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本輪房地產調控的日趨從嚴，使得財政壓力下的地方政府不斷試探松綁的可能性，地方與中央的博弈不斷上演。前有佛山放松限購的“朝令夕改”，今有蕪湖新政四日“維新”。雖然地方政府不斷“哭窮”、開發商接連“叫苦”之下，但佛山、成都以及蕪湖出臺的相關房地產救市政策接連被一一叫停，這足以體現中央今年對房地產市場調控繼續從嚴的決心。

蕪湖新政四日“維新” 試探性松動再被叫停

剛剛下達4天的蕪湖市房地產新政已被叫停，安徽蕪湖市政府網站2月12日掛出的一則通知稱，《蕪湖市人民政府印發關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》(蕪政〔2012〕12號) 發布后，社會各界提出了有益的參考意見。考慮到該《通知》要求制定的配套實施細則正在研究完善之中，為保持該市房地產市場更加平穩健康發展，決定該《通知》暫緩執行。

而此前，蕪湖市政府2月9日曾掛出通知稱，2012年在蕪湖市區購買自住普通商品住房(含二手住房)，在辦理產權登記時，財政部門給予所納契稅100%的補助。另外，對不同面積的房源及不同學歷的購房者，蕪湖市財政部門還將發放相應的購房補貼。這一政策的出臺一時被社會各界解讀為“救市”新政。雖然，在隨后的2月10日，蕪湖市政府在召開新聞發布會時否認“救市”一說，但這依然改變不了救市政策在出臺4天后，即被宣告“暫緩執行”。

蕪湖政府四日內叫停了該政策，似乎凸顯了其政策出臺倉促和不嚴謹。但據中房網多方了解，其實該政策已經過較長時間的準備。2011年5月20日，蕪湖市政府就曾印發了《關于進一步加強房地產市場調控保持房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》，其中就包括了100%契稅補助、購房補貼和購房落戶等優惠政策。但該政策當時主要針對相關企業引進人才以及對夾心層買房需求，當時并未引起外界的巨大反響。隨后該政策被同省的馬鞍山市所效仿，馬鞍山方面規定，2011年8月20日起，對“唯一自住房”購房者和高層次人才購房者實行房產新政，這兩類購房者可享受市財政給予所納契稅100%的補助。據了解，馬鞍山的上述政策一直執行到現在，這也無形中給了蕪湖巨大的“鼓勵”作用。然而，去年5月份的新政實施范圍太小，因此，到了2011年10月，蕪湖市方面正式開始調研涉及范圍更廣、補貼程度更高的房產新政。于是，2011年底，部分小范圍的開發商被邀請參加座談會，之后當地局部傳出將出臺新政的風聲。據當地人士透露，蕪湖方面還專門聽取了包括專家在內等各方面的意見，還向上級部門做了具體的匯報。最終，今年2月9日，蕪湖市正式發布了醞釀以久的新政。事實上，仔細對比后發現，此次新政策內容只是在2011年5月份的政策基礎上擴大了享受稅費減免及財政補貼的范圍。

至于新政為何被叫停，網傳周六(2月11日)中央就派檢查組到蕪湖檢查指導，而此前剛剛出臺的新政被叫停與檢查組的到達在時間上相吻合。另據蕪湖市住建委一內部人士介紹，該市住建委相關負責人已前往北京，被住建部領導約談。就這樣，蕪湖醞釀以久的“救市”新政四日內便被有效“化解”。

佛山限購“朝令夕改” 部分城市局部微調

此前的2011年10月，在中央一再強調堅持房地產調控不放松的大勢下，曾作為全國第一個地級市出臺限購令的廣東佛山，卻發文“松綁”樓市限購。然而，當天即被連夜叫停，一時引起輿論嘩然，至今未再出臺相關放松調控規定。

在同年11月的成都，數十家地產企業負責人被召集至成都房管局座談，傳聞計劃松動限購政策，一是開發商將擁有備案的資格，二是在全款付清的情況下，戶籍在成都主城區的家庭，可購房四套。這被外界解讀為“限購松動”。但經證實，該新政實行約一周后便停止執行。去年11月21日成都市房管局相關負責人表示，成都繼續堅決執行住房限購政策。

