??房貸利率下降及按揭貸款策略

??“房貸利率密集下降”成為1月份尤其是春節(jié)以來的市場熱點話題。包括房企和購房者對該現(xiàn)象保持了密切的關注。房貸利率下降，充分體現(xiàn)了金融部門對購房消費降成本的導向，也有助于進一步激活市場交易行情。本報告對當前全國各重點城市房貸利率下降進行系統(tǒng)總結和分析，以更好把握房貸政策。各地應用足用好此類政策，為新一輪住房消費提振創(chuàng)造更好的條件。

??一、房貸利率下降的統(tǒng)計

??1、房貸利率下降的兩種含義

??嚴格來說，目前市場上討論的“房貸利率下降”，其實是“房貸利率突破下限”的含義。從分類上說，房貸利率下降其實有兩種含義。一種是房貸利率從高位下降，但沒有突破4.1%的下限；另外一種是指房貸利率突破了央行規(guī)定的下限，即實際利率低于4.1%。

??所以，目前市場上討論的“房貸利率破4進3”、“房貸利率最低可以做到3.8%”，其實質(zhì)含義是，各地基于利率定價規(guī)則，突破了央行規(guī)定的下限。當然，從閱讀習慣和約定俗成的角度出發(fā)，本報告所指的“房貸利率下降”，特指“房貸利率低至3.8%”的類似現(xiàn)象。此類房貸利率的下降，有特殊性，其需要符合央行《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》相關規(guī)定，同時具有階段性的特點，即隨著房價指數(shù)的走勢會有季度的調(diào)整。

??2、房貸利率下降的城市名單

??1月29日，關于“鄭州房貸利率最低降至3.8%”的消息受到了關注，也引起了各個購房者的討論。我們系統(tǒng)梳理了2023年1月份以來全國各地降低房貸利率或執(zhí)行低利率的城市名單，共計30個城市。這30個城市房貸利率均低于4.1%的下限，同時呈現(xiàn)了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四個梯隊。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在這30個城市中，至少有一半城市的房貸利率為3.8%，這也說明，3.8%成為各地降房貸工作中最主流的利率。該定價水平可以供全國其他省市學習，以更好指導商業(yè)銀行對房貸利率定價。

??從城市的具體名單可以看出，這30個城市普遍屬于房價指數(shù)連續(xù)三個月下跌的城市，且基本為交易行情偏冷的二三線城市。一些房價指數(shù)略強勢的或市場行情略好的城市，并不在此次下降的城市范圍之中。另外，有部分城市房貸利率最低為4.0%，其雖然不是主流的3.8%概念，但本身已經(jīng)突破了4.1%的利率下限。從這個角度看，此類城市已經(jīng)非常積極執(zhí)行了央行此前的新政策，值得肯定。換而言之，無論是4.0%還是3.8%的利率，都體現(xiàn)了各地積極降低房貸成本、激活住房消費需求的導向。

??二、按揭貸款策略建議

??房貸利率下降受到了很多購房者和房企營銷部門的關注。本報告搜集了部分購房者的相關留言和疑問。此類問題非常務實，對其進行積極解答，有助于更細致全面研究房貸利率下降的現(xiàn)象，進而指導個人按揭貸款工作。當然，需要提醒的是，每個城市的房貸政策有差異，不同購房者的購房情況也有差異，所以要結合實際情況進行具體分析。

??1、提前還貸潮是否受近期房貸利率下降的影響？

??知乎在2023年2月2日做過一個簡單調(diào)查，在484個網(wǎng)友參與的“你會選擇提前還房貸嗎”的調(diào)研中，選擇“會”的為63%、選擇“不會”的為10%、選擇“還要觀望”的為27%。當然此類數(shù)據(jù)僅僅作為參考，但也充分說明購房者對提前還房貸有比較大的訴求。從房貸利率這個角度說，社會上確實存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。我們認為，要重視此類社會情緒。一方面，要積極宣傳“存量貸款也會降利息”的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把“房貸利率下調(diào)-房貸提前償還”之間的關系做系統(tǒng)的研究，從保護購房者權益角度積極為購房者減負。

??2、房貸利率下降是針對所有買房類型嗎？

??本報告提及的房貸利率下降，其實有一定的限定條件。換而言之，類似3.8%的利率，只存在于“房價過于疲軟、允許突破央行規(guī)定下限”的城市之中。同時，此類住房是指首套住房，而不是第二套住房。但不區(qū)分是否是新房還是二手房。另外，若部分城市降低了首套房的認定標準，部分二套房的購房行為也可以享受此類優(yōu)惠貸款利率。

??3、房貸還在下降，近期購房是否需要緩一緩？

??我們認為繼續(xù)觀望和等待的意義不大。第一、要下降的城市，近期基本上就會發(fā)布政策，引導利率下調(diào)。而且3.8%的利率是目前各地差不多可以落實的最低利率，類似低于3.6%的利率可能性其實不大。第二、房貸利率下降，其實有階段性的特征。若后續(xù)房價反彈，那么此類利率政策是會撤回去的。購房者需要了解定價規(guī)則，主動獲取優(yōu)惠利率。

