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??4個月前，在江蘇中南建設集團股份有限公司（以下簡稱“中南建設”，000961.SZ）2021年業(yè)績會上，面對公司成立34年來首次虧損，董事長陳錦石帶領管理層向投資者致歉。然而今年以來，市場形勢并未好轉，持續(xù)的下行壓力也再次傳導至中南建設的經營層面。

??數據顯示，今年上半年，中南建設實現(xiàn)營業(yè)收入241.3億元，同比下降約37%；歸屬上市公司股東的凈虧損為16.2億元。在業(yè)績會上，中南建設董事兼總經理陳昱含用“困局中求生”總結了公司上半年總體發(fā)展情況。

??盡管業(yè)績遭受沖擊，但中南建設整體經營保持韌性。截至6月末，中南建設短期借款和一年以內的有息負債合計194.9億元，比上年末減少45.8億元，年內到期公開債務僅2億元；經營性現(xiàn)金流入467.7億元，是一年內到期的各類有息負債的2.4倍，經營活動產生的現(xiàn)金流凈額48.1億元，連續(xù)5年為正。

??業(yè)績會上，陳錦石對中南建設的未來發(fā)展做出展望。他表示，行業(yè)當前還沒有觸底，預計還需要半年到一年的時間。在政府各級調控下，將來的房地產市場會更規(guī)范，發(fā)展會更穩(wěn)定，不能再用以往野蠻式高速增長的觀點看待房地產。他強調：“要穩(wěn)字當頭活下來，目前我們是這么一個宗旨”。

??對于公司目前的轉型升級進展，陳錦石表示，目前中南建設最大的成績就是能活下來，能抗風險、能防風險，把經營生產正常化。公司內部一直在進行總部班子改革、地產和建筑城市區(qū)域公司改革，已經開始不同程度地見效。不止華融，政府對公司的支持更大，公司一定會利用各種資源，解決好各種問題。“相信渡過難關之后，公司的管控能力會更強，各項改革也將更到位。”

??業(yè)績承受沖擊

??2022年房地產行業(yè)發(fā)展近30年來最艱難的一年，同時也是陳昱含走到臺前執(zhí)掌中南建設的第三年。

??這一年，市場持續(xù)下行，房企銷售普遍負增長，過半企業(yè)盈利承壓，虧損企業(yè)亦不在少數。在此背景下，中南建設業(yè)績受到沖擊。

??業(yè)績會上，提及上半年發(fā)展情況，這位年輕的掌門人坦言，上半年公司經營規(guī)模顯著收縮。具體來看，2022年上半年，中南建設實現(xiàn)合約銷售額330.1億元，銷售面積267.6萬平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。同時針對市場調整，公司放慢了施工節(jié)奏，實現(xiàn)新開工面積114.6萬平方米，同比減少78.8%；竣工面積346.1萬平方米，同比減少12.4%。

??作為行業(yè)內少有的女性二代掌門人，陳昱含對行業(yè)的趨勢判斷非常冷靜和理性。

??早在2020年，陳昱含在中南建設當家的第一年，她就嚴肅認為“行業(yè)高增長的邏輯確實是不存在了”，她表示，中南建設從過去的快節(jié)奏轉入了穩(wěn)發(fā)展的階段，不再把規(guī)模放在首要位置。當年，中南建設全年實現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%。雖然疫情讓銷售增速有所放緩，也讓當年中南建設與年度目標失之交臂，但總體而言，市場處于高位，中南建設業(yè)績處于上升通道。

??但2022年的情況顯然不同，規(guī)模上的收縮既是主動戰(zhàn)略，也是被動選擇。

??今年上半年，中南建設銷售額下降幅度同比略高于行業(yè)均值。面對投資者的問題，陳昱含表示，銷售降幅較大的核心原因是公司為了應對不斷惡化的市場形勢，合理控制了各項支出，從去年四季度開始調整部分項目的施工進度，控制供應總量，使得短期內可售資源有所下降；此外，長三角是中南建設重倉之地，而長三角上半年受疫情和高溫影響明顯，最終導致銷售規(guī)模下滑。

