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??2023年中報(bào)季已收官，上市房企償債能力也浮出水面。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，69家重點(diǎn)樣本上市房企現(xiàn)金持有量較期初繼續(xù)下降1.63%。與此同時(shí)，總有息負(fù)債微降0.96%，其中短期有息負(fù)債下降1.85%。

??在此背景下，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比相比年初略有下降，達(dá)0.48，房企短期壓力依然較大。此外，七成房企調(diào)整的速動(dòng)比率＜1，防范化解風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)政策主線，避免引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

??在銷售市場(chǎng)走弱的情況下，房企資金壓力也有增無(wú)減。

??2023上半年末，69家重點(diǎn)上市房企的現(xiàn)金持有量為18756億元，較期初略下降1.63%。近年來(lái)，房企現(xiàn)金持有量及增速逐年下滑，由2018年的25%的增速逐步下降到2020年的11%，緊接著2021年重點(diǎn)房企現(xiàn)金持有量首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，同比下滑了16%。實(shí)際上，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由強(qiáng)到弱的轉(zhuǎn)折，2022年延續(xù)下行壓力，彼時(shí)現(xiàn)金持有量增速同比下滑24%。

??2023年上半年，一季度短暫沖高后二季度持續(xù)回落，市場(chǎng)略顯疲軟。在此背景下，房企資金面壓力仍然較大。

??民企與央國(guó)企存在明顯差距。

??2023年上半年，央企及國(guó)企的現(xiàn)金持有量較期初分別上升3%和21%，而民營(yíng)房企上半年現(xiàn)金持有量為6236億元，較期初下降了9%。

??一方面央國(guó)企由于有政府背書，更能夠受到金融機(jī)構(gòu)青睞；另外，民企受到部分企業(yè)暴雷影響，銷售下滑導(dǎo)致回款減少，而央國(guó)企相比韌性更強(qiáng)。 

??從各個(gè)梯隊(duì)的表現(xiàn)來(lái)看，TOP10房企的現(xiàn)金持有量仍領(lǐng)先，持有現(xiàn)金9796億元，較期初上升了0.68%，且在各梯隊(duì)中唯一保持正增長(zhǎng)。而TOP51+梯隊(duì)房企的現(xiàn)金持有量較期初降幅最大，下降約6.7%，其中，合景泰富、上坤地產(chǎn)、三巽集團(tuán)等現(xiàn)金降幅超過(guò)30%。

??自“三條紅線”監(jiān)管要求提出以后，房企的總有息負(fù)債增長(zhǎng)受到了限制，同時(shí)大部分企業(yè)也加速了去杠桿進(jìn)程。

??2023年上半年重點(diǎn)樣本房企的總有息債規(guī)模為65754億元，較期初略下降0.96%。事實(shí)上，房企總有息負(fù)債規(guī)模自2021年以來(lái)增速下降至0.5%，2022年在融資受限的情況下更是出現(xiàn)首次下滑，下降了0.76%。

??事實(shí)上自2020年8月“三條紅線”的監(jiān)管要求提出之后，房企的總有息負(fù)債增長(zhǎng)受到了限制，同時(shí)大部分企業(yè)也加速了去杠桿進(jìn)程。2023年上半年不少房企出于財(cái)務(wù)安全考慮，主動(dòng)管控負(fù)債規(guī)模，積極還債，導(dǎo)致總有息負(fù)債出現(xiàn)下滑。

??從有息負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)來(lái)看，2023上半年重點(diǎn)房企的短期有息負(fù)債為28329億元，較期初下降了1.85%，長(zhǎng)期有息負(fù)債為37425億元，較期初減少了0.27%。

??主要原因在于，部分房企積極償還短期有息負(fù)債，同時(shí)嚴(yán)格控制優(yōu)化存量債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??上半年重點(diǎn)房企的短期有息負(fù)債對(duì)總有息負(fù)債的占比達(dá)43%，與期初占比保持一致。整體看來(lái)，當(dāng)期行業(yè)短期有息負(fù)債占比較大、流動(dòng)性承壓，未來(lái)存量債務(wù)結(jié)構(gòu)有待持續(xù)優(yōu)化。

??值得注意的是，民營(yíng)房企的短期債務(wù)占比高達(dá)63%，相比年初增加了0.91個(gè)百分點(diǎn)，流動(dòng)性存在較大壓力。

