不提了嗎？對于此類內(nèi)容，需要客觀看待。1）在報告的回顧部分，其實已經(jīng)提及過“房住不炒”。而在今年8項重點工作中，確實沒有提及房住不炒。但實際上，這里提及的8項重點內(nèi)容，是當前最核心、最需要關注的內(nèi)容。或者說，從房地產(chǎn)的角度看，當前房地產(chǎn)市場最大的矛盾點是購房需求不足的問題，而非炒房的問題。所以市場的主要矛盾發(fā)生了變化，政策表述自然會出現(xiàn)變化。2）合理的住房消費需求提振，是今年的主要工作。此類需求不會包括炒房需求。近期房地產(chǎn)市場復蘇的過程中，其實也出現(xiàn)了一些新的炒作現(xiàn)象，包括部分銀行房貸創(chuàng)新缺乏邊界、部分城市房東針對二手房進行抱團漲價、部分違規(guī)資金進入到購房領域等。從這個角度看，各地依然要把房地產(chǎn)市場秩序整頓作為一項常規(guī)工作去抓，要確保房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)定和健康。

??二、 近10年政府工作報告的住房政策梳理

??1、 2014年：公租房和廉租房并軌

??完善住房保障機制。以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年（2014年）新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房并軌運行。創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金支持。各級政府要增加財政投入，提高建設質(zhì)量，保證公平分配，完善準入退出機制，年內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

??2、 2015年：堅持分類指導和因地施策

??加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進農(nóng)房抗震改造。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??3、 2016年：提高棚改貨幣化安置比例

??推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。

??4、 2017年：關注三四線城市庫存問題

??因城施策去庫存。目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，健全購租并舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。

??5、 2018年：建立租購并舉的住房制度

??更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務工人員納入保障范圍。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

??6、 2019年：老舊小區(qū)改造登上舞臺

??深入推進新型城鎮(zhèn)化。堅持以中心城市引領城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋常住人口。更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。繼續(xù)推進地下綜合管廊建設。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為核心，提高柔性化治理、精細化服務水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關懷。

??7、 2020年：堅持房住不炒定位

??深入推進新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民、無障礙設施，讓城市更宜業(yè)宜居。

??8、 2021年：解決大城市住房問題

??保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??9、 2022年：探索新發(fā)展模式

??繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??10、 2023年：剛性和改善性住房需求獲支持

??加強住房保障體系建設,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。

??三、 2023年住房市場與政策趨勢

??1、 近10年：新房成交翻番

??我們對近10年中國房地產(chǎn)市場進行回顧和總結(jié)。應該說，2013-2022年是中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的10年，波瀾壯闊、成績矚目，充分體現(xiàn)了新型城鎮(zhèn)化背后的市場潛力和動力，也充分體現(xiàn)了住房政策的正確性。從2013年開始，中國新建商品住宅成交面積躍入10億平方米大關，在這10年中保持了較高水平的增長和規(guī)模。統(tǒng)計顯示，2003-2012年這10年全國新建商品住宅成交面積總計67億平方米，而2013-2022年這10年全國新建商品住宅成交面積總計134平方米。對比顯示，近10年新房交易規(guī)模增速恰好為100%，即翻了一番。這個成績來之不易。此處我們統(tǒng)計的僅僅是新建商品住宅，若是加上二手住房、保障性住房和保障性租賃住房等，那么實際的住房交易規(guī)模要更大，真正地解決了居民家庭的住房問題。而在2023年一季度，房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)明顯提振，為新一輪房地產(chǎn)市場的復蘇開了好局。

??2、 2023年：市場朝著蓬勃發(fā)展方向前進

??歷次兩會都對住房問題給予了積極的關注。2023年兩會政府工作報告把提振剛性和改善性住房需求作為重中之重，充分說明對于住房消費的重視。當前各地對于住房消費已經(jīng)有了積極全面的支持，包括行政、金融和財稅等領域的政策。其中行政政策是指限購限售等政策的取消、金融政策是指降低首付比例和房貸利率等、財稅政策是指契稅補貼和個稅減免等內(nèi)容。此類政策在今年會延續(xù)，為購房需求的積極釋放降低成本、保駕護航。

??我們認為，中國住房市場的蓬勃健康發(fā)展，很大的一個動力在于新型城鎮(zhèn)化率繼續(xù)在上升。近期國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。 公報顯示，2022年年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末提高0.50個百分點。此次兩會報告也明確，我國仍處于城鎮(zhèn)化進程中,每年有上千萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。從這個角度看，城鎮(zhèn)化背后釋放的住房消費需求依然強勁。對于2023年以及未來中國住房市場的發(fā)展，應該有充足的信心和底氣。