類似佛山、成都、蕪湖這種對土地財政高度依賴的城市并不少見，而原本一刀切的限購、限貸等政策的弊端越發顯現，因此，在持續深入的調控下，不斷尋求“微調”的城市比比皆是。

據媒體1月18日消息，廣州計劃修改2012年房地產調控思路和調控目標。其中包括適當調整新建住房購買的行政調控手段，如針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點，研究“差別化限購”措施的可行性等。1月22日，中山市住房“限價令”最高上線由去年的每平方米5800元上調至6590元，在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網上備案。此次提高限價，中山市有關政府部門既沒下發文件，也沒有在媒體上公布，只是在春節假期的第一天實際開始執行新標準。作為今年以來全國首個放松限價令的城市，中山此舉引發了廣泛的猜測和質疑。2月9日，一份來自廣州從化市政府辦公室下發的文件在業內廣泛傳遞，其主要內容是從化市政府原則上同意將從化市“購房入戶”的到期期限再延長兩年。新政不按買房時間計算，只要所購買的商品房的土地使用權在2009年12月31日之前獲得，買家在2013年前完成網簽，均可辦理入戶。同時，北京、上海、天津、武漢、廈門等多個城市近期均上調普通住房價格標準，擴大了普通商品房外延，鼓勵更多的交易。

從去年10月佛山限購“朝令夕改”、11月成都涉嫌變相松動樓市限購令開始，到今年一、二月部分城市政策的局部微調，再到近日安徽蕪湖對購買普通商品房免契稅發補貼等一系列刺激樓市成交舉動來看，種種跡象均表明，三四線城市缺乏延續執行樓市調控的動力，而其背后所表現出更深層的意義是整個房地產市場成交冷清的無奈。

京滬堅持樓市調控不松動 2012持續限購已成定局

今年初，北京市市長郭金龍曾表示，2012年北京將繼續遏制投資投機性購房，強化政府住房的保障責任，充分發揮市場力量，增加中低價位、中小套型普通住房的供給，進一步鞏固調控成果。在談及樓市調控“可喜”之處，北京市副市長陳剛強調，政策出臺至今，從數字看效果理想，但房價還沒完全回歸，均價仍處在高位狀態，調控政策還得堅持。

同樣，上海市長韓正1月16日在年度中外記者會上表示，上海在配合中央房地產宏觀調控政策下，商品房去年7月止漲，10月略微下跌，但成果仍不穩固。目前上海住宅價格太高，高房價影響人民群眾利益，也背離可持續發展原則。因此今年房地產調控力度不減，政策不變，同時將加大力度建設與分配保障房。

此前，上海市長韓正曾表示，2011年1至9月房地產對上海的貢獻率為8%以下，上海經濟對房地產的依存度進一步降低。上海正逐漸擺脫對土地財政、房地產業的依賴，進入全方位的經濟結構調整時期。同樣，據北京市統計局估算，2011年房產限購僅影響北京經濟增長約0.5個百分點。隨著北京、上海等城市經濟對房地產依存度的進一步降低，加之北上廣深相繼明確表示將繼續執行限購，國內一線城市在2012年持續樓市限購已成定局。

央行首提“滿足首套房貸”需求 政策微調難改調控走向

就在此次蕪湖試探松綁調控的前夕，央行網站發布了《2012年人民銀行金融市場工作座談會》內容，其中提及繼續落實差別化住房信貸政策，完善融資機制，改進金融服務，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。這是自2011年調控以來，央行方面第一次公開釋放“滿足首套房貸”的信號。這對沉寂多時的房地產市場立刻引起了軒然大波，被認為是政策松綁的前兆。就在央行表態的前后，除了北京、上海、天津、重慶4個直轄市，還包括房價較高的廣州、杭州及南昌、哈爾濱、成都、南京、濟南、昆明等12大城市已將首套房貸利率從之前的“上浮”5%-10%改為回歸“基準利率”，部分城市的銀行甚至出現9折、8.5折的優惠。

