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??繼中國(guó)華融和江蘇資產(chǎn)之后，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中南建設(shè)”，000961.SZ）又迎來一位新的“馳援者”。

??10月28日，中南建設(shè)發(fā)布關(guān)于投資南京信璟有限合伙份額的公告。公告提到，日前，中南建設(shè)全資子公司南通中南新世界中心開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南通新世界”）及南通日禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南通日禾”）作為有限合伙人，與獨(dú)立第三方信達(dá)資本管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“信達(dá)資本”）、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)信達(dá)”）合作設(shè)立南京信璟紓困產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱“南京信璟”），進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

??與此同時(shí)，中南建設(shè)發(fā)布一則擔(dān)保公告，其中提及了南京信璟的首批紓困項(xiàng)目，即南通嘉康置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南通嘉康”）及泰興市逸帆置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰興逸帆”）近乎全部股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

??對(duì)于此次與信達(dá)合作設(shè)立合伙企業(yè)紓困，中南建設(shè)表示，旨在拓寬合作渠道，與合作方一起推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展，加快行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)。

??包括信達(dá)在內(nèi)，中南建設(shè)今年以來已多次與資產(chǎn)管理公司（AMC）合作進(jìn)行紓困。不過，據(jù)接近中南建設(shè)的人士表示，截至目前，與中國(guó)華融的合作還沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??在一位房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士看來，AMC助力房企紓困普遍進(jìn)展緩慢，原因在于化解房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本身就是一個(gè)系統(tǒng)性工程，涉及的問題多且復(fù)雜，而AMC紓困房企時(shí)對(duì)項(xiàng)目本身的要求也較高，盡調(diào)內(nèi)容比較多。

??首批紓困項(xiàng)目披露

??根據(jù)公告，中南建設(shè)此次與信達(dá)新設(shè)立的合伙企業(yè)總計(jì)出資約12.71億元。其中，信達(dá)資本作為執(zhí)行事務(wù)合伙人和普通合伙人（GP）出資0.01億元，占比0.1%；中國(guó)信達(dá)作為優(yōu)先級(jí)有限合伙人（LP1）出資6.65億元，占比52.3%；南通日禾作為劣后級(jí)有限合伙人（LP2）出資23.86億元，占比18.8%；南通新世界作為劣后級(jí)有限合伙人（LP3）出資36.69億元，占比28.9%。南通新世界和南通日禾合計(jì)投資金額約60.55億元，占中南建設(shè)2021年度經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的2.59%。

??就在中南建設(shè)發(fā)布新設(shè)立合伙企業(yè)的同日，中南建設(shè)還發(fā)布了一則擔(dān)保公告。公告內(nèi)容提到，此次新設(shè)立的合伙企業(yè)南京信璟以約0.2億元和2.35億元，分別收購南通尚柏管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有的南通嘉康99%股權(quán)及對(duì)南通嘉康的2.4億元債權(quán)；同時(shí)以約0.1億元和4.3億元，分別收購泰州市璟榮企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有的泰興逸帆99.9%股權(quán)及對(duì)泰興逸帆的4.39億元債權(quán)。

??在上述重組中，重組期限均為36個(gè)月。南通日禾質(zhì)押其持有的南通嘉康1%股權(quán)，南通新世界質(zhì)押其持有的泰興逸帆 0.1%股權(quán)，泰興逸帆和南通嘉康相互作為共同債務(wù)人，而中南建設(shè)作為兩家子公司共同債務(wù)人，為有關(guān)重組提供擔(dān)保，并為共同債務(wù)人向重組服務(wù)方支付服務(wù)費(fèi)和相關(guān)收益等提供差額補(bǔ)足義務(wù)。同時(shí)，在共同債務(wù)人未支付相關(guān)費(fèi)用和收益等情況下，中南建設(shè)承擔(dān)回購第三方持有的南京信璟全部份額義務(wù)，擔(dān)保金額合計(jì)約8.91億元。

??據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，南通嘉康持有海安鼎鑫置業(yè)有限公司60%股權(quán)，后者為中南建設(shè)與神輝置業(yè)合作項(xiàng)目“海安春風(fēng)里”的開發(fā)商；泰興逸帆持有南通嘉熙置業(yè)有限公司55%股權(quán)，南通嘉熙子公司泰州市弘悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為泰州“中南君啟”開發(fā)商。

??在收益分配上，按照公告內(nèi)容，中南建設(shè)與信達(dá)新設(shè)立的合伙企業(yè)，其收益來源于投資項(xiàng)目的債權(quán)收購暨債務(wù)重組回收資金及補(bǔ)足資金，按順序先向GP分配執(zhí)行合伙事務(wù)報(bào)酬，再向監(jiān)管方支付監(jiān)管服務(wù)費(fèi)，向LP1分配固定收益和實(shí)繳出資，向GP分配實(shí)繳出資后，剩余收益向LP2、LP3分配。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，上述紓困模式往往針對(duì)資產(chǎn)充足、具備一定經(jīng)營(yíng)開發(fā)能力但出現(xiàn)短期流動(dòng)性問題的房企。

