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??距離2022年結束僅有不足兩月時間，焦灼了一年多的房企債務問題仍未得到有效解決。“好消息沒來，壞消息沒停。”這是不少地產業內人士最真實的感受。

??11月第一天，民營房企示范生旭輝控股發布公告，宣布暫停支付境外融資安排項目下所有應付的本金和利息，將對公司境外債進行全盤統籌，對債務結構和久期進行重新安排，以時間換空間，讓公司能持續經營下去。

??就在同一日，上坤地產發布公告，宣布到期美元債未獲得展期，將導致公司2023年到期13.5%的優先票據出現交叉違約；三巽集團也發布公告表示，接獲債權人的清盤呈請，涉720萬港元財務咨詢服務費未支付。而在此前一日，綠地控股才發布公告對旗下9筆美元債尋求展期。

??今年上半年，中國房地產報記者曾做過統計，2021年下半年至2022年上半年，約有21家房企對旗下債券進行過展期或交換要約行為；截至11月2日，有過展期行為的房企已經擴圍至35家。持續擴大的展期隊伍，也說明當前房地產行業債務問題依舊凸出。

??“房企化債核心在于銷售。”在一位證券研究員看來，房企化解債務問題涉及方面廣，各方利益不好協調，要想推動債務重組成功，核心還是要房地產市場銷售恢復。當下，房企還是應該從自身經營業務出發，想方設法解決銷售難的問題，利用銷售回款來增厚現金流。

??展期房企增至35家

??根據上海票據交易所信息顯示，目前房企中資美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

??相比違約，能主動尋求展期并成功展期似乎是當下房企應對債務壓力的較好選擇。

??根據中國房地產報記者不完全統計，從去年下半年至今，提出債券展期的房企數量不斷增加，截至11月2日，已有35家房企對旗下債券計劃展期或展期成功。

??這些房企中，有的曾是房企銷售排行榜上位列前十的企業，有的曾是被譽為行業“黑馬”的千億房企，有的則是為了實現地產“淘金夢”而搬遷總部奔赴上海、奔赴港交所上市的后起之秀……但如今，這些亮眼的標簽在債務重壓下黯然失色。

??從企業性質來看，展期的房企大多數是民營房企，但也有個別具有國資背景的企業，例如綠地控股。

??10月31日，綠地控股發布公告稱，擬對2022年~2024年到期的這9只美元債就展期事項發起同意征求。綠地控股希望能征求投資者同意，將該公司2023年6月到期6.65%的一只美元債展期一年，其余債券展期兩年，展期期間票息不變。而在此之前，綠地控股已經償還4只美元債，合計總金額36.9億美元。

??綠地控股財務部總經理吳正奎在投資者電話會中透露，國資委及國有股東，過往對綠地控股有過多次的支持，但公司首先要承擔起企業的主體責任，必須通過市場化的方式來解決債務問題。

??截至目前，房企對旗下債券的展期行為基本都能獲得債權人通過，但也有少數房企美元債展期失敗，例如上坤地產。11月1日，上坤地產公告表示，由于延期兌付申請未獲通過，其發行的2023年到期、利率13.5%優先票據出現交叉違約，目前公司股票已經停牌。

??從房企展期情況來看，不少房企展期期限均為一年。一位出險房企內部人士表示，之前大家都以為市場的疲軟是短期的，所以想以時間換空間，但是從當前形勢來看，市場的持續疲弱超出了很多人的預期，一年時間可能并不足以讓房企改善流動性緊張的局面。

??“轉眼間，一些房企展期后就又到了兌付時間，資金還是不夠，所以這時候很多房企就開始對債務做整體重組了。”上述人士表示。

??事實確如其所說。去年第一批提出展期的房企如今再次到了債務兌付的時間，但目前市場環境下，融資渠道不通，銷售未見明顯起色，房企流動性在短期內并未改善，現金流依然緊繃。于是，部分房企開始二次展期。

??今年9月，恒大地產曾調整“20恒大04”債券的利息支付時間，這已經是該筆債券第二次展期，最終獲得通過。此外，富力地產旗下“16富力04”這筆債券也在今年提出過二次展期，最終獲得通過。不僅如此，富力地產還將旗下10筆美元債涉及近50億美元的債務整體展期兩到三年不等。

??但并非所有的房企都能像富力地產一樣將債務整體展期并獲得通過。部分房企在展期之外，選擇聘請專業機構，推進整體債務重組方案，例如世茂集團、龍光地產、弘陽地產，包括近日公告暫停支付境外債本息的旭輝控股。

??但這條路并不好走，從世茂集團、龍光地產內部人士反饋的信息來看，目前仍處于與債權人的溝通之中，還未有實質性突破和進展。

??核心在于經營端改善

??房企債務無法兌付源于流動性資金緊張。而房企現金流的來源一般有兩個，一個是融資，另一個就是銷售回款。

??從去年下半年以來，房企融資基本被堵住。從機構數據來看，今年前三季度，房企融資規模同比下降超50%，尤其是民營房企幾乎喪失了發債資格。雖然少數幾家被列為示范房企的民營房企在與中債信用增進公司的合作下成功發行中票，但規模對于房企而言是“杯水車薪”。

??11月1日，有消息稱，中國銀行間市場交易商協會、中國房地產業協會聯合中債信用增進投資公司，召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債信用增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。據公開統計，這已經是第三次召開關于民營房企發債融資相關的座談會，相比此前，最近一次座談會參會民營房企有所增加。

??不過據一位參會房企副總裁表示，目前仍未得到有關民營房企融資好轉的信號或消息。另一位參會房企聯席總裁則表示，這一年來，大多數時候是雷聲連續，雨點就幾滴，期望不大，能有最好。且其表示，目前情況下，對房企而言，“等靠要”沒有出路，最保險的還是要基于自身的經營端進行改善。

??目前，房企銷售整體復蘇力度較弱。從中指院發布的前10月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，降幅連續5個月收窄，但收窄幅度均沒有超過2個百分點。

??雖然房企整體銷售恢復乏力，但個別民營房企銷售端在逐步回暖。以中梁控股為例，其9月和10月連續兩個月銷售環比提升幅度在30%~50%，回款與銷售比實現了95%以上。

??此外，不少房企也開啟了年末沖刺。據公開報道顯示，萬科在10月最后一天召開了一次內部會議，郁亮、張海核心管理層以及萬科各區區首均參與其中。會上，萬科對最后兩個月的銷售沖刺做了部署，其將在全國一大批城市加大各類銷售渠道的合作力度，如貝殼線下帶客，安居客的線上導流等。其中，萬科布局的27個城市、3個城市中選擇安居客進行線上合作。在市場持續疲弱的情況下，一向希望培養自身渠道能力的萬科也開始向各類渠道發力，搶收最后兩月。

??對于四季度市場表現，不少業內觀察人士表示可能會優于三季度。

??植信投資研究院資深研究員馬泓認為，在房地產政策的進一步支持下，年內最后兩個月的市場表現有望延續三季度末的良好態勢。隨著寬松政策的不斷出臺，以及“保交樓”方面工作的加快推進，樓市有望在重點城市率先有所轉暖，并可能在年底對更多二、三線城市產生帶動作用。供需兩端共同改善有助于促成市場真正企穩。