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??“不以捕捉資本市場(chǎng)窗口為主要考慮因素”，資本也難以給予足夠的回饋。

??10月14日，是萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)物云”，02602.HK）上市以來(lái)的第十個(gè)交易日，盤(pán)中一度漲3.78%，報(bào)43.95港元，總市值約513億港元，這在接連下行的股價(jià)表現(xiàn)中并不多見(jiàn)。

??時(shí)間回到9月29日，萬(wàn)物云上市無(wú)懸念破發(fā)。當(dāng)日9時(shí)30分，報(bào)每股45.9港元，較49.35港元的發(fā)行價(jià)下跌6.99%，收盤(pán)報(bào)46港元/股，收跌6.79%。基于內(nèi)外部環(huán)境的影響，此后萬(wàn)物云的股價(jià)至今未見(jiàn)起色。

??若以估值論，萬(wàn)物云曾有很好的上市機(jī)會(huì)。按照2021年9月的估值水平，萬(wàn)物云當(dāng)時(shí)每股交易成本高達(dá)99.77元，相應(yīng)估值躍升至1139億港元，是目前市值的兩倍有余。

??以低于預(yù)期價(jià)上市后的萬(wàn)物云將長(zhǎng)期接受投資者和市場(chǎng)的考驗(yàn)，長(zhǎng)期懸而未決的科技成色不足、毛利率等問(wèn)題或?qū)⒁恢卑殡S著這家新晉的公眾公司。

??就上述相關(guān)問(wèn)題，記者聯(lián)系了萬(wàn)物云方面，但截至發(fā)稿未能獲得回復(fù)。

??上市后估值回落

??“1993年，萬(wàn)科發(fā)行了B股，碰巧達(dá)到了市場(chǎng)的最高點(diǎn)。七年后，B股價(jià)格回到了原來(lái)的發(fā)行價(jià)格，大量投資者被困在其中，七年的壓力和痛苦讓我們記憶深刻。”對(duì)于萬(wàn)物云破發(fā)上市，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在上市儀式上的講話中回顧說(shuō)，“因此，我們不關(guān)心上市時(shí)點(diǎn)的估值，更關(guān)心其未來(lái)的長(zhǎng)期表現(xiàn)。”

??實(shí)際上，在錯(cuò)過(guò)最佳上市窗口期后，萬(wàn)物云上市后的估值降低已在預(yù)料之中。這其中既有外部原因，也有內(nèi)部原因。

??萬(wàn)物云上市前幾周，港股正在跌跌不休。截至9月29日收盤(pán)，港股股指處于近十年來(lái)的低位。此外，房地產(chǎn)板塊的估值水平也大幅下降。

??摩根士丹利9月15日發(fā)布的研究報(bào)告指出，物業(yè)管理股的股價(jià)可能在短期內(nèi)繼續(xù)受到壓力，預(yù)計(jì)明年市盈率將達(dá)到7.9倍。

??內(nèi)部方面。2021年，萬(wàn)物云在中國(guó)物管服務(wù)市場(chǎng)中排名第一，占4.28%的市場(chǎng)份額。今年上半年，萬(wàn)物云營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%；承載“云”概念的AIOT以及BPaaS解決方案的營(yíng)收，占比僅有8.1%，科技成色不足。

??產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)專家黃昇對(duì)記者表示，萬(wàn)物云研發(fā)投入占比不超過(guò)總收入的2%，這和市場(chǎng)對(duì)其期望仍有距離，其后果會(huì)直接體現(xiàn)在當(dāng)下的股價(jià)和未來(lái)的股價(jià)上面。

??此外，2021年，萬(wàn)物云的整體毛利率水平是16.96%，住宅部分是11.1%，這個(gè)在行業(yè)處于中下游的。至今年年中，行業(yè)58家上市物業(yè)公司，平均毛利率為16%，高者甚至有超過(guò)30%。從收入、利潤(rùn)的增幅看，萬(wàn)物云都能實(shí)現(xiàn)30%左右的增長(zhǎng)，但是在行業(yè)并不占優(yōu)。

