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??房貸利率還在繼續下調！

??1月29日，鄭州部分銀行首套房按揭貸款年利率下調至3.8%。消息一出，鄭州再次成為焦點，這個省會城市，成為節后首個房貸利率進入“3”時代的中心城市。

??此次調整有跡可循。

??1月5日，央行、銀保監會發文決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

??實際上，包括鄭州在內的38個城市滿足條件。節后，鄭州率先打響第一槍，具有很強的信號意義。

??公開信息顯示，目前鄭州部分銀行下調首套住房貸款利率至3.8%，二套房貸利率維持4.9%不變。其中，首套房貸款利率較調整之前（4.1%）大幅降低了30BP。此外，外地房貸未結清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執行。

??從需求端來看，房貸利率下調也意味著購房成本下降。以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，月供將減少172元。從目前來看，房貸利率下調對市場預期的調節作用和成交的拉動效果仍有待進一步觀察。

??開年房貸利率首降信號意義大于拉動作用，房貸利率下調的另一面也可以看出鄭州“救市”的迫切性。

??早在去年3月，鄭州便成為新年以來首個下場“救市”的二線城市，彼時通過松綁限購、限貸，重啟貨幣化安置，全方位激發購房需求。

??但鄭州樓市需求疲軟，在超7成項目下調價格、低首付項目攀升的情況下，2022年，鄭州商品住宅成交規模依然跌破千萬，全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬平方米，且成交規模連續三年下滑。

??從房價的角度來看，鄭州新建商品住宅銷售價格環比和同比已連續5個月均下降。

??國家統計局數據顯示，鄭州商品住宅銷售價格自2021年8月進入下降通道，僅2022年7月房價指數環比為正，隨后5個月環比降幅不斷擴大，至12月鄭州房價環比下降0.6%。從房價同比走勢來看，2022年3月鄭州房價同比下降0.6%，隨后連續9個月同比下滑，且降幅逐漸擴大。

??信貸政策支持力度不斷深化。

??2022年以來，LPR報價于1月、5月和8月調降了三次，5年期以上LPR累計下調35個基點。在穩增長、穩地產目標驅動下，LPR仍有較大下調可能，并將進一步帶動房貸利率下行。

??實際上，早在2022年9月29日，央行、銀保監發布房貸新政，允許6-8月新房價格同環比三連降的城市階段性調整房貸利率下限。彼時，70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。

??LPR下降疊加房貸利率下限雙重調整后，2022年以來全國首套房貸利率下限下降55個基點。由原來的4.65%下降至4.1%，二套房貸利率下限下降35個基點，由原來的5.25%下降至4.9%。

??2023年1月5日，央行、銀保監會再發文，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，房貸政策再升級。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。其中，有38個城市滿足這一條件。該政策發布以后，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等十余個城市跟進調整首套房貸利率。

??而在鄭州之前，石家莊、貴陽、武漢、天津等城市主流房貸利率也進入到了“3”時代，部分城市貸款利率已降至歷史低位，同為二線城市的石家莊目前執行首套房房貸利率最低3.8%，三四線城市中部分城市首套房貸利率已低至3.7%。

??隨著鄭州打響新年降首套房房貸利率“第一槍”，更多壓力城市將受惠于利率新政，階段性下調甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點也存在明顯下調空間。

??居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的發力點。

??2022年至今實施的托市政策，對于購房者的刺激作用依然有限，考慮到目前購房者觀望情緒依然濃重，現有政策力度仍然小于市場預期。

??未來居民按揭貸款政策力度有望繼續加碼。2023年穩增長、穩地產目標驅動下，LPR仍有較大下調可能，并將進一步帶動房貸利率下行；各地首套房首付比例有望迎來全面下調；取消認房又認貸，首套貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策等。值得注意的是，北京、上海等風向標城市若能跟進，對提振市場信心有很重要的意義。

??整體而言，目前政策暖風頻吹，在利好政策作用下，市場信心將逐漸得以恢復，房地產市場也將逐步回穩。