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??城中村改造專項債累計同比增長487%，拉動保障性安居工程整體增長33%

??◎  文/馬千里

??2025年以來，房地產類專項債發行規模超過5000億元，同比大幅增長170%。從結構性投向變化來看，2025年重啟的土地儲備類專項債是增長的最大動因，前7月已經發行了2639億的相關專項債。另一方面，保障性安居工程專項債發行也在進一步提速，得益于城市發展被提到了更加重要的位置，城中村改造、保障房建設等二級分類投向顯著增長，2025年以來，城中村改造類專項債發行規模同比增長487%，保障性住房同比增長93%，拉動保障性安居大類專項債整體同比增長33%。

??一些簡要說明：

??按常見的專項債類型來看，投資項目可分為14個一級分類、超過50個二級分類，其中與房地產開發建設相關較為緊密的是一級分類是土地儲備和保障性安居工程，而保障性安居工程中又包括舊改、棚改等六個小類。由于保租房、公租房、保障性住房各自涉及量相對較小，為便于統計分析，在本文的統計中，將其合并為保障房。

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??城中村、保障房專項債規模倍數級增長，為穩市場帶來更多確定性

??據研究中心梳理數據，2025年前7月舊改、棚改類融資同比基本持平：舊改類專項債，共融資379億元，與2024年同期相同；棚改類專項債同比微降1%，前7月分別融資1274億元；

??城中村改造、保障房專項債融資大幅增長：城中村改造融資573億元，較2024年同期增加475億元，同比增長487%；保障房融資253億元，較2024年同期增加152億元，同比增長151%。拉動保障性安居大類專項債整體同比增長33%。

??2025年，中央城市工作會議將城市高質量發展提到了更加重要的位置，與新型城鎮化密切相關的城中村改造和保障房建設，也迎來了新的發展機遇。前7月城中村改造和保障房建設類專項債發行規模增加了672億元，按一般專項債至少1.2倍的本息覆蓋倍數保守計算，將帶來至少800億的房產銷售相關收入增長，相當于2025年前7月商品房銷售金額同比增長1.5個百分點。

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??城中村與棚改“一增一穩”，專項債增發嚴控風險、有的放矢

??城中村多為集體土地上建設的“小產權房”，但無法自由流通，不過由于到城市產業聚集區的通勤時間較為合適，城中村往往擁有著大量的外來務工租客，居民就業能力較強，土地的潛在開發價值也相對較高。而當前強調的新型城鎮化，既要兼顧土地的使用效率，也要進一步加強城市外來人口的市民化，并通過保障房建設、購房需求側支持等政策滿足這部分人群的合理住房需求。

??棚戶區屬于城鎮土地，在經歷了2015-2020年的大規模城市更新之后，各地優質板塊的棚戶區已經基本開發完畢，目前城鎮棚戶區大多位于老工業區或城市邊緣，且本身居住密度不高，土地價值有限，板塊開發周期過長。為嚴控地方政府隱性債務和相關風險，2021年財政部在對全國人大建議的答復文件中早已明確，專項債支持棚戶區改造“主要支持在建收尾項目，適度支持新開工項目”，這一表述在專項債分類目錄中沿用至今。

??因此在城市高質量發展被提到更高站位的2025年，棚戶區改造的相關專項債項目融資金額仍然出現了1%的同比下滑，與城中村改造487%的同比增長形成了鮮明對比。而保障房專項債融資同比增長151%，也在進一步加強對于城市中低收入群體的住房保障。

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??一線、三線城市大幅提速推進城中村改造，二線城市增速相對稍緩

??進一步對城中村改造類專項債進行細分，2025年一線城市增長最為顯著，前7月累計發行規模達到329億元，同比增長了43.4倍，和2024全年相比，也增長了接近1.5倍。近年來一線城市更為穩健的新房市場走勢、可控的庫存指標，尤其是2025年以來層出不窮的高溢價宅地，為城中村改造提速提供了更為充分的發展環境。并且年內上海、深圳還沒有完全完成保障性安居類的專項債發行，預計全年一線城市的同比增幅還將進一步大幅上升。

??三線城市增速其次，同比增長198%，較2024年全年增長61%。作為城市高質量發展的重點區域，三線城市整體城鎮化發展水平低于一二線，再加之主城區面積相對較小，在中心城區周邊，仍有不少合適的城中村改造項目有待開發。2025年前7月三線城市共有156個城中村項目獲得了專項債融資，相關項目數量達到了2025年同期的三倍。

