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??2023年，哪個城市率先釋放回暖信號？

??這個答案可能會比較意外，從成交數(shù)據(jù)來看，不得不說一個城市，那就是西雙版納。

??這是一個典型的被旅游激活的城市，春節(jié)期間，有接近300萬人涌入這座城市，城市旅游價值對住宅市場的帶動作用明顯放大，使得西雙版納在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨立行情，釋放回暖信號。

??克而瑞云南機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1月西雙版納商品住宅成交面積同環(huán)比分別上漲27%和41.5%。成交總量領(lǐng)跑云南重點地市州。

??我們看了下，全國200個城市中，1月新建商品住宅成交面積同環(huán)比上漲的城市只有17個。

??“西雙版納”式回暖是否具有延續(xù)性？初現(xiàn)復(fù)蘇跡象的城市還會面臨哪些回暖問題？目前來看，復(fù)蘇只是局部，底部修復(fù)仍將是一個緩慢的過程。

??過去的1月，東三省的購房人群支撐起了西雙版納的樓市，僅春節(jié)期間東三省購房占比就達到了4 成。城市旅游熱度支撐地產(chǎn)復(fù)蘇。

??先來看成交數(shù)據(jù)，1月西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲27%，環(huán)比上漲41.5%。其中，雨林時光備案成交484套，其他項目備案均在80套以上。

??這組數(shù)據(jù)有兩個典型特征。首先，1月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會城市昆明，領(lǐng)跑云南重點地市州。其中，成交總量是大理的6倍。

??單從西雙版納這座城市來看，1月成交規(guī)模創(chuàng)下近13個月峰值。實際上，自去年10月以來，西雙版納商品住宅成交規(guī)模連續(xù)4個月環(huán)比上漲，至1月受旅游復(fù)蘇影響，市場迅速回溫。

??實際上，觀察近5年西雙版納成交情況來看，成交總量維持在120萬平方米以上，在疫情以來，西雙版納“以價換量”成交均價和規(guī)模均低位徘徊，尤其是2022年成交均價下跌至“6”字頭，項目價格較2020年普遍下降3成左右，“抄底”氛圍之下進一步刺激成交。

??根據(jù)克而瑞云南機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，1月70平米以下面積段、總價40萬以下的產(chǎn)品成為市場主力。聚焦春節(jié)期間，西雙版納購房門檻套均總價46萬元，較2022年上浮5萬，但相比2021年峰值降低了23萬，

??這也意味著，經(jīng)濟與行業(yè)下行壓力下客戶偏理性，即便是在房價偏低的旅游城市，投資行為也更加保守。

??在這種情況下，市場有一個重要的聲音，“西雙版納式”回暖是否可持續(xù)？

??這是一個房地產(chǎn)市場與旅游熱度正相關(guān)的城市，從近期監(jiān)測情況來看，2月旅游人次明顯較1月減少，市場熱度出現(xiàn)下滑跡象，3-4月或因為潑水節(jié)的到來維持一定市場熱度，但5月之后購房熱度能否繼續(xù)上揚仍然是個未知數(shù)。

??旅游城市西雙版納熱度回升，放在全國并不具典型意義，但一些城市近期市場表現(xiàn)，也讓我們看到了復(fù)蘇的跡象。

??從中觀成交層面來看，2023年1月，有17個城市商品住宅成交面積同環(huán)比齊增，其中也不乏瓊中、東方和拉薩等一些旅游城市，但多數(shù)以三四線城市為主，這部分城市春節(jié)返鄉(xiāng)釋放一輪購房需求，與此同時，疫情全面解綁也會釋放出部分補償性購房需求。此外杭州、西安、天津三個城市同比均為正增長。

??從周度數(shù)據(jù)來看，第七周（2.06-2.12）重點城市新房成交總量繼續(xù)回升。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，第七周，重點30個城市成交面積環(huán)比上漲的城市就有23個，只有5個城市環(huán)比下跌。重點城市開盤去化率達到了68%，并創(chuàng)下去年第18周以來新高。

??微觀市場層面，也可以看出市場企穩(wěn)回升的苗頭。

??比如天津、南京、蘇州、福州等地，來訪量和認(rèn)購量穩(wěn)步回升。典型如天津，第五周全市熱銷項目共計接待客戶25303組，平均單盤接待92組客戶，熱銷項目共計認(rèn)購2078套，超過2022年所有周度認(rèn)購數(shù)據(jù)，甚至高于2021年下半年市場行情，全市認(rèn)購轉(zhuǎn)化率為8.2%。

??項目層面收回折扣也很能說明問題。比如南京部分項目宣布收回優(yōu)惠；徐州泉山區(qū)某項目2月1日起在售房源價格全線上漲1%，更有項目宣布上調(diào)2%-5%。

??值得注意的是，從房價漲跌情況來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，1月共有21個城市新房價格連續(xù)3個月同環(huán)比下降，數(shù)量較12月減少了14個，其中，有15城房價結(jié)束“3連跌”，市場出現(xiàn)了不同程度的“量價回暖”信號。

??部分城市下行壓力得以緩解，并不意味著市場迎來真正復(fù)蘇。

??這個市場，仍然是脆弱的。

??實際上，當(dāng)前市場熱度大致是兩方面使然。一部分是返鄉(xiāng)置業(yè)釋放后的成交上行，從歷史成交數(shù)據(jù)來看，每年春節(jié)過后市場都會出現(xiàn)類似的短期成交放量情況；另一方面房貸利率下限動態(tài)調(diào)整政策，目前已有33個城市房貸利率下調(diào)至4%以下，核心二三線城市一部分被積壓的需求被刺激釋放。

??復(fù)蘇只是局部而非全面，且是持續(xù)性存疑。

??一旦政策寬松環(huán)境有所收緊，樓市勢必會面臨新的壓力，當(dāng)前在售項目案場來訪認(rèn)購回升和網(wǎng)簽備案量價齊升的情況也將隨之降溫。

??市場底部修復(fù)需要一個緩慢的過程，且修復(fù)過程較為脆弱。短期內(nèi)的市場仍需要溫和的政策支撐，市場信心仍有待政策呵護。

??房地產(chǎn)市場重回良性循環(huán)仍需要較長一段時間。

??無論是西雙版納等旅游城市的“回暖”，還是核心一二線城市的“復(fù)蘇”苗頭，房地產(chǎn)市場都在企穩(wěn)過程中。

??但目前來看，市場復(fù)蘇尚不明朗，比起復(fù)蘇信號，更為重要的是如何判斷復(fù)蘇是否具有可持續(xù)性。房地產(chǎn)市場再次行至關(guān)鍵節(jié)點，現(xiàn)階段仍需要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定各方主體預(yù)期，重塑行業(yè)信心。