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??綠城要走什么樣的路，張亞東心里比任何人都清楚。

??房地產行業發展至今，行業市場環境和企業發展邏輯都在發生變化。在8月28日綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城”，3900.HK）召開的2023年中期業績會上，綠城中國董事會主席張亞東再次強調，現在房地產行業出現了4個變化：從增量時代發展到了存量時代；供求關系從供大于求發展到供小于求；市場結構從剛需為主的階段發展到了改善為主的階段；房屋功能從金融屬性回歸到居住屬性。

??在這四個變化中，張亞東稱：“綠城也占了先機，都在往好的方向上發展，這給了綠城很大底氣，也給了我們很強的信心。”

??但面臨復雜的行業現狀，張亞東認為，綠城“既要低頭拉車，更要抬頭看路”。

??“抬頭看路就是要看到2025年的時候，公司應該有一個什么樣的市場定位，給自己一個什么樣的自畫像，在戰略中有一個很形象的定位。”在張亞東看來，綠城的自畫像就是做TOP10中的品質標桿。

??在此次業績會上，張亞東也更加詳細的解釋了綠城這一目標的含義。

??主要包括兩個內容，一個是定量，一個是定性。TOP10就是定量，品質標桿是定性。前者主要反映在規模上，對應幾個指標：一是銷售總規模，二是投資規模，三是權益規模；后者就是品質，張亞東認為，綠城的品質不單指產品品質，而且是全方位的品質，包括投資品質、運營品質、財務品質、管理品質、組織品質等。

??在高質量、全品質發展要求的指引下，今年上半年，綠城全口徑銷售額達到1342億元，同比增長19%，規模保持在行業第一梯隊；股東應占利潤為25.45億元，同比增長41.3%。

??受市場下行影響，綠城上半年收入同比減少11.98%，毛利也同比減少11.68%，但整體瑕不掩瑜，投資者對綠城上半年的成績也較為認可，截至8月28日收盤，綠城的股價上漲近7%。

??投資：謹慎中有機會

??今年上半年，綠城新增項目19個，總建筑面積約257萬平方米，集團承擔成本約251億元，平均樓面價約每平方米12233元，預計新增貨值達571億元。

??綠城上半年投資重點聚焦在一二線城市核心板塊，新增貨值中杭州、西安、寧波、蘇州等一二線城市占比達89%；此外，綠城還在一些優質的三四線城市開展“狙擊式”投資，在嘉興、臺州、紹興等地補充土地儲備。

??值得注意的是，今年8月1日和2日，綠城相繼在杭州和上海拿下4塊土地，且多是搖號獲取，總投資額超180億元，對應貨值達到280億元，外界在感嘆綠城好運氣的同時，也擔心其連續拿地是否存在資金壓力。

??在此次業績會上，綠城管理層也對此作出了回應。

??“確保資金安全永遠是公司的第一原則，這是底線。”綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峰表示，綠城每個階段買地的額度都是通過謹慎的現金流模型測算排布而成，根據實施的銷售情況以及對市場后續判斷，以比較謹慎的角度來實施更新。

??郭佳峰表示，綠城買地策略一直沒有變，之所以讓大家感覺近期買地比較多，是因為上半年拿地比較少，直到3月29日才拿到今年的第一塊地。

??今年上半年，綠城權益土地款為251億元，相比去年同期304億元，同比下降了17%，但上半年自投權益銷售額為633億元，同比增長了40%。且今年上半年銷售回款率是109%，銷售回款金額為銷售額的1.1倍，上半年權益土地獲取金額占權益回款金額的36%。綠城主要布局在一二線城市，地貨比超過60%，工程及費用占比相對比較低。

??由于上半年投資強度處于較低水準，考慮土地款支付后，綠城前6月經營性現金流有171億元，這就為下半年投資留出了充裕空間。

??對于下半年的市場，郭佳峰認為，從需求端來看，會比較謹慎，但對于綠城也是一個機會，綠城仍然會堅持精準投資，按照公司的現金流，根據銷售、融資情況安排投資分布。同時，我們一定會評估好風險與發展的關系，全年凈資產負債率嚴格控制在80%以內。

??2023年銷售額將與去年3000億元大體相當

??當前，房地產行業依然面臨比較困難的局面，綠城的應對方式就是不斷進行戰略升級和戰術精進。

??今年上半年，綠城實現全口徑銷售額1342億元，同比增長19%，自投銷售982億元，同比增長16%，權益比上升11%達到64%。此外，今年上半年，綠城所有項目首開去化率達到62%，比2022年提升7%，銷售綜合回款率達到109%。

??在業績會上，綠城管理層表示，今年銷售策略非常有效，同時行業地位進一步得到穩固，保障了現金安全和資金來源。一二線城市的銷售占比達到85%，上半年新拓的項目在今年的轉化率達到61%，上半年所拓的項目一二線城市占比接近90%。

??對于后續的銷售支撐，綠城也較有信心。綠城管理層從目前的情況預計，2023年銷售額會和2022年的3000億元大體相當。

??一方面，綠城前8月全口徑銷售額和去年持平，8月屬于新盤供給較少月份，而9月至12月，新推貨值較充足，質量較高，全年整體銷售有保障。

??另一方面，截至8月25日，綠城近期在上海、杭州等地增加的1005億元貨值，有將近一半預計可以在年內轉化成當年銷售，進一步保障年內推貨貨量，確保銷售目標達成。

??具體從數據方面看，截至2023年6月30日，綠城自投項目可售貨值約1955億元（不含2023年下半年新獲取項目當年可推盤貨值），疊加8月25日之前自投項目的當年供貨，自投項目總供貨貨值達到2135億元。

??可售資源分布上，杭州將近300億元，寧波、西安160億元至180億元，上海、北京、天津為110億元至120億元。可以看出，長三角占半壁江山，可售貨值1068億元，占比達到55%。

??供給端準備好了，接下來就看需求端。

??據綠城管理層介紹，結合目前對于所有項目的來訪和成交數據看，我們認為7月份已經階段性完成筑底，從8月份的成交來訪情況看，市場在緩慢回升。

??但對于下半年的市場，綠城方面也表示，會保持謹慎樂觀的態度以應對市場變化。