然而，溫家寶總理在國務院五次座談會議上明確了2012年國家對房地產調控的目標，再次強調了促使房價合理回歸不動搖。中國13億人口不一定人人都擁有自己的房子，但人人都要有住處，也就是強調了保障房建設的重要性。蕪湖市政府此時出臺的“救市新政”與中央一再強調的堅持樓市調控，促使房價合理回歸不動搖的精神相悖，這就足以解釋為何蕪湖救市新政被“暫緩執行”。中央再度表明對于樓市調控的堅定決心，也讓此前一直抱有政策松動的幻想徹底破滅。

樓市2012開局慘淡 未來能否迎來轉機

中央對于樓市調控的決心，在市場中的各個環節也均有所體現。從近期土地市場表現來看，數據顯示，1月全國129個城市的住宅土地平均溢價率為1.23%，已下滑至2008年1月以來最低水平，樓面地價環比下降了27%。值得注意的是，而被稱為“限購執行最嚴格的”北京，1月份僅成交20宗地塊，總土地出讓金為21.92億，平均樓面地價為1366元/平方米。這些地塊均以底價成交，溢價率為0，相比于之前市場平均價格，已現下調之勢。

房企方面，相繼公布2012年首月銷售數據的富力地產、保利地產和萬科的銷售狀況均不理想。其中，富力地產2012年1月實現合同銷售金額12.3億元人民幣，環比和同比分別跌59.4%和56.7%。保利地產1 月實現簽約面積12.50萬平方米，同比下降74.7%；實現簽約金額15.11 億元，同比下降69.3%。萬科1月實現銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，同比分別下降28.1%和39.3%。這是萬科五年來，首次在開年時出現銷售面積和銷售金額的負增長，龍頭房企1月低迷的銷售也反襯出樓市目前仍處于寒冬。

市場方面，目前房產中介市場也正在經歷2008年以來最嚴酷的寒冬，不少中介門店近幾個月在二手房業務方面幾乎沒有成交業績，上海某品牌中介門店甚至傳出“1個月只讓使用一包A4紙”的節流措施。再加之春節期間各地樓市紛紛出現量價同跌等現象，樓市正在遭遇了“雪上加霜”的洗禮，觀望情緒日漸加重，2012樓市開局可謂慘淡。

另外，從資本市場表現來看，近年來，受制于國內樓市調控，滬深兩市上市房地產企業股價表現幾度低迷。受蕪湖救市政策影響，2月9日至10日期間，滬深兩市房地產板塊一度上揚，直接受益該政策的合肥城建(002208)收盤漲停，報收6.89元/股，領漲當日房地產板塊。然而事與愿違的是，就在2月12日，蕪湖市政府發布通知，決定暫緩執行2月9日發布的樓市新政后，2月13日開盤的滬深兩市房地產板塊表現再度低迷，合肥城建全天創盤中最大跌幅6.68%。截止收盤，房地產板塊整體跌幅居前，兩市近7成地產股下跌。由此可見，壓抑已久的地產股此時急需樓市調控松動等利好消息來刺激長期低迷的市場表現。

開年不利的樓市今年能否迎來轉機？根據此前中房網對近2000名業內人士開展的網上調查結果來看【相關閱讀：破局2012_中國房地產市場走勢與格局前瞻】，多數人認為至少上半年以前的房地產市場基本不被看好，下半年的形勢則需要根據屆時的政策和經濟環境再進一步判斷。不過，隨著地方財政和經濟增長的壓力，使得地方政府在執行層面而言可能會有一定操作空間，這使得2012年市場整體大環境可能將好于2011年。但另一方面，2012的經濟可能進入一個下行的周期，房地產業也面臨著更大的挑戰。但未來不管形勢如何變化，掌握政策變化的規律，找準市場需求釋放的節奏，積極進行戰略創新和轉型發展，將是未來生存的不二法門所在。(曲濤/中房網)