??對于半年度凈利潤虧損的原因，陳昱含認為既有宏觀形勢的因素，也有自身的因素。

??“整個宏觀形勢不斷惡化，行業(yè)良性循環(huán)海沒有恢復，作為企業(yè)很難對抗整個大勢的壓力。”從中南建設自身情況來看，陳昱含表示，銷售難度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和費用率相對的提高都是原因。同時，公司這塊也在加大力度去庫存和保障安全，所以在這個過程中，一定帶來一些當期確認的虧損。另外，針對應收款的減值也有所增加，所以二季度的虧損相比一季度有所擴大。

??她也坦言，在目前形勢下，要在年內實現(xiàn)扭虧難度較大，公司也很難預計毛利率恢復和業(yè)績筑底的準確時間。甚至如果當前形勢持續(xù)惡化，陳昱含認為，公司虧損還將進一步增加。但她也提到，公司正在竭盡全力應對虧損的壓力，包括采取極致的費用管控，必要的成本優(yōu)化以及大幅的組織精簡等措施。

??“盈利一定是企業(yè)存在的首要價值。”陳昱含表示：“當前階段面對安全和盈利、利潤和現(xiàn)金之間的選擇，我們一定會優(yōu)先考慮安全和現(xiàn)金，伴隨著市場逐步恢復到良性循環(huán)，我們的盈利能力也會逐步恢復。”

??全力“保交付”

??盡管銷售簽約額下滑，經營性現(xiàn)金流入減少，但上半年中南建設圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”的政策導向，在保交付方面可圈可點。

??數據顯示，上半年中南建設累計交付57個項目，共計32849套品質住宅。對于這樣的交付成績，陳昱含表示，一方面來自于對經營支出的騰挪上排序，也來自于在現(xiàn)金流至上目標下的竭力創(chuàng)收，更重要的是，中南建設始終牢記保交付的任務。

??今年全年，中南建設制定了11.6萬套交付的目標，上半年已完成3.3萬套交付的情況下，預計下半年還要交付8.3萬套，對此，陳昱含也表示“會全力以赴”。

??正如對保交付的側重一樣，降負債則是中南建設上半年經營發(fā)展中的另一聚焦核心工作。陳昱含坦言：“上半年我們扛過了若干兌付高峰，在境內債方面沒有違約，美元債交換要約持續(xù)推進。”

??今年上半年，中南建設主動進行債務管理，有息負債總額從年初的621億元下降至六月末的512億元，債務絕對規(guī)模占營業(yè)規(guī)模的比重仍位于行業(yè)最低之列，部分存量融資得以展期，債務期限結構得以優(yōu)化。截至6月末，中南建設凈負債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點；扣除預收賬款后的負債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點。

??同時，上半年中南建設經營性現(xiàn)金流入468億元，是一年內到期的各類有息負債（含期末應付利息）的2.4倍，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，連續(xù)5年保持正值。據公司管理層介紹，未來一年公司待償還公開市場債務共17億元，2022年內需償還的公開債務僅2億元。

??目前，房企整體融資情況尚未明顯回暖，但上半年，中南建設已經獲得新的融資渠道支持，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預計可獲得70億元的支持。

??業(yè)績會上，陳昱含在談及與華融資產、江蘇資產兩大AMC機構的合作進展時表示，目前公司已有十余個應收款融資項目提交了評審，后續(xù)將視審批情況落地。

??“AMC參與到房企紓困和轉型升級，是本次國家救市舉措中的創(chuàng)新之舉，對相關各方而言都存在一些空白和盲區(qū)，因而融資落地未必如想象般迅速。接下來，公司將在AMC機構及相關主體監(jiān)管下共同決定資金的具體用途，包括現(xiàn)有項目復工復產、未來項目發(fā)展或用來償還債務等。這些增量資金將有利于增加公司流動性，助力公司轉型升級。”陳昱含說，隨著政策環(huán)境相對放松，當前公司各渠道融資都在進行。除了與華融資產和江蘇資產的合作，公司房地產項目的開發(fā)貸和建筑業(yè)務流動性貸款也都會正常進行。此外，公司股東大會在年初通過了100億元的融資工具授權額度，如果市場有機會，一定會努力把握。