??另外，2023年中期樣本房企加權(quán)平均的凈負(fù)債率較年初抬升4.13pct至113.11%，由于恒大、奧園凈資產(chǎn)大額轉(zhuǎn)負(fù)會(huì)導(dǎo)致整體加權(quán)平均的凈負(fù)債偏高，剔除后加權(quán)平均的凈負(fù)債率較年初增長(zhǎng)1.36pct至82.71%；扣預(yù)后的資產(chǎn)負(fù)債率76.93%，較年初增加0.5pct；調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比0.48，較年初下滑0.01。

??值得注意的是，部分房企披露的受限制現(xiàn)金未包含預(yù)售監(jiān)管資金，導(dǎo)致其非受限現(xiàn)金短債比指標(biāo)被高估，行業(yè)真實(shí)可動(dòng)用現(xiàn)金對(duì)短債覆蓋情況更為嚴(yán)峻。倘若下半年需求端寬松政策持續(xù)釋放以后，仍然無(wú)法改變行業(yè)基本面持續(xù)下行的趨勢(shì)，而房企整體短期債務(wù)到期壓力仍然不小，行業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)可能再次蔓延。

??2023上半年房地產(chǎn)銷售端呈弱復(fù)蘇，房企信用水平尚未修復(fù)。

??房企凈融資額長(zhǎng)期落入負(fù)值區(qū)間，資金壓力邊際趨緊，約70%的樣本房企現(xiàn)金持有量同比下降，近6成房企非受限現(xiàn)金短債比繼續(xù)惡化。2023上半年末69家樣本房企整體“三條紅線”核心指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)，紅檔占比較年初增加0.5pct至34.8%。

??若算上應(yīng)付貿(mào)易款、合聯(lián)營(yíng)、非控股股東等經(jīng)營(yíng)性債務(wù)，2023年中期69家樣本房企加權(quán)平均的調(diào)整速動(dòng)比率0.69，其中50家樣本房企調(diào)整速動(dòng)比率小于1，可變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)無(wú)法覆蓋包含經(jīng)營(yíng)性債務(wù)在內(nèi)的流動(dòng)債務(wù)，流動(dòng)性壓力凸顯，實(shí)際的短期償債壓力加大。

??房地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，據(jù)CRIC不完成統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)有60家房企出現(xiàn)債務(wù)違約或其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件。結(jié)合目前市場(chǎng)層面走弱，未來(lái)政策主線依舊是防范化解風(fēng)險(xiǎn)，化解房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)政策可能從以下幾方面開(kāi)展：

??1. 對(duì)于當(dāng)前面臨經(jīng)營(yíng)困難而提出債務(wù)重組房企，可以給出政策引導(dǎo)和窗口指引。一方面鼓勵(lì)企業(yè)積極推進(jìn)債務(wù)重組，以市場(chǎng)化方式減少開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)規(guī)模，從而逐步化解風(fēng)險(xiǎn)；另一方面積極督促出險(xiǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織債權(quán)人會(huì)議，協(xié)商確定開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)重組方案，并督促其有序?qū)嵤?/p>

??2. 對(duì)房企持續(xù)注入流動(dòng)性或進(jìn)行展期，如延長(zhǎng)前期利好政策的適用期限，或適度放寬抵押物要求，給予市場(chǎng)和房企更多的緩沖期。

??3. 鼓勵(lì)A(yù)MC、國(guó)資入股出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，注入信用。支持國(guó)資入股紓困民營(yíng)房企項(xiàng)目，加速存量資產(chǎn)的盤活，助力保交樓。

??4. 完善保交樓的政策工具，期待后續(xù)更多紓困政策出臺(tái)，加大紓困資金投入，優(yōu)化紓困資金申請(qǐng)、使用和監(jiān)管機(jī)制。

??5. 對(duì)于完全資不抵債的企業(yè)實(shí)施破產(chǎn)重整。

??自2022年末起，房企融資政策就迎來(lái)了轉(zhuǎn)向，紓困方向從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，2023年上半年政策延續(xù)此前的基調(diào)，7月以來(lái)，房企融資面利好政策力度持續(xù)加大，政府出臺(tái)“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”，完善融資支持政策制度和市場(chǎng)化重整機(jī)制等。

??好的消息是，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組進(jìn)程明顯提速，但當(dāng)前這類企業(yè)的債務(wù)壓力依然較大。當(dāng)下政策重點(diǎn)還是應(yīng)當(dāng)穩(wěn)市場(chǎng)，保住市場(chǎng)主體的同時(shí)增強(qiáng)市場(chǎng)信心，以時(shí)間換空間，房地產(chǎn)企業(yè)也將穩(wěn)步修復(fù)。