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??房地產市場行情正在穩步修復。

??市場層面，重點30城新房成交強勢反彈，同環比漲幅均超4成，成交規模與2022年12月基本持平。

??好的消息是，前2月累計成交已止跌，市場出現回升苗頭。

??聚焦企業銷售，2月TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%，同比增長14.9%，百強房企1-2月累計銷售操盤金額同比降幅較上月收窄至-11.6%。

??當前市場已進入止跌回升階段，3月市場能否延續穩步修復的預期，還取決于企業整體的供應規模和居民需求及購買力的恢復情況。

??隨著疫情管控全面松綁、企業供應低位回升，春節以來整體市場表現出止跌回升趨勢。

??受此影響，百強房企業績實現同環比雙增長。

??具體來看，TOP100房企實現操盤金額4615.6億元，環比增長29.1%，同比增長14.9%。這是百強房企自2021年6月以來，首次出現同環比雙增長。

??此外，全口徑銷售金額和權益口徑金額均實現同環比雙增長，其中，TOP100房企全口徑銷售金額實現5184.2億元，同比增11.8%，環比增長29.8%；權益口徑來看，百強房企業績同環比分別增長16.5%、34.6%。

??百強房企1-2月累計銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

??不過值得注意的是，百強房企2月業績同環比增長，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基數相對較低，這也意味著，3月市場修復情況仍然存在較大不確定性，能否穩步修復還要取決于企業整體供應規模，以及居民需求和購買力恢復情況。

??在目前行業發展形勢下，2023年房企格局繼續分化。主要表現為央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足。

??從銷售門檻變化來看，各梯隊房企僅TOP10房企銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。保利、中海、華潤、招商、建發等央國企業績同比表現突出。

??反觀TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達28.4%和29.1%。

??TOP100房企的銷售操盤金額門檻降低32.1%至11.3億元。

??2月整體市場延續穩步修復行情。

??重點30城供應環比微增7%；成交同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平。

??前2月累計成交已止跌，市場初步顯現出回升苗頭。

??長三角熱度延續，依托改善需求支撐，上海、杭州保持“熱點恒熱”；南京、蘇州、寧波、常州等熱度穩步回升。以南京為例，據CRIC監測近3周重點項目周度客戶到訪總量均在1.5萬組以上，最近1周飆升至1.76萬組，與去年年末周均1.2萬組相比顯著提升。

??大灣區成交觸底反彈，廣深佛莞等重點城市成交環比漲幅均超5成。廣州經歷了一年深度調整，目前整體市場已有回升苗頭；深圳企穩回升，個別網紅盤周末到訪量破3000組。

??環渤海地區成交穩中有增，天津、青島、濟南等迎來普漲行情。尤其是北京，無論新房、二手房活躍度均有明顯提升。天津進入持續熱銷期，據CRIC監測的重點項目2月周平均到訪總量保持在3萬組以上，客戶轉化率超過10%。

??中西部地區全線飄紅，重慶、長沙、鄭州等成交環比翻番。武漢、成都等仍是“成交大戶”，月成交規模破100萬平，重慶、鄭州等低位回升，居民信心逐步修復。典型如重慶，2月以來重點項目周度來訪、認購節節攀升，最近一周來訪總量1.3萬組，認購總量1577套，轉化率高達12%，創2023年以來新高。

??無論是中觀城市成交數據，還是微觀項目到訪、認購、折扣力度收回等，都可以看出當前市場已進入止跌企穩階段，“金三”小陽春可期。

??雖然市場出現了積極信號，但對于房企而言仍然不容樂觀。

??民企融資難的現象仍然未得到根本改善，流動性壓力有待進一步緩解，尤其是多數房企2023年將迎來大規模債務到期潮，償債壓力仍然較大。

??當下，債務重組成為出險房企化解流動性壓力的突破口。2022年以來，已有部分房企比如富力、綠地、龍光、融創、華夏幸福等，通過整體債務重組的形式成功對存續的境內或境外債券進行整體展期，一定程度上緩解了企業流動性壓力。

??房企想要根本地解決流動性危機、擺脫困境重回經營正軌仍然任重道遠。

??企業運營改善的核心還是在于銷售端，修復基本盤、依靠銷售回款恢復自身“造血能力”是關鍵。一方面，仍應以保交付為主要目標，保證貨量供應、積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。另一方面，也需要等待市場預期改善、需求端信心修復以及購買力的企穩回升。

??房地產市場可謂“久旱逢甘霖”。

??前期寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市開始復蘇。但復蘇是局部而非全面，持續性是尚且存疑，底部修復過程也較為緩慢，短期內市場仍需要溫和的政策保駕護航，呵護來之不易的市場信心。

??3月市場能否延續穩步修復的預期，主要取決于企業整體供應規模以及居民需求和購買力恢復情況，樂觀來看，金三小陽春或值得期待。一方面，預計供應端會迎來一波集中供應，從而拉動成交放量；另一方面，二手房市場熱度回升也從側面證明了居民購房信心逐漸恢復，為后期新房市場回暖奠定了良好的基礎。

??無論是市場層面，還是企業層面，分化特征還將延續。

??附：2023年2月中國房地產企業銷售排行榜TOP50