??不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二級(jí)市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)物云的影響不會(huì)像其他物業(yè)企業(yè)那么大。此次上市，萬(wàn)物云僅拿出了11.67億總股本中約10%發(fā)行，共1.17億股。該比例相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較小的，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的港股股本共22.83億股，而碧桂園服務(wù)的港股股本則達(dá)33.73億股。

??1993年后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)很快迎來(lái)多個(gè)黃金時(shí)期，站在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，依托房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物業(yè)行業(yè)會(huì)在何時(shí)迎來(lái)黃金發(fā)展期？一切皆有可能。

??寄望成為行業(yè)顛覆者

??上市公司簡(jiǎn)介顯示，萬(wàn)物云是中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)提供商,在過(guò)去三十年里推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步。它的業(yè)務(wù)范圍已拓展至物業(yè)管理服務(wù)以外的業(yè)務(wù),并成為了增長(zhǎng)模式由社區(qū)、商企和城市空間業(yè)務(wù)體系協(xié)同驅(qū)動(dòng)的領(lǐng)先服務(wù)提供商。

??在業(yè)務(wù)上，萬(wàn)物云也一直在朝著城市服務(wù)商的定位轉(zhuǎn)型而努力，并為上市打好“基本功”。自2018年起，萬(wàn)物云開(kāi)始在城市、商業(yè)和增值服務(wù)等方面有所涉獵。

??如在增值服務(wù)上，2018年通過(guò)與海康威視合作成立萬(wàn)御安防，欲打造安防服務(wù)領(lǐng)先品牌。同年還將萬(wàn)科租售中心升級(jí)為樸鄰發(fā)展，提供社區(qū)增值服務(wù)；在商管領(lǐng)域，2020年初萬(wàn)物云通過(guò)與戴德梁行的整合，推出萬(wàn)物梁行，并成為商管領(lǐng)域領(lǐng)頭羊。

??另外，2021年萬(wàn)物云通過(guò)頻繁的收并購(gòu)，也為上市保駕護(hù)航。如收購(gòu)深圳市機(jī)場(chǎng)物業(yè)、伯恩物業(yè)，換股陽(yáng)光智博服務(wù)等。

??過(guò)去幾年間，萬(wàn)科物業(yè)把準(zhǔn)備做到了最足：升級(jí)社區(qū)服務(wù)，并購(gòu)戴德梁行，打包萬(wàn)睿科技，形成Space、Tech和Grow三大模塊，2021年收入計(jì)排名全行業(yè)第一，市占率達(dá)4.28%。

??弗若斯特沙利文的公開(kāi)資料顯示，2021年萬(wàn)物云在中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)排名第一，占有4.28%的市場(chǎng)份額。截至2021年12月31日，萬(wàn)物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米。

??10月13日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告稱，首予萬(wàn)物云“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，該行預(yù)測(cè)其2022年至2024年盈利年復(fù)合增長(zhǎng)率為30%，目標(biāo)價(jià)53.5港元。報(bào)告指出，萬(wàn)物云在獲取第三方項(xiàng)目和現(xiàn)有物業(yè)方面有良好的記錄，加上有母公司萬(wàn)科強(qiáng)勁的現(xiàn)金流支持，以及通過(guò)其“蝶城”模式成為潛在的行業(yè)顛覆者。

??黃昇認(rèn)為，物業(yè)公司的創(chuàng)新乃至顛覆性發(fā)展需要轉(zhuǎn)變自身的思維和重構(gòu)自身的基因來(lái)賦能物業(yè)服務(wù)這種勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，否則在資本市場(chǎng)永遠(yuǎn)不可能享受到與硬科技類型公司股價(jià)和市值一樣的待遇和追棒。但他表示，物業(yè)行業(yè)自己來(lái)顛覆自己的可能性微乎其微，因?yàn)楸旧硎羌吹美嬲撸瑳](méi)有動(dòng)力和決心去做這些事情。