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濰坊市住建局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》

??根據(jù)國家、省有關(guān)工作部署，圍繞嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，聚焦推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下政策措施。

??一、合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。對(duì)商品住宅去化周期超過36個(gè)月的縣市區(qū)、開發(fā)區(qū)，暫停供地。去化周期超過18個(gè)月的，限制供地，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”原則，根據(jù)年內(nèi)竣工和收回的存量商品住宅用地面積，動(dòng)態(tài)確定其新出讓商品住宅用地面積。

??二、切實(shí)優(yōu)化商品房存量。支持各縣市區(qū)、開發(fā)區(qū)積極爭取國家保障性住房再貸款政策，優(yōu)選1-2家政府保障性住房收購主體，細(xì)致摸排保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，收購戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適的已建成存量商品房用作保障性住房。對(duì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房用作保障性住房的貸款，人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

??三、盤活閑置存量土地資源。落實(shí)屬地政府主體責(zé)任，支持企業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)超期一年以內(nèi)的未開發(fā)土地，企業(yè)承諾在一定期限內(nèi)動(dòng)工的，允許簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。充分利用二級(jí)市場流通轉(zhuǎn)讓，為企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地、合作開發(fā)等提供服務(wù)。對(duì)非企業(yè)自身原因造成閑置，企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)、也難以轉(zhuǎn)讓的，政府與企業(yè)協(xié)商收回土地，合理確定回購價(jià)格；對(duì)企業(yè)原因超期未動(dòng)工兩年以上的閑置土地，應(yīng)依法無償收回。

??四、推進(jìn)高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)。對(duì)新競得宗地的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，或經(jīng)區(qū)級(jí)研究同意按照《濰坊市住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)提升指引》調(diào)整規(guī)劃并經(jīng)主管部門確認(rèn)整宗地未銷售（含預(yù)售）的住宅項(xiàng)目，在不影響交通組織、消防安全、相鄰權(quán)利人權(quán)益且滿足綠地率等情況下，住宅建筑首層可設(shè)置庭院。庭院面積不計(jì)入建筑密度和綠地率，進(jìn)深不大于7米，圍墻高度不大于1.8米（設(shè)置北向庭院、確需設(shè)置實(shí)體圍墻或圍墻高度超過1.8米等應(yīng)進(jìn)行專題論證），沿東西向主次干路及30米以上城市道路的庭院不得設(shè)置實(shí)體圍墻，可采用起到景觀遮擋作用的通透性圍墻或綠籬，庭院內(nèi)不得設(shè)置永久性建筑物。住宅首層可設(shè)計(jì)下復(fù)式結(jié)構(gòu)，并采用采光井、下沉庭院等措施，提高居住生活體驗(yàn)。

??五、優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則。對(duì)新開工項(xiàng)目優(yōu)化完善計(jì)容建筑面積計(jì)算規(guī)定。①配建的社區(qū)黨群服務(wù)中心、衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、托育設(shè)施、體育健身設(shè)施、應(yīng)急物資儲(chǔ)備房間等公共服務(wù)配套設(shè)施，不計(jì)入容積率。②建筑保溫層外的保護(hù)層、找平層、飾面層（含幕墻）等，不計(jì)入容積率。③住宅建筑開敞式陽臺(tái)、封閉式陽臺(tái)水平投影面積合計(jì)不超套內(nèi)建筑面積的20%，且進(jìn)深不超過2.1米的部分，按照水平投影面積的1/2計(jì)入容積率；進(jìn)深或面積比例超出上述規(guī)定的部分，按其水平投影面積計(jì)算容積率。④每套住宅用于放置集中空調(diào)外機(jī)等的設(shè)備平臺(tái)水平投影面積不大于4.5平方米的不計(jì)入容積率，不符合上述要求的按照開敞陽臺(tái)規(guī)則計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。⑤建筑高度不超過54米的住宅建筑，每戶可設(shè)置一處建筑主體結(jié)構(gòu)以外且不封閉、進(jìn)深不小于2.1米且不大于4米、高度不小于兩個(gè)自然層、水平投影面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積25%的戶屬空中花園。戶屬空中花園進(jìn)深在2.1米以內(nèi)的部分，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，在2.1-4米的部分不計(jì)入容積率。住宅同時(shí)設(shè)有陽臺(tái)和戶屬空中花園的，陽臺(tái)應(yīng)為封閉式，陽臺(tái)外不得再設(shè)戶屬空中花園。

??六、優(yōu)化新發(fā)放個(gè)人住房貸款服務(wù)。商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動(dòng)利率作為定價(jià)方式，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期，更好滿足剛性和改善性住房需求。

??七、降低存量個(gè)人住房貸款利率。完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)降低存量房貸利率。2024年10月31日前，各銀行機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對(duì)符合條件的存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于－30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于－30BP。

??八、強(qiáng)化住房公積金支撐保障作用。住房公積金最高貸款額度上限提高到100萬元；在我市購買首套自住住房的多子女家庭，住房公積金最高貸款額度上限提高到120萬元；符合申請(qǐng)住房公積金個(gè)人貸款條件的高層次人才，在我市首次購房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額度上限提高到200萬元；購買高品質(zhì)住宅、裝配式住宅的，在上述基礎(chǔ)上各提高10萬元。適時(shí)推出“商轉(zhuǎn)公”政策。在山東省行政區(qū)域內(nèi)新購住房的，取消購房提取住房公積金的戶籍地或工作地限制。

??九、加大“白名單”項(xiàng)目支持力度。優(yōu)化住宅類資金業(yè)務(wù)受委托銀行考核辦法，對(duì)支持“白名單”項(xiàng)目融資的銀行，在住房公積金、住宅維修資金、商品房預(yù)售資金等存放和銀行考核賦分上加大權(quán)重；對(duì)工作不積極的銀行可采取在業(yè)務(wù)承辦銀行招標(biāo)委托中予以剔除、依法依規(guī)約談等負(fù)面懲戒措施。

??十、推行轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。在商品房“以舊換新”中，開發(fā)企業(yè)收購的存量住房可以辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，辦理預(yù)告登記的住房在賣出后，可由開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記，舊房權(quán)利人與舊房購買人申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

??本通知自印發(fā)之日起實(shí)施。實(shí)施期內(nèi)遇上級(jí)政策調(diào)整，按調(diào)整后相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

??濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

濰坊市自然資源和規(guī)劃局

中國人民銀行濰坊市分行國家金融監(jiān)督管理總局

濰坊監(jiān)管分局

濰坊市住房公積金管理中心

2024年10月12日