??另外，在業(yè)績會上，針對近期市場傳聞的銀行間市場交易商協(xié)會召集中南建設等多家民營房企舉行座談會一事，陳昱含也進行了回應。她表示，協(xié)會正在探討通過中債信用增進投資股份有限公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資，中南建設也在試點之列，相信公司會有所受益。

??對于家鄉(xiāng)政府的雪中送炭，陳昱含在業(yè)績會上表達了特別感謝。據其介紹，江蘇省、南通市、海門區(qū)各級政府在中南建設紓困和抗風險方面給予了巨大支持。從省政府開始的各級領導親自過問、親自協(xié)調，快速成立幾大工作專班，落實具體支持舉措；在資產處置、股轉出清、債務展期、欠款清收等多個方面幫助企業(yè)克難攻堅。

??長期有信心

??陳昱含作為房地產行業(yè)年輕一代掌門人，對行業(yè)發(fā)展形勢以及企業(yè)發(fā)展之道有較為清晰的認知。

??在她看來，“短期很煎熬，長期有信心”是中南建設當前真實寫照。她認為，當前行業(yè)存在三大突出難點：第一，風險從供給傳導至需求，消費能力、意愿和信心嚴重受挫，各類政策市場響應還有限；第二，壓力從融資擴展到經營，企業(yè)生存狀況還未根本改變；第三，“救行業(yè)、不救企業(yè)，救項目、不救企業(yè)”的導向下，企業(yè)有效的支持還不夠。

??陳昱含認為，當前企業(yè)風險暴露及自救，跟企業(yè)銷售暴跌、融資枯竭相伴，企業(yè)在“邊止血邊出血”；第二，融資方面，存量展期是有進展，但總歸有到期的時候。增量融資的口號喊得很響，但很難落地，要以犧牲更多的資產或者流動性來實現(xiàn)“飲鴆止渴式”的融資；另一方面，陳昱含提到，其實在六月份的時候市場剛剛有所起色，但又因七月份的“停貸”風波導致市場熱情被撲滅，在保交付的導向下，預售監(jiān)管資金進一步趨嚴，哪怕銷售回暖，但資金難以統(tǒng)籌，那么企業(yè)的集團層面可動用的現(xiàn)金在進一步枯竭，甚至可能出現(xiàn)“越強調保交付，需要保交付的項目就越多”的局面。

??此外，資產處置、股轉退出、引入戰(zhàn)投在市場下行期和債務困局下面臨層層關卡，要么遠水不解近渴，要么折價嚴重，相對于經營和融資下滑，貢獻有限。

??在陳昱含看來，各種舉措的出發(fā)點都沒錯，但是合在一起可能就成了“互相傷害”。

??在這種背景下，中南建設也面臨一些選擇。

??“‘臥薪嘗膽，向黎明征行’是我們當前的最佳選擇。”陳昱含表示，本輪行業(yè)風險已經呈現(xiàn)出傳染性強、波及面廣，剪不斷理還亂的特點，如果沒有國家力量、國有資本、國有信用的加持，風險可能還會繼續(xù)惡化。相信黨和國家不會容忍這樣的局面發(fā)展下去，也相信中央政府有充分的政策工具和資源儲備來應對，在此之前，我們必須要臥薪嘗膽，向黎明征行。

??臥薪嘗膽即是挖掘存量盤，面向存量做動作、要業(yè)績。她表示，管理層要帶頭攻堅克難，回到創(chuàng)業(yè)之初吃苦、樸素、務實、求真的狀態(tài)，把存量項目快速賣出去，把現(xiàn)金拿回來，把房子交好。向黎明錚行即是打贏防御戰(zhàn)，只專注地產和建筑主業(yè)，瘦身出清。陳昱含特別強調，在公司在現(xiàn)金流進一步改善前，不會旁顧其他。