??與信達(dá)合作并非中南建設(shè)第一次牽手AMC。今年5月份，中南建設(shè)控股股東中南集團(tuán)成功牽手華融資產(chǎn)及地方國(guó)資，后者將在項(xiàng)目并購、資產(chǎn)盤活等方面與前者展開合作，相關(guān)合作涉及資金不超過50億元。8月9日，中南集團(tuán)宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司舉行業(yè)務(wù)簽約儀式，約定共同設(shè)立規(guī)模20億元的發(fā)展基金等內(nèi)容。

??在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中南建設(shè)董事總經(jīng)理陳昱含稱，跟華融資產(chǎn)以及江蘇資產(chǎn)兩大合作，已有10來個(gè)應(yīng)收款的項(xiàng)目做了提交，也在評(píng)審的過程中，后續(xù)會(huì)看審批情況落地。但截至目前，這些合作并未傳出落地消息。

??據(jù)接近中南建設(shè)的人士表示，此前與中國(guó)華融和江蘇資產(chǎn)的合作就目前了解，還沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。進(jìn)展緩慢，這也是當(dāng)前AMC紓困房企普遍面臨的問題。

??以信達(dá)為例，據(jù)信達(dá)地產(chǎn)官微披露，前三季度公司參與了30多家危困房企項(xiàng)目研判，累計(jì)跟進(jìn)項(xiàng)目300多個(gè)，但截至目前，已實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的項(xiàng)目?jī)H4個(gè)、解決逾期風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目4個(gè)。信達(dá)地產(chǎn)方面也表示，會(huì)積極跟進(jìn)省級(jí)房地產(chǎn)紓困基金的推進(jìn)工作，采取小股輕資產(chǎn)模式介入紓困項(xiàng)目。

??中南自救

??一方面，紓困進(jìn)展較為緩慢，另一方面，中南建設(shè)面臨的業(yè)績(jī)和流動(dòng)性壓力依然較大。

??從近期公司披露的三季報(bào)數(shù)據(jù)來看，今年前三季度，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入343.51億元，同比下降43.76%；凈利潤(rùn)和歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)均從去年同期的正值轉(zhuǎn)為虧損，分別虧損19.51億元、虧損20.44億元。

??前三季度，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得合同銷售額477.3億元，銷售面積401.6萬平方米，同比分別減少68.9%和64.0%。

??雖然中南建設(shè)與全國(guó)性和地方性AMC均有合作，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于目前資金壓力較大的房企，化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最直接有效的方式仍是將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以獲取現(xiàn)金流。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，正榮、融創(chuàng)、龍光、陽光城、世茂等房企均有過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為，以此增加公司流動(dòng)性資金。

??中南建設(shè)亦如此。今年以來，中南建設(shè)多次轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，包括出手中南絲路城市運(yùn)營(yíng)、中南服務(wù)子公司等，累計(jì)已完成項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓14個(gè)，地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)區(qū)域分別由去年初的19個(gè)、15個(gè)減少到8個(gè)、8個(gè)。與此同時(shí)，控股股東中南城投通過質(zhì)押股份補(bǔ)充流動(dòng)性資金，董事總經(jīng)理陳昱含亦通過個(gè)人持股99.99％的關(guān)聯(lián)公司向中南建設(shè)“輸血”。

??在債務(wù)端，中南建設(shè)于10月26日發(fā)布公告稱，中南建設(shè)擬將旗下公司寧景信置業(yè)有限公司18%股權(quán)、廣西潤(rùn)鴻置業(yè)有限公司70%股權(quán)、云南億鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%股權(quán)，讓予深圳安創(chuàng)投資管理有限公司進(jìn)行重組，涉及債務(wù)本金合計(jì)12.08億元，中南建設(shè)有權(quán)在債務(wù)償還完畢后回購有關(guān)股權(quán)。

??隨著近期多家房企在中債信用增進(jìn)公司提供全額擔(dān)保的情況下成功發(fā)行中期票據(jù)，中南建設(shè)也在積極與中債信用增進(jìn)公司溝通，推進(jìn)合作，推動(dòng)發(fā)債工作。

??此外，在保交付成為行業(yè)頭等大事的當(dāng)下，中南建設(shè)也在提升自身交付力。據(jù)中南建設(shè)方面披露，今年前9月，公司已累計(jì)交付88個(gè)社區(qū)，共計(jì)44407套房屋。

??在中南建設(shè)管理層看來，維護(hù)流動(dòng)性和保交付是當(dāng)前工作重點(diǎn)，要舍棄一些利益，包括規(guī)模，包括利潤(rùn)，包括業(yè)務(wù)范圍等等，把一切不必要的支出和業(yè)務(wù)砍掉，只專注于地產(chǎn)和建筑主業(yè)，在現(xiàn)金流危機(jī)的緩解之前，不會(huì)旁顧其他。