??二線城市較2024年全年增長20%，增速稍慢于一線和三四線城市。在經歷了2010年以來長達10多年的高速發展之后，不少二線城市的城市建成區擴張速度已經遠遠超過了人口和經濟發展速度，并導致市區內存在著大量的潛在庫存，適合的城中村潛在發展機會也相對較少，因此2025年城中村改造類專項債投資增速也稍慢于一線和三四線城市。

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??城中村專項債TOP20城市：北京相關項目已融資309億元，全國占比達54%

??具體城市方面，北京排在首位，前7月已有309億融資投向城中村改造類項目，占到全國城中村項目獲得融資的一半以上。近年來，北京市持續推動城市功能升級與周邊環境改善，譬如北京朝陽區在距離北京中心商務區南部10公里的地方仍有多個城中村，制約著產業、交通、商業發展，以十八里店鄉為代表的城中村改造成為了北京南部發展的重要戰略重點。2025年以來，北京朝陽區已經有8個城中村改造項目獲得了9次專項債融資，合計獲得融資131.75億元，其中朝陽區十八里店鄉3次專項債融資合計91.7億，涉及2個城中村改造項目、4個村落。

??而城中村改造帶來的土地騰退，也將為城市發展提供更為寬敞的空間。單單是十八里店鄉的4個村，即涉及873公頃的土地，若全部完成騰退，按北京建設用地結構、地價和房價保守估算，理論上將在長期帶來2000億元以上的優質增量土地，以及4000億的新房銷售金額。城中村改造在推動城市高質量發展的同時，提高土地要素的使用效率，助力北京房地產市場進一步企穩。

??重慶以22.8億元排在第二，不過65%的相關融資投向了外圍城區，市九區占比僅有35%。其中大足區獲得融資最多，達到5.63億元，共涉及4個城中村項目，總投資21億元，計劃建設住宅20萬平方米，并對周邊道路、公共服務配套等進行提升。

??成都以21.3億元排在第三，也僅有14%的資金投向了主城5區，絕大多數融資仍投向了郊縣區域。其中高新區獲得融資規模最高，達到8.52億元，兩個項目總投資207億元，預計總收益270億元，共涉及安置房1.5萬個。

??三四線城市方面，隨著城市高質量發展被提到了更加重要的位置，大量城中村改造項目為2025年新啟動。如廊坊前7月城中村改造項目共獲得2筆融資共5億元，投向營辛莊四期、下莊頭、上莊頭、乃自房村等四個村，四個村均位于廊坊城區環線附近，東北方向緊鄰北京通州區永樂店鎮。2個項目總投資48.44億元，計劃建成住宅4566套。相關專項債于2025年6月發行，2個項目設計招標共同于2025年7月啟動。

??總結：專項債擴容城中村及保障房投資，占比倍增協同土地儲備助力市場企穩

??在經過了半年多時間的實踐探索之后，2025年專項債支持房地產穩市場的路徑已經愈發明確，其一，繼續加快土地收儲類專項債的發行，在供給側進一步優化現有庫存結構，并為房地產市場帶來更多確定性更強的商品住宅用地投資機會；其二，加強城中村項目發展，充分釋放土地要素的使用效率，優化城市空間布局，促進經濟和就業發展；而城中村的大量外來租客，也將在需求側提供更多穩市場支持，為當前的新房、二手房、租房、保障房帶來更多增量需求。其三，加快各類保障性住房的投入，更多地解決外來務工群體、中低收入群體的住房需求，如河南省8月發文，宣布將面向中小微企業建設只租不售的“工業保障房”，以緩解企業用地及用房成本壓力。

??結合統計數據來看，在2025年專項債資金支持的項目中，保障房投資占比1.2%，占比是2024年全年的2倍，城中村改造占比達到2.8%，占比更是達到了2024年的2.8倍，此二者與2025年回歸的土地儲備專項債，共同成為了房地產類專項債增長的主要支柱，合計占比較2024年提升了15.5個百分點，共同推動行業供需兩側加快企穩。按2025年專項債限額4.4萬億估算，土地儲備、城中村改造和保障房獲得的專項債融資將較2024年增加6800億元，預計將帶來8000億以上的房產銷售和土地出讓收入。

??至于舊改和棚戶區改造方面，雖然絕對量同比仍能保持持平，但投向占比則較2024年有所回落，這也體現出地方主管部門仍在嚴控地方政府隱性債務，對于不必要的舊改和棚改項目不再盲目新建，嚴防形成新的低效庫存。