??4、大城市是否也會降房貸？

??第一、降房貸利率是每個城市的政策趨勢，今年金融政策將繼續(xù)支持住房消費，房貸利率普遍有下調(diào)的可能。所以“降不降”不是問題。第二、問題是“降多少”。按《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》給出的定價規(guī)則，一線城市目前并不能突破4.1%的利率。換而言之，最低利率也只能是4.1%。未來有微調(diào)的空間。

??5、存量貸款是否可以降房貸？

??必須肯定說明，各地存量貸款的利率普遍都有下降的可能，而且2月份開始已經(jīng)在下降了。所以，若沒有下調(diào)，可能有幾種原因。第一、購房者和銀行簽訂的是固定利率貸款，導致銀行無法做調(diào)整。第二、過去買的房子屬于二套房，當時無法拿到利率折扣。第三、重新定價日在今年2月份以后。

??6、未來房貸利率是否會繼續(xù)下降？

??是否下降，取決于房價的疲軟情況或購房市場行情。若市場行情不好，那么激活合理住房需求的政策依然會繼續(xù)，降低房貸的工作會推進。但若市場回暖或房價止跌，那么優(yōu)惠的房貸利率確實會收回。必須說明，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)朝著復蘇的通道前進，后續(xù)或不會出現(xiàn)如此密集的降利率操作。

??7、組合貸款是否可以降房貸利率？

??有部分購房者是組合貸款模式，所以也會有疑問，對于“商業(yè)銀行貸款和公積金貸款的利率”模式，是否有下降的可能。舉個例子，目前無錫在原純商貸轉為組合貸款的時候，新的這部分商貸是可以享受目前的最新商貸利率的。所以組合貸款業(yè)務也可以享受此類利好政策。

??8、公積金是否有下降利率的可能？

??目前各地關于公積金貸款利率下降的消息并沒有。去年10月份，全國各地公積金貸款利率從3.25%統(tǒng)一下調(diào)為3.1%。調(diào)整的重要原因是，若不下調(diào)，其和商貸之間的價差會非常小。目前各地雖然推出了3.8%的利率，但屬于局部的、階段性的政策，公積金的貸款利率理論上沒有下調(diào)的可能。

??9、近期買房了，是否可以享受更低的貸款利率？

??“昨天還有客戶給我打電話，他是1月初剛剛以4.1%的利率貸了款，不過現(xiàn)在還沒有放款，來問我能不能按3.7%走，我還是建議他馬上聯(lián)系銀行經(jīng)理。”孫先生說。這個例子對類似疑問的購房者有非常好的指導作用。若貸款合同還沒有批下來，理論上都可以爭取最新的最低利率。

??10、為什么部分城市近期房貸利率反而上升？

??不完全統(tǒng)計顯示，1月份包括清遠、貴陽、武漢、江門、昆明、泉州和大理等城市，出現(xiàn)了房貸利率上調(diào)的現(xiàn)象。此事讓購房者非常困惑。出現(xiàn)這種情況，是因為去年12月底此類城市突破房貸利率下限的權限“到期了”，所以1月份會略上升。但按照今年《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》新規(guī)則，此類城市當前利率又出現(xiàn)了下調(diào)。購房者要防范被一些虛假營銷信息所誤導。

??11、省會城市房貸利率下降了，地級市是否都會跟進？

??目前各地省會城市普遍都下降了房貸利率，是否意味著，相關省份其他地級市也會跟著下降？這里舉一個例子。經(jīng)吉林省市場利率定價自律機制決議：自2023年1季度起，長春市、吉林市和四平市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減50個基點。從這個角度看，其實不是所有地級市都可以下調(diào)。有下調(diào)權限的，基本上是能級略高的城市。

??12、各地只有四大國有銀行在下降房貸利率嗎？

??是否只有國有銀行才會執(zhí)行3.8%的低利率？以珠海為例。目前部分股份制商業(yè)銀行正在申請下調(diào)首套房貸利率至3.7%；部分外資銀行已經(jīng)在走流程，審批下調(diào)首套房貸利率至3.7%。這說明，各地銀行在下調(diào)房貸利率方面，權限是一樣的，但會形成略有差異、略有競爭的貸款利率。

??13、所有樓盤都可以拿到3.8%的利率嗎？

??假如某個城市最低房貸利率為3.8%，那么是否意味著所有樓盤都可以執(zhí)行該最低利率呢？其實不然。購房者需要明白，該最低利率是各地銀行給出的最為優(yōu)惠的政策，但肯定有限定條件。其取決于LPR走勢和當?shù)亟鹑诠ぷ鞯幕{(diào)、房企和銀行的合作程度、銀行信貸業(yè)務的營銷計劃、樓盤品質(zhì)和質(zhì)量、購房者購房情況、購房者征信和信貸資質(zhì)情況、房貸額度和申請的情況等。購房者需要根據(jù)所在城市情況，積極爭取最為優(yōu)惠的房貸利率。